實居住義務維持가 憂慮되는 理由[東亞詩論/이창무]

東亞日報
入力 2023年 12月 28日 23時 42分

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政府公言에도 野黨反對로 不發된 實居住廢止
갭投資 막지만 普通의 分讓者들 被害憂慮도
價格急騰期導入된 規制들의 維持再考해야

‘遁村住公一兵求하기’가 時急했던 昨年末市場狀況을 돌이켜 보면 2022年中盤以後半年 만에 서울市 아파트 實去來價指數가 20% 以上急落하고 住宅市場硬着陸에 對한 憂慮 속에 서울 市內 아파트도 分讓이 순조롭지 못한 時期였다. 政府는 分讓市場發 리스크가 金融市場으로 轉移되는 경착륙을 막기 위해 2023年年初 1·3 不動産對策을 통해 分讓價上限制 아파트의 實居住義務期間을 廢止하겠다고 公言했다. 그 效果로 關心의 焦點이었던 屯村住公아파트 再建築分讓이 成功的으로 마무리되었다. 以後 서울市 아파트 市場은 그달부터 바로 反騰을 始作하여 操心스러운 上昇勢를 1年 가까이 이어갔다. 하지만 이런 市場狀況의 改善은 立法過程이 必要한 實居住義務期間廢止를 遲延시키고 있어 政府의 公言을 믿고 分讓을 받은 家具들의 시름이 깊어져 가고 있다.

政府의 1·3 對策德分에 住宅市場硬着陸危機는 暫時 벗어났지만, 꾸준히 進行되었어야 할 不動産市場正常化의 흐름은 價格再急騰을 憂慮하는 政府의 操心스러운 行步로 遲遲不進해졌다. 結局正常的인 投資主體들의 손발이 如前히 묶인 住宅市場은 그리 剛한 回復力을 發揮하지 못하고 制限된 去來量狀態가 이어졌다. 그러다 10月 들어 서울市를 包含한 主要地域의 아파트 實去來價指數下落으로 더블딥을 憂慮케 하는 市場狀況으로 急變했다. 우려스럽게도 高金利와 建設單價急騰으로 中小規模建設社들의 不渡가 늘어나고, 關聯된 不動産 프로젝트파이낸싱(PF) 不實問題가 表面으로 急浮上하고 있다.

無資本 갭投資와 傳貰詐欺로 國民 마음이 많이 傷했다. 實居住義務廢止를 反對하는 野黨의 行步가 名分을 잃지 않는 理由다. 關聯 아파트 受分讓者들이 無住宅者임에도 許容할 마음의 餘裕가 없다. 하지만 싫든 좋든 賃貸人이 누릴 수 있는 갭投資의 長點이 있었기에 傳貰라는 賃貸契約制度가 存續되어 왔다. 傳貰賃借家口亦是相對的으로 낮은 住居費로 强制貯蓄을 통해 自己資産을 늘려갈 수 있었다. 좀 더 積極的인 無住宅者는 조금은 過하다고 할 수 있는 로또 아파트를 分讓받아 傳貰 놓고, 돌려줄 傳貰金을 쌓아가는 住居 사다리를 타려고 試圖했다. 成功的이라면 此後 번듯하게 自己財産이 된 새 아파트에 入住하는 幸福感을 즐길 수 있다.

傳貰住宅의 供給者는 多住宅者가 主流지만, 特異하게도 自身이 所有한 住宅은 傳貰 놓고, 自身은 다른 집에 傳貰 들어 사는 1住宅所有家口人 ‘分離家口’가 相當한 比重을 차지한다. 非難의 對象이 되는 1家口 1住宅 갭投資家口다. 서울市에는 그런 分離家口가 全體賃借家口의 約 10%에 達한다. 서울市賃借家口의 折半程度가 傳貰家具라는 點을 勘案하면, 分離家口가 全體傳貰住宅의 20%를 供給하고 있다는 結論이 나온다. 1住宅者의 갭投資를 통해 供給되는 傳貰住宅이 國內賃貸市場의 作動에 빠질 수 없는 機能을 해 왔다. 그래서 大單位 아파트 團地의 入住가 始作되면, 그들이 내놓은 傳貰物量으로 인해 周邊市場에 戰勢가 下落이 發生하곤 했다. 向後入住物量이 極度로 不足한 狀況에서 實居住義務가 廢止되지 않는다면 한동안 그런 아파트 傳貰가 安定效果를 期待하기 힘들 것이다.

實居住期間義務化는 價格急騰期 로또가 된 分讓價上限制 아파트를 어떻게 配分하느냐를 定하는 請約制度 때문에 派生된 規制이다. 請約制度는 分讓價上限制에서 派生된 規制이고, 分讓價上限制는 先分讓制로 인해 派生된 벗어나야 할 規制이다. 先分讓制度는 住宅의 最終消費者로부터 調達된 레버리지로 住宅供給을 擴大하려는 成長期解法으로 導入된 틀이다. 그러나 新規 아파트의 受分讓者亦是傳貰라는 갭投資(레버리지)를 통해 購入資金을 調達해 왔다. 싫든 좋든 우리는 그런 過度한 레버리지의 連結고리를 構成하여 宅地를 開發하고, 住宅을 지어내고, 住居消費를 向上시키는 시스템을 갖게 되었다. 只今은 그런 過度한 레버리지 連結構造에 不動産 PF까지 얹혀진 多衆의 레버리지 構造를 껴안고 있다.

이런 深刻한 社會的 레버리지 構造는 分明히 벗어나는 것이 바람직한 方向이다. 그러나 急進的이기보다는 安定期에 漸進的인 試圖가 必要하다. 그 最終段階消費와 連結된 傳貰를 不道德한 갭投資라고 몰아붙여 排斥할 때 어떤 反作用이 發生할지 現實을 直視할 必要가 있다. 深刻하게도 都給順位 16位의 태영建設이 不動産 PF로 인한 流動性問題로 워크아웃을 申請했다. ‘屯村一兵’만이 아닌 여러 ‘一兵’들을 求해야 할 時點이 다가오고 있다. 價格急騰期導入된 規制를 덜어내는 正常化가 時急하다.

이창무 한양대 都市工學科敎授

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