商街競賣, ‘對抗力’ 갖춰야 賃借人權利 지켜[이주현의 競賣 길라잡이]

東亞日報
入力 2023年 2月 21日 03時 00分

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2020年 6月부터 서울 성동구 왕십리 한 1層商街에서 飮食店을 運營하는 A 氏는 最近自身이 貰들어 있는 商家가 競賣에 넘어간 事實을 알게 됐다. 처음으로 自己 가게를 연 A 氏는 競賣進行消息을 듣고 밤잠을 못 이루고 있다. 그는 賃借保證金을 지킬 수 있을까. A 氏는 競賣以後落札者에게 契約更新을 要求할 수 있을까.

連이은 基準金利引上으로 商街等收益型不動産이 打擊을 받고 있다. 收益率下落으로 利子負擔을 이기지 못한 不動産이 競賣市場에 大擧流入될 可能性이 높은데, 그 被害를 고스란히 商家賃借人이 떠안을 수 있어 注意가 必要하다. 商家賃借人이라면 꼭 알아둬야 할 ‘商家建物賃貸借保護法’ 中 몇 가지 內容을 紹介해 보도록 한다.

A 氏가 먼저 保證金을 지키려면 商家建物賃貸借保護法上對抗力을 갖춰야 한다. 競賣節次에서 對抗力이란 賃借人의 賃借保證金을 지킬 수 있는지, 남아 있는 契約期間을 保障받을 수 있는지, 더 나아가 追後 다른 賃借人으로부터 權利金을 回收할 수있는지 等金錢과 直結되는 事案으로서 相當히 重要한 權利다.

對抗力을 갖추려면 일정한 要件을 갖춰야 하는데 먼저 賃借人이 營業場에 事業者登錄을 한 時點이 抵當權等 다른 權利보다 빨라야 한다. 換算保證金은 ‘保證金+(月貰×100)’인데 地域마다 定해진 基準範圍를 超過하지 않아야 한다. 서울은 9億 원, 首都圈過密抑制圈域은 6億9000萬 원, 廣域市는 5億4000萬 원, 그 밖의 地域은 3億7000萬 원이다. 例를 들어 現在 서울에서 營業하는 賃借人이 保證金이 5億 원이라고 假定한다면 月貰는 400萬 원을 넘지 않아야 한다는 뜻이다.

다만 一律的으로 換算保證金을 適用하다 보니 有名商圈 내 賃借人들은 商家賃貸借法의 테두리 안에 들지 못하는 境遇가 發生했다. 特히 建物이 競賣로 넘어갔을 때 賃借保證金을 한 푼도 돌려받지 못한 채 쫓겨나는 境遇가 茶飯事였다. 이를 補完하고자 2015年 5月 13日以後에 最初로 賃貸借契約을 締結하거나, 再契約을 締結한 賃借人에게는 換算保證金基準範圍를 超過하더라도 누구나 對抗力을 갖출 수 있도록 法이 改正됐다. 다만, 更新契約을 締結한 賃借人의 不動産에 2015年 5月 13日前부터 根抵當權等이 設定돼 있을 境遇에는 換算保證金基準이 適用되므로 注意해야 한다.

다음은 契約期間에 關한 內容이다. A 氏가 事業者登錄을 제때 했다면 落札者에게 契約更新을 要求할 수 있다. 基本的으로 契約更新要求權은 換算保證金基準範圍를 超過하는 賃借人度行使할 수 있다. 問題는 默示的更新에 關한 規定이다.

商家建物賃貸借保護法에서의 默示的更新이란 賃貸借期間終了 6個月前부터 1個月前까지 賃貸人이 更新拒絶이나 條件變更을 通知하지 않을 때 賃貸借期間을 自動으로 1年延長해 주는 制度라고 생각하면 된다.

默示的更新은 換算保證金基準範圍를 超過하는 賃借人에게는 適用되지 않기 때문에 注意가 必要하다. A 氏가 萬若換算保證金을 超過한 賃借人인데 落札者에게 契約更新要求權을 行使하지 않고 가만히 있으면 契約更新을 하지 못할 수 있고, 賃借人으로서의 權利도 지키지 못할 수 있다. 이 때문에 換算保證金을 超過하는 賃借人이라면 契約滿了 6個月前부터 1個月前까지 積極的으로 契約更新要求權을 行使해야 豫想하지 못한 契約解止를 避할 수 있다.

이주현 지지옥션 先任硏究員

#商街競賣 #對抗力 #賃借人權利