[허승호의 經濟 프리즘]傳貰의 安樂死를 許하라

東亞日報
入力 2013年 9月 3日 03時 00分

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父親은 1968年慶南昌原에서 釜山으로 轉勤 오면서 처음으로 傳貰房을 얻었다. 1958年結婚해 10年間 남의 집 房을 빌려 살았지만 따로 돈을 내지는 않았다. 慶南의 奧地를 돌며 敎師生活을 하던 父親이 새 任地에 오면 마을 有志들이 議論해 房을 마련해주곤 했던 것이다. 當時都會地에서 房을 빌릴 때도 傳貰보다는 ‘保證金+사글貰’가 一般的이었다. 傳貰가 흔해진 것은 産業化와 함께 離農(離農)人口가 大擧都市로 밀려든 1970年代다. 하지만 이때도 거의 貰房이었고 貰집은 드물었다.

傳貰집이 擴散된 것은 1980年代中後半이다. 新婚夫婦들이 傳貰房보다는 小型 아파트 傳貰를 選好해 需要가 크게 늘었다. 供給側面에서는 傳貰를 끼고 아파트를 산 後 집값 오르기를 기다리는 階層이 形成됐다. 집값 오름勢가 固着되고 中産層이 餘裕資金을 손에 쥐면서 생겨난 새 風俗圖다. 傳貰는 不足한 投資資金調達의 有用한 手段이기도 했다.

賣買價의 60∼70%이던 傳貰價가 最近 80∼90%로 올랐다고 아우聲이다. 傳貰값 上昇에는 두 가지 理由가 있다. 첫째, 집값 上昇期待가 꺾이자 無理를 해서라도 내 집을 사려는 買入需要가 줄고 自家(自家)보다 居住費用이 싼 傳貰로 需要가 옮겨갔다. 둘째, 低金利가 持續되자 傳貰집 主人이 같은 輸入을 올리려면 貰를 올리거나 月貰로 돌리는 수밖에 없었다. 요즘 月貰轉換利率은 年 6∼10%나 된다. 傳貰집이 月貰로 바뀌면서 供給이 줄었다. 이처럼 傳貰需要는 느는데 供給이 줄면? 價格이 오른다.

이 問題에 어떻게 對應해야 할까. 前提할 게 있다. 賣買價가 傳貰價보다 비싼 唯一한 理由는 집값 上昇期待라는 事實을 理解하는 것이다. 앞으로 집값이 안 오른다면 貰入者로서는 設或傳貰金이 집값에 近接해도 집 修理費가 안 들고, 財産稅를 안 내며, 집값 變動危險度回避할 수 있으므로 傳貰 쪽을 選好하게 마련이다. 傳貰價의 賣買價近接을 자연스러운 市場現象으로 받아들여야 하는 것이다.(이론적으로 表現하면 ‘賣買價와 傳貰價의 差額=집값 上昇期待收益을 現在價値로 割引한 價額’이다)

政策의 第1原則은 國民住居安定이다. 집값에는 아직 거품이 많이 끼어 있다. 집값을 더 올려 前世와 隔差를 벌리는 方式은 絶對 안 된다. 家計負債를 부추겨서도 안 된다. 하지만 8·28對策은 傳貰需要者를 집 사게 만드는 데 거의 ‘올인’하고 있다. 當場의 傳貰需要를 줄이는 效果는 있겠지만 집값 上昇을 부추기는 敗着이다. 집 살 돈을 듬뿍 빌려주는 건 家計負債를 부풀리며 ‘하우스 푸어’를 量産한다. 傳貰資金貸出도 傳貰價를 끌어올리며 家計負債를 늘린다. 短期衝擊解消에 汨沒하다 보니 政策目標가 뒤죽박죽이 돼버렸다. 이런 政策組合을 政府는 ‘住宅市場正常化’라 作名했다. 놀랍다.

勿論 집값 거품을 갑자기 꺼뜨리면 金融不實로 인한 危機를 부른다. 徐徐히 사그라지도록 해야 한다. 事實 어느 政權에서나 不動産政策의 基調는 ‘조용한 거품 除去’였다. 그러나 景氣沈滯로 民心이 뒤숭숭하면 슬그머니 不動産에 거품을 注入하려는 誘惑에 빠지곤 했다. 4·1對策이나 이番 8·28對策에 오래前부터 보아온 거품 注入과 닮은 點이 많아 걱정이다.

別途의 長期政策構想이 必要하다. 月貰轉換貰入者의 負擔을 줄여주기 위해 月貰支出에 對한 所得控除를 더 해줘야 한다. 賃貸住宅供給擴大의 成敗는 結局民間市場이 活性化하느냐에 달려있다. 多住宅者에게 負擔이 아니라 惠澤周忌, 賃貸法人積極育成等財力家를 賃貸市場으로 끌어들이기 위한 인센티브에 훨씬 더 果敢해야 한다.

傳貰는 外國에 없는 韓國만의 獨特한 制度다. 傳貰집은 ‘집값 거품 時代의 私生兒’일 뿐 지켜야 할 所重한 傳統과는 距離가 멀다. 없어져야 할 運命이라면 그 方向으로 가되 ‘衝擊 없는 軟着陸’을 誘導하면 充分하다. 前世의 安樂死를 虛(許)하는 社會的, 政策的共感帶가 形成돼야 한다. 그게 解法이다.

허승호 論說委員 tigera@donga.com

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