[이남수의 富者不動産]住宅普及率… 自家占有率… 統計 알아야 市場 보인다

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入力 2011年 5月 23日 03時 00分

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不動産市場의 흐름을 把握하려면 主要統計指標를 잘 읽어야 한다. 다만 政府統計는 時間差가 發生해 現實을 제대로 反映하기 어렵다는 短點이 있다. 따라서 實際現實을 正確히 把握하기 위해서는 하나의 統計數値에만 依存하지 말고 다양한 統計數値를 複合的으로 볼 수 있어야 한다.

住宅市場에서 흔히 使用되는 主要指標中 하나는 住宅普及率이다. 이 指標는 特定地域內住宅의 數가 그 地域家口數에 비해 얼마나 되는지를 보여준다. 2009年基準全國의 住宅普及率은 全體平均 101.2%, 首都圈 95.4%, 서울 93.1%로 日本(115.2%), 美國(111.4%) 等先進國에 비해 如前히 낮다. 하지만 現在住宅에 包含되지 않는 오피스텔과 원룸의 包含與否와 家口數의 定義, 再建築·再開發에 따른 滅失住宅規模等을 勘案하면 달라질 수 있다.

住宅을 所有한 家口의 比率인 自家保有率度重要한 指標 가운데 하나다. 韓國의 2005年自家保有率은 55.6%로 世界主要國에 비해 낮다. 韓國보다 市場이 比較的安定돼 있는 美國(68.3%) 日本(69.8%) 英國(61.2%) 等은 自家保有率이 60% 以上이다. 따라서 政府는 住宅普及率數値보다 自家保有率을 늘리는 政策을 施行해 有住宅者를 늘려야 各種不動産問題를 解決하기 쉽다.

自身이 所有한 집에 自身이 直接居住하는 住宅의 比率인 自家占有率이 있다. 自家占有率은 住宅普及率이 單純히 量的指標機能만 하는 限界點을 補完하는 役割을 한다. 自家保有率과 自家占有率이 一致하지 않는 것은 學校 또는 職場과의 거리를 考慮해 資産이 所有한 집은 남에게 빌려주고 自身은 또 다른 집을 빌려 居住하는 이들이 있기 때문이다. 自家占有率은 住宅購入의 目的이 實居住인지, 中長期的인 投資인지 살펴볼 수 있게 하는 等住宅所有의 目的과 槪念을 正確히 把握할 수 있게 한다.

年所得對比住宅價格比率(PIR) 亦是重要한 住宅統計指標다. PIR는 住宅購買能力을 나타내는 主要指標로 貸出을 받지 않고 自力으로 住宅을 購入하기 위해 모든 所得을 貯蓄했을 때 住宅購入에 所要되는 期間을 의미한다. PIR가 높을수록 磁力에 依한 住宅購入能力은 낮다는 것을 의미하며 通商平均水準의 住宅價格을 平均年所得으로 나눠 算出한다.

以外에도 不動産市場을 읽기 위해 알아야 할 指標는 多樣하다. 하지만 不動産市場의 흐름을 제대로 알고 싶다면 적어도 이런 程度의 指標는 綜合的으로 읽고 意味를 把握할 수 있어야 한다.

이남수 新韓銀行不動産팀長 ns22@shinhan.com