月貰·年金 다 받고 싶을 때의 選擇[崔財産의 老後對備金퇴設計]

東亞日報
入力 2021年 7月 19日 03時 00分

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집을 活用해 隱退를 設計하는 方法은 크게 두 가지다. 하나는 집을 줄여 移徙를 가면서 確保한 돈으로 金融商品이나 또 다른 不動産을 購買해 老後所得을 마련하는 方法이다. 또 하나는 只今 살고 있는 집으로 住宅年金에 加入해 安定的으로 年金을 받는 것이다. 두 가지 方法中住宅年金을 먼저 떠올리는 사람은 많지 않다. 집을 擔保로 맡기는 데서 오는 꺼림칙함이나 ‘住宅年金을 利用할 만큼 生活이 어렵지 않다’는 認識等 다양한 理由가 있을 것이다.

막상 相談을 해보면 住宅年金이 너무 複雜해 생각조차 안 했다는 사람이 생각보다 많다. 잘 모르고 選擇했다가 나중에 後悔를 하게 될까 봐 걱정된다는 것이다. 우리나라 家計의 純資産에서 不動産이 차지하는 比重은 76%가 넘는다. 不動産을 어떻게 活用하느냐에 따라 老後生活도 달라질 수 있다는 意味다. 어떤 사람이 住宅年金을 考慮해봐야 하는지, 그 理由는 무엇인지 살펴보도록 하자.

○ 두 마리 토끼 잡을 수 있는 住宅年金

于先子女에게 父母扶養이라는 負擔을 지우고 싶지 않다면 住宅年金은 좋은 選擇肢다. 住宅年金으로 不足한 生活費를 充當하고, 年金으로 받은 總金額이 住宅을 處分한 價格보다 적으면 남는 差額은 子女에게 물려줄 수 있다. 집값이 오르든 내리든 加入時點에 定해진 月受領額이 平生 똑같이 이어지기 때문에 집값이 繼續 오르지 않을 것으로 豫想되면 考慮해볼 만하다.

住宅年金은 加入者가 죽더라도 配偶者에게 그대로 100% 承繼할 수 있다. 配偶者 앞으로 所有權全部를 移轉하고 貸出金에 對한 債務引受, 根抵當設定變更登記等을 完了하면 된다. 다만 이때 共同相續人인 子女들이 모두 同意해야 配偶者가 年金을 받을 수 있다. 子女中 1名이라도 反對하면 住宅年金이 해지되는 일이 發生하기도 한다.

最近에는 이런 問題를 없애기 위해 子女同意가 없더라도 年金이 自動으로 승계되는 ‘信託方式住宅年金’이 새로 나왔다. 旣存加入者도 信託方式으로 갈아탈 수 있게 할 豫定이다. 本人이나 配偶者가 생각보다 오래 살 것 같다면 加入을 檢討해 보는 것도 한 方法이다.

집 一部를 빌려주고 賃貸所得을 얻을 計劃이 있다면 住宅年金을 통해 一擧兩得의 效果를 볼 수 있다. 住宅年金은 加入者나 配偶者가 該當住宅에 居住하는 것을 原則으로 하기 때문에 집 全體를 賃貸할 수는 없다. 하지만 夫婦中 한 사람이 집에 살면서 一部만 保證金 없이 月貰를 받고 賃貸하는 것은 住宅金融公社의 承認 없이도 可能하다. 房 3個中 1個를 賃貸하거나 寢室은 各自 따로 쓰지만 居室, 化粧室等은 共有하는 ‘셰어하우스’로도 住宅年金을 받을 수 있는 것이다.

住宅年金은 집을 擔保로 맡기고 빌린 돈을 每달 年金形式으로 받는 槪念이다. 따라서 傳貰를 주거나 保證金이 있는 月貰라면 只今까지 住宅年金에 加入할 수 없었다. 貰入者가 낸 保證金이 선(先)순위 擔保權을 가져야 하기 때문이다. 하지만 지난달 出市된 信託方式住宅年金은 貰入者의 賃貸保證金을 住宅金融公社에서 받아 管理하기 때문에 保證金이 있더라도 加入이 可能하다. 本人이 直接賃借人과 契約을 맺고 住宅金融公社의 同意를 받은 뒤 工事가 提示하는 金融社計座로 保證金을 入金하면 된다. 公社는 金融社와 協約된 定期預金金利로 保證金을 運用하고, 運用收益은 賃貸借契約이 끝날 때 加入者에게 한 番에 준다.

○ 住宅擔保貸出償還用으로도 活用可能

隱退後輸入은 不足한데 住宅擔保貸出利子까지 내고 있다면 ‘貸出償還方式住宅年金’을 活用해 利子負擔을 줄이는 方案을 생각해 볼 수 있다. 該當住宅을 擔保로 먼저 받은 貸出이 있더라도 ‘引出限度’ 範圍 안에서 한 番에 목돈을 찾아 貸出金을 갚을 수 있기 때문이다. 引出限度는 住宅年金을 통해 100歲까지 받게 되는 돈을 現在價値로 換算한 金額을 基準으로 一定比率內에서 찾을 수 있도록 設定한 金額이다. 引出限度는 90%까지 擴大돼 全體軟禁中 90%를 미리 한 番에 引出해 집을 擔保로 한 貸出을 먼저 갚을 수 있다. 목돈으로 찾고 남은 金額은 年金처럼 받는다.

例를 들어 60歲 A 氏가 價格이 7億原因住宅을 保有하고 있다고 하자. A 氏가 住宅年金에 加入할 때 받을 수 있는 最大引出限度金額은 2億6000萬 원(올해 2月 1日基準)이다. 住宅擔保貸出이 2億6000萬 원 以內라면 該當金額만큼 돈을 찾아 貸出을 償還하면 된다. 그 代身每달 받는 金額은 줄어든다. 2億6000萬 원 全部를 引出했다면 月受領額은 15萬 원으로 쪼그라든다. 一時金으로 引出하지 않았다면 같은 條件으로 받게 되는 年金額은 148萬6000원(精液型基準)이다.

貸出償還方式住宅年金으로 貸出을 갚고 每달 받을 수 있는 金額은 住宅金融公社 홈페이지에서 ‘豫想年金照會’를 통해 確認해볼 수 있다. 住宅所有者와 配偶者의 生年月日과 함께 住宅價格, 貸出償還用으로 必要한 金額을 入力하고 ‘照會하기’ 버튼을 누르면 年金額이 標示된다. 參考로 貸出償還用이 아니더라도 50%까지 미리 引出限度를 設定해두고 年金을 받다가 醫療費等 목돈이 必要해지면 찾아 쓸 수도 있다. 勿論 이때도 年金額은 調整된다.

住居用 오피스텔에 살고 있는 境遇에도 住宅年金을 利用해볼 수 있다. 올해부터 住宅年金이 改編되면서 그동안 住宅이 아니라는 理由로 排除됐던 住居用 오피스텔이 加入對象에 包含됐기 때문이다.

住宅年金은 오랫동안 年金을 받게 되면 擔保로 잡힌 住宅價格보다 더 많은 金額을 年金이라는 이름으로 받을 수 있다. 大略 100世가 넘어가면 집값보다 年金으로 받은 金額이 더 커진다. ‘100歲時代’라는 말들을 많이 하지만 아직 平均壽命은 100歲가 안 된다. 2019年에 태어난 아이의 期待壽命은 男子 80.3年, 女子 86.3年이었다. 住宅年金에 加入하고 100歲에 挑戰해보는 것도 住宅年金의 재미있는 포인트라고 할 수 있다.