[김종율의 商街投資]流動人口 몰리는 主動線을 把握하라

東亞日報
入力 2019年 8月 23日 03時 00分

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有效需要 빨아들이는 ‘빨대’ 役割

店鋪開發을 할 때 逸話다. 便宜店加盟店을 내고 싶다며 찾아온 분이 몇 가지 候補點을 두고 苦悶하고 있었다. 나름 不動産工夫를 많이 한 분이었기 때문에 當然히 商家에 對한 工夫도 包含돼 있었다. 그분이 여러 個의 立地를 놓고 分析하는 方法은 流動人口만을 놓고 比較하는 式이었다. 너무나 單純하고 誤差가 클 수밖에 없다.

아무 關聯이 없는 여러 個의 候補點을 두고 單純히 流動人口만을 測定해 그 數를 比較하는 것이었다. 卽 서울 관악구 신림동의 住居地域商街 한 곳과 서울 麻浦區의 한 地域商街를 比較하면서 어느 쪽이 流動人口가 많은지 比較하는 式이었다.

勿論流動人口를 測定할 必要가 없는 것은 아니다. 流動人口는 週動線을 把握하기 위해서 必要하다. 有效需要가 營養分이라면 動線은 빨대와 같은 것이다. 流動人口의 比率은 營養分을 吸收하는 比率이라 보면 된다. 該當有效需要의 營養分을 가장 잘 吸收하는 자리를 고르는 것이 核心이다.

많은 이들은 小賣店의 賣出이 ‘流動人口×來店率’이라 생각한다. 이는 驛勢圈에서 有效需要가 적은 곳의 立地를 把握할 때나 有用하다. 動線이 有效需要라는 營養分을 얼마나 吸收하는 곳인지, 어디가 週動線인지 把握하기 힘들 때에는 같은 時間帶에 지나는 사람 數를 세어서 어디가 週動線인지 가려내야 한다.

指導에 標示된 번듯한 商街建物이 몇 年前競賣로 나온 적이 있다. 서울 종로구 平倉洞인데 高級單獨住宅이 櫛比한 곳으로 商圈도 꽤나 좋을 것으로 豫想됐다.

萬若 저 商街建物에 처음 가서 週動線을 把握해야 한다면 다음과 같은 方法이 有用할 수 있다. 于先競賣에 나온 것 外에 A 地點과 C 支店도 各其商圈이 있는 것이 確認된다. 그렇다면 이 3곳의 流動人口를 비슷한 時間帶에 15分씩 재어 보면 된다. 아침 出勤時間에 3곳 모두 各各 15分, 點心때 15分, 저녁 退勤 무렵에도 各其 15分씩 재어 그 數字를 比較하는 것이다.

그렇게 해서 가장 流動人口가 많은 곳이 나오면 그곳이 週動線日 것이다. 週動線이 有效需要라는 營養分을 가장 잘 吸收하는 빨대가 되는 것이다. 이를 豫想動線別流動人口로 表現하면 地圖와 같다.

평창동은 道路가 구불구불한 特徵이 있다. 動線을 그려보면 A 支店으로 商街를 利用하러 올 사람들의 動線과 範圍는 파란色으로 標示한 곳으로 豫想된다. 마찬가지로 C 地點商圈을 利用할 사람들의 範圍는 빨간色으로 標示해 뒀다. 競賣에 나온 B 자리는 검은色으로 表示했는데 動線을 살펴보면 가장 적은 有效需要의 範圍가 豫想된다. 實際로 流動人口를 測定해 보면 그 數字가 가장 적을 것이다.

쉽게 말해 A, B, C 地域 윗쪽 사람들은 商街를 利用할 때 마트, 銀行, 病院, 學院等利用하려는 業種이 A 地點에 있을 때 굳이 B 쪽으로 갈 일이 없다는 뜻이다. 이는 C도 마찬가지다. 그렇다면 B는 무슨 장사를 해도 할 게 別로 없다. 賃貸가 나가기 쉽지도 않을뿐더러 賃貸를 줘도 쉽사리 貰入者가 바뀔 可能性이 높다. 이렇듯 週動線把握用으로 流動人口를 따져봐야 한다.

김종율 아카데미院長

#김종율의 商街投資 #不動産