[닥터奉의 돈 되는 不動産]서울 내곡-稅穀2地區의 投資價値

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入力 2010年 5月 3日 03時 00分

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季節의 女王 5月이 始作됐다. 無住宅者들에게 5月은 보금자리住宅의 달이다. 7日부터 27日까지 2次 보금자리住宅 1萬8511채의 事前豫約이 進行된다. 不動産市場이 바닥을 치는데도 보금자리住宅은 如前히 請約競爭率이 높을 것으로 豫想된다. 보금자리住宅은 이番政府가 無住宅者들에게 주는 가장 큰 膳物인 듯하다.

이番 2次에서도 가장 큰 人氣商品은 서울 江南圈物件이다. 3次에 江南圈物量이 빠져 있어 어쩌면 이番이 江南의 마지막 商品이 될지도 모른다는 아쉬움의 목소리가 많다. 이番事前豫約으로 서울 瑞草區 내곡지구와 江南區稅穀2地區에서 선보이는 物量은 各各 783채와 711채로 合해서 1500채를 밑돈다. 그야말로 바늘구멍이다.

昨年示範地區의 江南稅穀1地區와 瑞草右面地區, 3月慰禮新都市 보금자리住宅은 큰 人氣를 끌었다. 이番 2次江南圈도 그에 뒤지지 않는 位置와 條件을 갖췄다. 特히 내곡지구는 강남역을 直線으로 連結하는 新盆唐線 청계驛과 붙어 있어 注目을 받고 있다. 計劃段階의 假想路線이 아니라 來年이면 開通되는 確定된 路線이라는 데 價値가 있다. 2011年 9月이면 강남역을 出發한 신분당선은 양재역과 매헌役을 거쳐 6分이면 청계산入口驛에 닿는다. 南쪽으로 다음이 판교역이다.

76萬9000m²의 面積에 보금자리住宅 4000채와 中大型一般分讓住宅 1000채가 들어서는 내곡지구는 綠地率이 34%로 2次 보금자리住宅地區 6곳 가운데 가장 높다. 내곡지구 南쪽으로는 청계산과 仁陵山丘陵을 따라 綠地軸이 京畿 성남시 분당구 판교까지 이어진다. 都心住宅이 누릴 수 없는 快適한 自然環境에 隣接해 있는 것이다. 그렇다고 交通環境이 떨어지는 것도 아니다. 京釜高速道路, 盆唐∼내곡 高速化道路, 獻陵로, 龍仁∼서울 高速道路를 利用해 四方으로 移動하기에 圓滑한 江南圈交通要衝地域이다.

내곡지구 보금자리住宅은 59m² 180채와 84m² 603채가 事前豫約物量으로 나온다. 이를 請約資格으로 區分하면 生涯最初特別供給 155채를 包含한 特別供給 502채와 一般供給 281채로 構成된다.

또 다른 江南圈團地는 江南區細谷洞과 紫谷洞一帶 77萬 m²로 造成되는 稅穀2地球다. 地下鐵 3號線水西驛과 8號線福井驛이 가깝고 송파구 문정동 法曹타운과 가든파이브가 있는 東南圈流通團地, 위례新都市等으로 쉽게 移動할 수 있다. 特히 水西驛은 2014年까지 京釜線과 湖南線 KTX와 連結되는 江南圈의 出發驛으로 交通網擴充計劃이 잡혀 있다. 水西驛一帶는 강북의 서울驛과 같이 時時刻刻流動人口가 몰려드는 變化가 일어날 것으로 보인다.

또한 稅穀2地區는 隣近 서울空港의 高度制限으로 다른 地球보다 容積率이 낮은 132%가 適用됐다. 따라서 隣近江南 아파트보다 層數가 적고 桐間距離가 멀어 한層 더 快適할 것으로 보인다. 稅穀2地區는 59m² 246채, 84m² 465채가 事前豫約物量. 生涯最初 140채를 包含한 特別供給 452채와 一般供給 259채로 區分된다.

내곡지구와 稅穀2地區의 3.3m²黨分讓價는 1140萬∼1340萬 원으로 隣近時勢의 60% 線이다. 보금자리住宅은 分讓價가 隣近時勢의 70% 以上이면 7年間, 70% 以下면 10年間轉賣制限適用을 받는다. 따라서 江南圈 보금자리住宅은 10年間 팔 수 없고 5年間義務居住規定이 있다는 點을 留意해야 한다.

이番事前豫約物量은 一般供給보다 特別供給物量이 많기 때문에 請約希望者라면 特別供給對象이 될 수 있는지 따져보는 게 重要하다. 一般供給物量은 請約貯蓄納入金額이 적어도 1500萬 원 以上 되어야만 한番申請하고 當籤을 기다려볼 만하다는 게 아쉬울 뿐이다.

奉俊昊 닥스플랜 代表 drbong@daksplan.com