個別事業規模 작은 ‘都市 뉴딜’… 時勢差益보다 實居住接近을

東亞日報
入力 2018年 4月 16日 03時 00分

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[專門家 코칭 投資의 脈]＜9＞‘都市再生 뉴딜’ 投資展望은

《 ‘都市再生 뉴딜’은 文在寅政府의 代表的인 都市計劃 및 不動産政策으로 꼽힌다. 2017∼2022年全國事業地 500곳에 50兆 원의 資金을 投入하는 매머드級 프로젝트다. 不動産市場에서는 都市再生 뉴딜이 文大統領의 公約으로 具體化된 지난해 初부터 이 事業에 對한 關心이 높았다. 革新都市等에 莫大한 土地報償金이 풀리며 土地·住宅市場이 들썩였던 參與政府 때와 비슷한 效果가 생길 거라는 期待에서였다. 하지만 都市再生의 境遇個別事業의 規模가 작아 市場影響은 크지 않다는 ‘愼重論’도 나온다. 여기에 對한 專門家 3人의 意見을 들어봤다. 》
　

■ 再生地區周邊商街買入해 7層新築後事務室-원룸 賃貸를

舊都心開發에 關心 있는 投資者들을 中心으로 ‘事業候補地가 어디가 될지’ ‘有望한 商品은 무엇일지’ 等에 對한 問議가 늘고 있다. 最近 2, 3年間都市整備事業(再建築再開發)李 서울 住宅市場活況을 이끌어 온 만큼 都市再生事業地周邊에서도 不動産價値上昇에 對한 期待感이 커질 것이다. 政府次元의 都市再生事業과 시너지 效果를 낼 수 있는 民間整備事業들에 關心을 둘 만하다.

가로住宅整備事業이 代表的이다. 이 事業은 老朽·不良建築物이 몰린 地域에서 旣存道路를 그대로 維持하면서 1萬 m² 未滿의 住居地를 再開發하는 方式이다. 政府政策方向이 大規模再建築再開發보다 小規模整備事業을 促進하는 쪽으로 바뀌면서 最近事業節次가 簡素해졌다. 住民 20名의 同意를 얻으면 安全診斷이나 推進委員會設立을 거치지 않고 事業을 할 수 있으며, 超過利益還收制對象이 아니다.

都市再生地區周邊單獨·商街住宅을 買入해 多家口, 多世帶等으로 新築하는 方式도 有望하다. 假令都心大路邊商街住宅은 7層程度 높이로 新築할 수 있다. 1層은 商街로 쓰고 2, 3層은 事務室, 4∼7層은 원룸·투룸으로 構成하는 式이다. 地方自治團體의 建築許可를 받으려면 最小 180m²의 垈地持分이 必要하지만 立地가 有望하다면 작은 住宅도 買入해 둘 必要가 있다.

■ 時勢에 影響 미칠 規模 못돼 首都圈 내집마련 機會로 適當

都市再生事業에 短期的인 時勢差益을 期待하고 投資目的으로 接近하는 것은 勸하지 않는다. ‘都市再生 뉴딜’은 再開發이나 再建築과 같이 全面撤去하고 再開發하는 方式이 아니다. 全國的으로는 500곳의 事業地를 選定하는 큰 프로젝트이지만, 個別事業으로 보면 地域을 桑田碧海(桑田碧海) 水準의 開發이라기보다는 整備에 가까운 規模다. 낡고 오래된 住居地에 圖書館이나 體育施設等基本的인 인프라를 擴充하고, 2, 3名의 住民들이 合同으로 ‘自律住宅整備事業’이나 ‘街路住宅整備事業’ 等住宅을 改良하는 方式이 主를 이룰 것으로 보인다. 住宅과 土地時勢에 큰 影響을 미치기는 어렵다.

다만 首都圈에서 서울 아파트 傳貰金程度의 金額으로 내 집 마련을 하려는 實需要者라면 競技地域都市再生事業地周邊을 눈여겨볼 만하다. 이 地域들은 現在는 基盤施設不足等의 理由로 時勢가 比較的低廉하게 形成돼 있을 可能性이 크다. 이런 問題는 政府資金이 投入되고 事業이 進行되면서 改善될 것이다. 位置가 首都圈外郭인 만큼 큰 幅의 時勢上昇은 어려울 수 있지만 인프라가 擴充되면 投資金對比 훌륭한 住居滿足度를 누릴 수 있다.

勿論實居住目的으로 都市再生事業區域을 찾더라도 地下鐵驛, 學校等基本的인 生活 인프라는 갖춰진 곳을 選擇해야 한다.

■ 政府가 投機勢力遮斷 나서 短期投資 나서기엔 負擔 커

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장 — 이동현 KEB하나은행 不動産諮問센터長

都市再生事業은 落後된 都心地域에 開發期待感을 불어넣고 長期的으로 不動産價値上昇에 寄與할 수 있을 것으로 보인다. 하지만 住宅을 全面撤去하는 再建築再開發과는 달리 建物을 허물지 않고 改良하는 만큼 事業性이 떨어진다는 根本的인 限界를 갖고 있다. 따라서 都市再生事業地에 關心을 갖는 需要者라면 短期投資觀點보다는 實際居住할 만한 곳을 찾는다는 目的으로 接近하는 것이 좋다.

數年前에도 全國 여러 地方自治團體에서 意欲的으로 都市再生을 推進한 적이 있었다. 하지만 資金調達과 住民誘致에 限界를 보이면서 不動産市場에 實質的인 影響을 미치지는 않았다.

이番都市再生 뉴딜의 境遇政府가 投機勢力遮斷을 위한 別途의 管理方案도 마련하고 있는 것으로 알려졌다. 지난해 서울이 事業候補地에서 빠지는 等市場이 過熱樣相을 보이는 地域을 排除하는 方針이 代表的이다.

다만 中央政府事業인 都市再生 뉴딜과는 別個로 最近 서울市가 自體的으로 推進하는 再生事業地 몇 곳은 눈여겨볼 만하다. 성동구 성수동과 강동구 암사동 一帶가 代表的이다. 江南北의 新興人氣投資處인 두 곳에서는 地域의 特色 있는 産業이나 觀光商品을 테마로 한 再整備가 이뤄지고 있다.

整理=천호성 記者 thousand@donga.com

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