[우병탁의 節稅통통(?通)]440萬원 農家住宅이 부른 綜不稅爆彈

東亞日報
入力 2022年 9月 2日 03時 00分

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調整地域公示價 12億住宅主人
財産稅도 안내는 農村住宅 때문에 1住宅控除 못받아 綜不稅 260萬원
異議申請해도 例外規定 없어 棄却, 制度改編必要… 政府도 改正 나서

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장 — 우병탁 新韓銀行 WM컨설팅센터 不動産팀長

A 氏는 지난해 公示價格 400萬 원臺住宅 때문에 豫想하지도 못한 綜合不動産稅告知書를 받았다. 現在住宅 두 채를 所有中인 A 氏는 그中首都圈에 있는 專用 130m² 아파트에 居住하고 있다. 公示價格은 지난해 基準 12億 원. 問題는 地方의 面所在地에 있는 農家住宅이었다. 公示價格 441萬 원에 財産稅는 2641원인데 이 住宅 때문에 多住宅者로 分類돼 綜不稅를 納付하게 된 것이다.

綜不稅는 多住宅者與否에 따라 課稅基準과 金額, 稅率이 다르다. 1住宅者는 公示價格에서 11億 원을 差減한다. 綜不稅課稅標準金額은 公示價格에서 差減金額을 除하고 난 後의 價格에 公正市場價額比率을 곱해 決定된다. 公正市場價額比率은 2018年까지 數年間 80%를 適用해 오다 2019年부터 年 5%씩 引上해 지난해에는 95%가 됐다. 이렇게 計算한 課稅標準에 綜不稅稅率을 適用하면 稅額이 計算된다.

綜不稅稅率은 一般稅率과 重課稅率로 나뉜다. 重課稅率은 多住宅者에게 適用되는데, 地域에 相關없이 3住宅以上을 保有하거나 調整對象地域內에 2住宅을 가진 境遇에 適用된다. 調整對象地域은 3個月 동안의 住宅價格上昇率이 試圖消費者物價上昇率의 1.3倍를 超過한 地域이면서 2個月間請約競爭率이 5 對 1을 超過했거나, 3個月間分讓權轉賣去來量이 30% 以上增加한 곳 等을 對象으로 國土交通部長官이 指定한다. 一般稅率은 0.6∼3%이고, 重課稅率은 1.2∼6%다.

A 氏는 2住宅者에 該當한다. 住宅 한 채는 調整對象地域에 있지만, 다른 한 채는 非調整對象地域인 農村에 있다. 따라서 A 氏는 2住宅者라도 綜不稅重課稅率이 아니라 一般稅率適用對象이다.

問題는 控除金額이다. 1住宅者라면 11億 원을 差減해 주지만 1住宅者가 아니면 6億 원만 差減한다. A 氏는 12億 원과 441萬 원을 더한 金額에서 6億 원을 差減한 後 95%의 公正市場價額比率을 곱한 約 5億7419萬 원의 課稅標準에 對해 綜不稅를 내야 한다. 課稅된 金額은 約 260萬 원. 441萬 원 價値의 農家住宅만 없었어도 綜不稅는 35萬 원에 그친다. 게다가 滿 60歲以上이거나 5年以上保有한 집이라면 最大 80%의 稅額控除까지 받아서 綜不稅가 10萬 원 以下로 떨어졌을 수 있다.

不當하다고 생각한 A 氏는 稅務署와 國稅廳에 異議申請을 했다. 農家住宅은 財産稅가 告知되긴 했지만, 2641원으로 너무 적어 納付對象에서도 除外된 物件이었기 때문이다. 地方稅法에 따르면 財産稅는 年間財産稅로 徵收할 金額이 4000원 未滿일 境遇徵收對象에서 除外된다.

하지만 課稅官廳에서는 A 氏의 申請을 受容하지 않았다. 綜不稅法에 例外規定이 없는 탓이다. 法令에 關聯規定이 없으니 課稅官廳으로서는 心情的으로는 A 氏의 主張에 同意하더라도 다른 決定을 내릴 수 없다. 結局 A 氏는 財産稅를 내지도 않는 農家住宅 때문에 꼼짝없이 200萬 원이 넘는 綜不稅를 모두 내야 했다.

우병탁 新韓銀行 WM컨설팅센터 不動産팀長

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