[고준석의 實戰投資]道路 없는 맹지에도 집 지을 수 있다

東亞日報
入力 2020年 10月 30日 03時 00分

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地籍圖上道路 없으면 안되지만
사람들이 오랫동안 通行路로 쓴 慣習道로 있으면 建築可能
單土地所有者가 承諾하거나 地自體通行地役權認定 받아야

지난해 退職한 A 氏는 서울 近郊에서 田園生活을 하려고 땅을 보러 다니고 있다. 知人이 所有한 땅을 紹介받고 直接 가 보니 田園住宅을 짓기에 安城맞춤이었다. 땅 바로 옆에는 道路가 붙어 있어 出入도 便利해 보였다. 그런데 地籍圖에는 이 道路가 標示되어 있지 않았다. 地籍圖에는 없지만 오랫동안 사람들이 通行路로 使用해온 慣習法上의 道路인 ‘現況道路’였다. 知人은 現況道路가 땅에 붙어 있는 만큼 田園住宅을 짓는 데 問題가 없다고 했다. A 氏는 이 말이 事實인지 궁금해졌다.

A 氏가 둘러본 땅처럼 모든 땅에 道路가 있는 건 아니다. 다른 사람이 所有한 땅으로 四方이 둘러싸여 있어 政府가 管理하는 ‘功勞(公路)’로 出入할 수 없는 땅이 더 많다. 道路가 붙어 있는 땅보다 道路가 없는 땅이 더 많다는 뜻이다. 이처럼 道路와 맞닿은 部分이 全혀 없는 땅을 ‘맹지(盲地)’라고 부른다.

問題는 原則的으로 땅에 道路가 없으면 建物을 지을 수가 없다는 點이다. 建築法上建築物을 지으려면 大地의 2m 以上이 道路에 接해야 한다. 다만 建築物出入에 支障이 없거나 建築物周邊에 廣場公園遊園地等이 있거나, 農幕을 建築하는 境遇는 道路에 接해야 한다는 規定을 適用받지 않는다.

建築法上道路는 步行과 自動車通行이 可能하고 그 너비가 4m 以上은 되어야 한다. 다만 地形的制約으로 自動車가 다닐 수 있는 道路를 設置하기 곤란하다고 地方自治團體長이 認定하는 境遇는 例外다. 그 位置를 指定하고 公告한 區間의 너비가 3m를 넘으면 道路로 認定된다. 막다른 골목이면서 골목 길이가 10m 未滿이면 道路의 너비는 2m 以上이면 된다. 따라서 地籍圖에 없는 現況道路이더라도 地自體長의 指定과 公告를 거치면 建物을 지을 수 있는 道路로 인정받을 수 있다.

現況道路의 指定, 公告를 받으려면 現況道路와 關聯된 利害關係者, 卽土地所有者의 土地使用承諾을 받아야 한다. 다만 ①利害關係者가 海外에 居住하는 等의 理由로 同意를 받기 힘들거나 ②住民이 오랫동안 通行路로 利用하고 있는 事實상의 通路로서 該當地方自治團體의 條例로 定한 境遇에는 同意를 받지 않아도 된다.

地自體가 條例로 地籍圖에 없는 現況道路를 道路로 指定하는 根據가 ‘通行地役權’이다. 通行地役權은 他人의 土地를 通行할 수 있는 權利로, 어떤 土地所有者가 他人의 土地를 지나지 않고는 功勞에 接近할 수 없을 때 認定된다.

다만 住民들이 오랫동안 利用했다고 無條件通行地役權을 인정받을 수 있는 건 아니다. 大法院은 도움을 받는 土地의 所有者가 他人의 土地 위에 道路를 設置해 使用하는 客觀的狀態가 繼續된 境遇에 한해 通行地役權이 認定된다고 보고 있다. 이때 ‘客觀的狀態’란 쉽게 말해 道路가 鋪裝됐는지를 뜻한다. 많은 住民들이 利用하고 있는 現況道路가 他人의 土地 위로 난 非鋪裝山길이라면 通行地役權이 認定되지 않는다는 뜻이다.

結局地籍圖에 道路가 없더라도 無條件建物을 못 짓는 건 아니다. 땅이 붙어 있는 道路가 地籍圖에 없는 現況道路라면 利害關係者의 同意를 받거나, 通行地役權이 認定된다면 建物을 新築할 수 있다.

고준석 東國大法務大學院兼任敎授

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