“人口減少로 집값 떨어져 老後對備에 惡影響 줄수도”

東亞日報
入力 2024年 4月 23日 18時 17分

이새샘 記者

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23일 서울 강남구 포스코센터에서 열린 ‘인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장’ 세미나에서 우토 마사아키 일본 도쿄도시대 교수가 주제발표를 하고 있다. 한미글로벌 제공 — 23日 서울 강남구 포스코센터에서 열린 ‘人口構造變化가 가져올 새로운 不動産市場’ 세미나에서 우토 마사아키 日本 도쿄都市臺敎授가 主題發表를 하고 있다. 韓美글로벌 提供

“人口減少로 2019年부터 2045年까지 日本 도쿄權의 住宅資産價値가 約 94兆엔(836兆 원) 減少할 것으로 展望됩니다. 都心과의 距離에 따라 差等的으로 價値가 減少할 可能性이 높습니다.” (우토 마사아키 日本 도쿄都市臺敎授)

人口減少의 影響으로 住宅資産價値가 減少하며 高齡層의 老後對備에 影響을 미칠 수 있다는 分析이 나왔다. 韓國亦是 2040年부터 人口減少의 影響이 住宅實質價格에 本格的으로 影響을 미칠 것으로 展望됐다.

23日韓美글로벌과 韓半島未來人口硏究院이 主催한 ‘人口構造變化가 가져올 새로운 不動産市場’ 세미나에서 우토 마사아키 日本 도쿄都市臺敎授는 ‘人口減少가 不動産市場에 미치는 影響’을 主題로 人口減少에 따른 日本不動産市場의 變化를 診斷했다. 우토 敎授는 于先不動産市場을 오피스, 商業施設, 住宅, 物流, 호텔로 分類해 各領域에서 人口減少의 影響이 다르게 나타난다고 봤다. 物流施設과 호텔의 境遇 이커머스 發達과 觀光客增加에 따라 人口減少의 影響이 없거나 크지 않지만, 住宅의 境遇人口減少의 影響을 가장 클 것으로 展望했다. 또 오피스나 商業施設의 境遇地域別隔差가 크게 나타날 可能性이 높다고 봤다.

特히 人口減少에 따라 住宅資産價値가 減少하면서 高齡層의 老後에 惡影響을 미칠 可能性이 높다고 診斷했다. 우토 敎授는 “2019年부터 2045年까지 도쿄權의 住宅資産價値가 約 94兆 엔 減少할 것으로 豫想된다”며 “다만 맞벌이 夫婦의 需要가 維持되는 出退勤 30分(都心부터 半徑 15km 내)에서 60分(半徑 30km)의 境遇比較的下落幅이 적고, 그 外郭地域에서 資産價値가 50% 以上急減할 것으로 보인다”고 分析했다. 그는 또 “人口減少時代의 代案으로 콤팩트시티 政策(交通, 施設等의 結節點에 都市機能을 集約해 效率化하는 政策)李推進되고 있지만, 旣存에 살고 있던 住宅價格이 下落하면서 各種便宜施設이 集中된 地域으로 高齡層이 移住할 수 없게 되는 狀況이 憂慮된다”고 說明했다.

이용만 한성대 不動産學科敎授는 ‘韓國의 超低出産·超高齡化와 不動産市場’을 主題로 한 發表에서 韓國不動産市場에 人口構造變化가 미치는 影響을 診斷했다. 李敎授는 “韓國의 境遇年齡別住宅需要의 頂點時期가 60代~80臺로, (다른 나라에 비해) 늦는 便”이라며 “高齡化가 直接的으로 住宅價格에 影響을 미친다고 보기는 힘들다”고 說明했다. 다만 “家口數가 頂點을 이루는 2040年頃에는 實質住宅價格이 下落趨勢로 轉換될 것으로 보인다”고 展望했다.

李敎授는 또 “高齡 1, 2人家口가 急激하게 늘어나지만, 去來費用이 너무 비싸 住宅 다운사이징을 하지 않을 것으로 보인다”며 “한쪽(高齡層)은 住居過消費, 다른 쪽(靑年層)은 住居消費量不足問題에 시달릴 可能性이 있다”고 說明했다. 이어서 “週居住地를 다운사이징할 때 去來와 關聯된 費用(稅金)을 줄이고 差額을 年金으로 轉換하도록 해야 한다. 現在의 住宅年金等의 制度는 지나치게 制限的이어서 效果를 보지 못하고 있다”고 指摘했다.

이날 세미나에는 金宗壎韓美글로벌 會長과 정운찬 韓半島未來人口硏究院長, 김선규 湖畔그룹 會長等이 參席했다. 또 主題發表以後 김경환 西江大經濟學科名譽敎授를 座長으로 김승배 韓國不動産開發協會會長, 김준형 명지대 不動産學科敎授, 박진백 國土硏究院副硏究委員等이 參與해 人口構造變化가 不動産市場에 미치는 影響과 對策에 對해 討論했다. 이날 歡迎辭에서 金宗壎韓美글로벌 會長(韓半島未來人口硏究院會長)은 “人口構造變化는 危機이지만, 시니어住宅, 헬스케어, 老人專門病院等 새로운 市場을 여는 機會가 될 수 있다”며 “人口危機를 헤쳐가기 위해서는 先制的인 努力이 必要하다”고 말했다.

이새샘 記者 iamsam@donga.com