[應答하라 不動産!]아줌마가 묻고 專門家가 答한다 <4>

東亞日報
入力 2014年 3月 17日 03時 00分

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文: 아파트 두채와 多家口 한채 갖고 있는데 언제 整理해야 좋을지…
答: 新林洞 아파트 바로 팔고 奉天洞多家口 맨뒤 賣却

《 아파트 두 채와 多家口住宅 한 채를 保有하고 있는 60代中盤主婦입니다. 子女들은 出嫁했고 年金等固定的인 月收入이 있어 當場現金이 急한 것은 아니지만 집을 整理할 타이밍이 아닐까 합니다. 保有住宅은 △1976年單獨住宅으로 購入해 1988年多家口로 改築한 서울 관악구 봉천동 多家口住宅 △1993年買入한 관악구 신림동의 한 棟짜리 아파트(專用 76m²) △2005年分讓받은 광명시 철산동 아파트(115m²)입니다. 適切한 賣却 타이밍에 對해 助言付託드립니다. ―姨母氏(서울 성동구 행당동) 》

○ 함영진 不動産114 리서치센터長

新林洞 아파트는 바로 賣却하는 게 좋을 것 같습니다. 지은 지 21年이 지나 老朽한 데다 나홀로 아파트라 價格上昇餘地가 적기 때문입니다. 住宅保有期間이 길어 讓渡所得稅計算時長期保有特別控除惠澤을 받을 수 있습니다. 奉天洞多家口住宅은 賣却時期를 천천히 調律해도 無妨할 것 같습니다. 隣近에 再開發中인 奉天 12-1區域은 現在移住撤去段階로 2016年까지 519채 規模의 住居地로 재탄생될 豫定입니다. 쑥고개로 등 車路에서 멀지 않아 多世帶나 원룸, 多家口新築需要도 期待됩니다. 철산동 아파트는 큰 時勢差益을 期待하긴 어렵지만 實居住目的에서라면 조금 더 保有해도 괜찮을 것 같습니다.

이 아파트는 2012年 4億1200萬 원으로 저점을 찍은 以後現在 4億6000萬 원까지 時勢를 回復했습니다. 2008年高點(5億5000萬 원) 水準까지 回復하긴 어렵겠지만 이미 傳貰價率(賣買價對比傳貰金)李 70% 以上이라 크게 떨어지진 않을 것 같습니다.

○ 이남수 新韓銀行瑞草PWM센터 PB팀長

住宅을 賣却할 때 基準으로 삼아야 할 포인트는 向後住宅價格上昇與否입니다. 이 基準에서 볼 때, 保有한 住宅 3채 모두 賣却對象입니다. 現在住宅市場은 氷河期를 지나 漸次改善되는 時期로 집을 팔기에도 適期입니다. 保有住宅中資産價値가 가장 낮은 物件은 新林洞 나홀로 아파트입니다.

그 다음으로는 철산동 아파트를 꼽을 수 있습니다. 隣近에서 大規模住宅事業이 推進되고 있어 賣買價가 오를지 不透明하기 때문입니다. 奉天洞多家口住宅은 買入한 지 가장 오래됐고 價格도 많이 올라 가장 늦게 파는 게 節稅次元에서 좋습니다.

現在保有한 住宅을 모두 處分하고 子女들의 居住地隣近으로 移徙하는 것도 좋을 것 같습니다. 家族들과의 잦은 交流로 외로움을 달랠 수 있고 어려움이 생길 때 쉽게 도움을 받을 수 있기 때문입니다. 現在現金 흐름이 좋고 住宅賣却後餘裕資金이 생기기 때문에 中小型 아파트를 買入하는 것도 方法입니다. 隱退後餘裕資金은 保守的으로 運用해야 합니다. 金利가 낮더라도 安全한 金融商品을 選擇해야 합니다. 非常資金은 머니마켓펀드(MMF)나 還買條件附債券(RP)으로 運用하고, 나머지 資金은 定期預金과 元金保障型株價指數連繫證券(ELS)에 加入할 것을 勸합니다.

○ 양지영 리얼투데이 리서치센터長

奉天洞多家口住宅은 地下鐵 2號線奉天役과 가깝고 隣近에 再開發地域인 奉天12-1區域이 分讓을 앞두고 있으며, 輕電鐵新林線受惠地域이라는 點等立地的인 長點이 있습니다. 이 住宅自體가 再開發區域內에 包含되진 않았지만 賃貸需要가 많은 地域的特性을 考慮해 원룸 또는 商街開發을 考慮하는 投資者들이 나타날 可能性도 큽니다. 輕電鐵新林線亦是事業이 순조로울 것으로 보여 그에 對한 期待感도 反映될 것으로 보입니다. 다만 最近政府의 賃貸借市場先進化方案等으로 住宅賃貸事業에 對한 魅力度가 떨어지는 點을 考慮하면 適切한 條件에서 買收者가 나타나면 賣却하는 것도 方法입니다.

철산동 아파트는 周邊學群이 좋아 待機需要가 많은 地域입니다. 구로구와 맞붙어 있어 事實上 서울 生活圈이기도 하고요. 中大型이라는 게 短點일 수도 있지만 앞으로 4, 5年間新規供給中中大型比重이 10∼20%에 그친다는 點을 考慮하면 나쁘지 않을 수 있습니다. 다른 代案으로 現在保有한 住宅을 모두 罵倒한 投資金額으로 商街住宅買入을 考慮하는 것도 좋을 것 같습니다. 住居와 老後生活費用을 同時에 解決하면서 貰入者管理에도 큰 負擔이 없기 때문입니다. 이미 工事가 끝난 商街住宅買入이 投資金額에서 負擔이 된다면 韓國土地住宅公社(LH)가 供給中인 店鋪兼用單獨住宅用地를 分讓받는 것도 方法입니다.

整理=김현진 記者 bright@donga.com