時勢調査-權利分析-資金計劃… ‘競賣 3拍子’ 맞아야 成功

東亞日報
入力 2018年 4月 23日 03時 00分

주애진 記者

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[專門家 코칭 投資의 脈]＜10回·끝＞競賣로 不動産投資成功하는 法

《不動産市場이 주춤하면서 競賣市場도 한풀 꺾이는 모습이다. 22日法院競賣專門業體 지지옥션에 따르면 지난달 全國法院競賣落札件數는 3067件으로 2001年關聯統計集計後最低였다. 年間統計로 봐도 競賣進行件數는 줄어드는 反面價格은 오르는 趨勢가 이어지고 있다. 지난해 全國法院競賣進行件數는 10萬7379件으로 歷代 가장 낮았다. 反面落札價率(鑑定價對比落札價比率)은 74.0%로 가장 높았다. 하지만 競賣專門家들은 아직 投資機會가 많다고 말한다. 專門家 3人을 통해 競賣投資祕法과 注意할 點을 들어봤다. 》

○ 仲介業所 2곳以上 들러 時勢確認

競賣의 長點은 時勢보다 싸게 사는 것이다. 그런데 最近競賣市場에선 高價落札或은 ‘나 홀로 落札’ 現象이 나타나고 있다. 競賣市場은 指標上 올 1月頂點을 찍은 뒤 지난달부터 調整期에 접어들었다. 하지만 參與者들은 主로 過去落札事例를 參考해 豫定價를 算定한다.

이로 因해 꼼꼼한 時勢調査가 必要하다. 지지옥션에 따르면 買受人이 代金納付를 抛棄해 法院에 沒收된 保證金은 每年 800億 원을 웃돌고 있다. 買受人이 어렵게 落札받고도 保證金을 날리는 境遇는 時勢調査가 不實했거나 現場調査를 疏忽히 했기 때문으로 보인다. 競賣物件所在地의 不動産仲介業所를 最小 2곳 以上訪問해 價格을 알아봐야 한다.

競賣의 基本인 權利分析도 疏忽해선 안 된다. 權利分析은 不動産登記上所有權等權利關係를 確認하는 作業이다. 例를 들어 競賣物件에 賃借人이 있을 때 抹消基準等기보다 賃借人의 轉入일이 빠르다면 買受人이 該當賃借人의 保證金까지 떠맡아야 한다. 權利分析을 제대로 하지 못해 追加로 負擔해야 할 金額이 생기면 結果的으로 時勢보다 비싼 價格에 買收한 셈이 된다. 또 流札이 많이 된 物件은 權利上瑕疵가 있을 可能性이 커 操心해야 한다.

○ 入札保證金만 들고 뛰어들면 狼狽

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장 — 고준석 신한은행 不動産投資諮問센터長

競賣로 不動産을 買收할 때 性急하게 入札保證金만 손에 쥐고 競賣에 나서면 失敗할 可能性이 크다. ‘싼 게 비지떡’이란 俗談이 있다. 競賣不動産이라고 해서 싸게 사는 것만이 重要한 것은 아니다. 買收 뒤 價格이 오르지 않으면 投資에 큰 意味가 없다. 競賣物件은 基本的으로 權利分析이 重要하지만 그에 앞서 未來價値를 따져보는 것이 더 重要하다는 事實을 銘心하자.

落札받으려는 物件이 아파트라면 敎育環境, 便宜施設, 交通與件等을 따져봐야 한다. 土地는 用途地域을 살펴봐야 한다. 都市地域 안에 있는 自然綠地나 計劃管理地域은 相對的으로 低廉하면서 建物을 지을 수 있어 投資하기에 適合하다.

資金計劃도 잘 세워야 한다. 競賣初步者의 境遇入札保證金만 있으면 競賣에 參與할 수 있다고 생각하기 쉽다. 落札받은 뒤 代金納付할 돈을 求하지 못하면 오히려 保證金만 날려버릴 수 있다. ‘事後藥方文(死後藥方文)’의 뜻을 곱씹어 볼 必要가 있다. 競賣에 參與하기 前에 반드시 資金計劃을 세워둬야 한다.

參考로 大部分의 市中銀行에서는 競賣貸出을 取扱하지 않는다. 그래서 多少 비싼 金利를 내고 제2금융권에서 資金을 調達해야 하는 實情이다. 하지만 아파트 等住宅이라면 主去來銀行을 통해 擔保貸出을 받을 수 있다.

○ 單獨住宅落札받아 商街로 賃貸

只今 우리는 歷代 가장 競賣物件이 적고 落札價率이 높은 時代에 살고 있다. 落札價率이 높은 理由는 競賣物件減少와 競賣大衆化에 있다. 少額財테크를 하려는 젊은층부터 住居實需要者, 地方土地를 사려는 歸農人口까지 다양한 사람들이 參與하면서 價格이 오른 것이다.

그럼에도 失望하긴 이르다. 지난달 鑑定價對比 100∼120%에 落札된 서울 아파트의 境遇大部分落札當時呼價와 比較해 數百에서 數千萬 원 낮게 落札됐다. 過去처럼 收益率이 높지는 않지만 一般賣買에 비해 取得·登錄稅以上의 費用은 回收할 수 있다. 落札以後建物價値를 상승시켜 收益率을 높이는 方法도 있다. 아파트보다 落札價率이 떨어지는 首都圈聯立·多世帶住宅을 少額에 落札받아 最新 인테리어를 適用해 月貰를 받거나 單獨住宅을 落札받아 商業施設로 賃貸하는 건 普遍的인 方式이 됐다.

持分競賣도 最近 뜨는 投資方法中 하나다. 普通持分만 落札받아서는 活用度가 떨어지기 때문에 人氣가 없는 便이다. 이런 物件을 低廉하게 落札받은 뒤 共有物分割請求訴訟을 통해 不動産全體를 賣却(强制競賣)해 收益을 持分대로 나누거나 本人이 買入할 수 있다. 夫婦名義의 아파트 中 한쪽 持分만 나왔거나 여러 兄弟가 相續으로 所有한 境遇 이런 式으로 買入 및 投資가 可能하다.

整理=주애진 記者 jaj@donga.com

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