不動産 버블 끝, 집값 軟着陸誘導해야[동아광장/박상준]

東亞日報
入力 2022年 12月 10日 03時 00分

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집이 投資-投機對象인 社會線 삶 不安
버블期資産增殖經驗에 未練 버리고
日本처럼 집값-社會指標安定 이뤄야

박상준 객원논설위원·와세다대 국제학술원 교수 — 박상준 客員論說委員·와세다대 國際學術원 敎授

2020年初韓國에 와서 京畿道의 아파트 價格이 도쿄 신주쿠의 아파트 價格보다 조금 높은 것을 보고 깜짝 놀랐다. 분당이나 평촌이면 그러려니 했을 텐데 그 周邊地域의 時勢가 그랬다. 신주쿠는 도쿄 23區中 집값이 平均以上으로 높은 곳이다.

그 以前부터 韓國에서 버블이 形成되고 있다고 걱정은 했지만, 急激한 暴落을 念慮해야 할 程度로 버블이 커질 거라고는 생각지 못했다. 그런데 2021年後半이 되자 京畿道와 신주쿠의 住宅街差異가 더 벌어졌다. 코로나19 팬데믹 期間 신주쿠의 住宅街도 꾸준히 올랐지만 서울과 京畿道에 敢히 비할 바가 아니었다. 서울과 도쿄에서 住居와 敎育環境이 서로 비슷한 地域의 비슷한 軟式과 坪數의 아파트를 比較하면 體感上 도쿄의 아파트 두 채를 팔아야 서울에서 한 채를 살 수 있을 것 같았다. 서울과 도쿄는 經濟力과 住居環境이 相當히 類似한 都市인데, 집값만 이렇게 差異가 난다는 것은 뭔가 異常한 일이다. 그리고 올해 들어 서울의 집값이 떨어지고 있다. 버블이 結局 꺼지기 始作한 것이다.

버블 동안 急激한 資産의 增殖을 經驗했거나, 다른 사람의 資産增殖을 보고 相對的剝奪感을 느낀 사람들은 새로운 機會가 오지 않을까 未練을 갖게 된다. 그러나 집이 住居의 對象이 아니라 投資나 投機의 對象인 社會에서는 삶이 不安하다. 집값이 急騰하면 내 집이 없는 사람들이 不幸해진다. 내 집이 있어도 더 크고 좋은 집으로 移徙할 機會를 잡기 어려워 相對的剝奪感에 빠진다. 집값이 急落하면 빚을 내 집을 산 사람들이 不幸해진다. 相對的으로 집값이 비싼 곳에 내 집을 갖고 있거나 집이 여러 채 있는 사람들 中負債가 別로 없는 사람들은 이 不幸에서 어느 程度 비켜 서 있을 수 있다. 그러나 그들은 千變萬化하는 租稅政策 때문에 不安하다. 이 社會에서 사람들은 집 때문에 不幸하고, 집 때문에 結婚을 抛棄하고, 집 때문에 아이를 낳지 않는다.

버블에 未練을 가진 사람들은 집값이 다시 오를 것을 期待하고, 오르도록 誘導하려 할 것이다. 그러나 2016年과 2021年 사이 韓國의 名目國內總生産(GDP)李 18% 增加하는 동안 首都圈 아파트의 實去來價格指數는 73%나 增加했다. 버블期日本보다는 작지만, 2000年代 버블期美國에서 名目 GDP와 住宅價上昇率이 이 程度의 乖離를 보였다. 2016年의 아파트 價格이 非正常的으로 낮은 것이 아니라면 2021年의 價格이 非正常的으로 높은 것이었다. 韓國에서는 人口가, 特히 住宅需要를 결정짓는 幼少年人口가 빠르게 減少하고 있다. 競技가 活況이어서 所得이 急激히 느는 것도 아니다. 이미 潛在成長率이 2% 남짓인 低成長國家가 되었다. 住宅供給만 圓滑히 이루어진다면 經濟成長率의 몇 倍로 집값이 急騰할 理由가 없다.

그러니 只今의 집값 調整을 오히려 機會로 삼아야 한다. 집값 下落의 硬着陸은 經濟에 해롭기 때문에 軟着陸을 誘導해야 한다. 그러나 軟着陸中인 飛行機의 高度를 다시 높여 飛行機가 繼續空中에 떠 있게 하면 언젠가는 땅에 떨어지지 않을 수 없다. 지난 2年間의 非正常的不動産價格이 判斷의 基準이 되어서는 안 된다.

日本에서 株式市場의 버블이 끝난 것은 1990年初의 일이었다. 그러나 大都市의 不動産 버블은 1年半을 더 버티다 꺼졌고 一部地方에서는 大都市보다 半年程度 더 버블이 維持되었다. 버블의 단맛을 본 사람들이 未練을 버리지 못했기 때문이다. 그러나 버블은 結局散散조각이 났고 도쿄의 집값은 버블 以前水準으로 되돌아갔다. 그리고 그 後에는 幼少年人口와 景氣에 따라 小幅騰落하고 있다. 日本에서는 이제 집에 投資해서 한몫 잡으려는 사람을 보기 어렵다. 집 때문에 걱정하는 日本人弟子도 본 적이 없다. 집은 投資나 投機의 對象이 아니라 住居의 對象이 되었다. 낮은 經濟成長率에도 不拘하고 日本의 社會指標가 相當히 安定돼 있는 데에는 住居의 安定이 寄與한 部分도 있을 것이다.

이제 韓國에서도 버블이 끝났다. 未練을 버리고 住居의 安定을 擇하자. 韓國에서 政策을 決定하는 사람들과 政策決定에 影響力을 行使할 수 있는 사람들은 많은 境遇不動産富者들이다. 헛된 未練으로 그들을 위한 政策에 拍手를 치지 말고, 나와 내 아이들이 安定되게 살 수 있는 未來를 위한 政策을 要求하자.

박상준 客員論說委員·와세다대 國際學術원 敎授

#不動産 #投資 #投機