尹錫悅 政府는 文在寅 政府가 多住宅者를 겨냥해 强化했던 不動産 稅制를 改編하거나 中斷하는 政策을 하나씩 發表하고 있다. 그 첫 番째 로 尹錫悅 政府는 5月 10日부터 1年間 多住宅者에게 適用되던 讓渡所得稅(讓渡稅) 重課 措置를 中斷했다. 6月 16日에는 企劃財政部의 ‘새 政府 經濟政策方向’을 통해 1家口 1住宅者에 限해 綜合不動産稅(綜不稅) 課稅 基準인 控除金額을 11億 원에서 14億 원으로 限時的으로 上向한다고 밝혔다.

多住宅 處分 順序가 重要

文在寅 政府 時節부터 只今까지 時도 때도 없이 바뀌고 있는 不動産 政策으로 關聯 稅法도 複雜해졌다. 그만큼 不動産 絶世의 重要性이 높아지고 있다. ‘이렇게 쉬운데 왜 不動産 節稅를 하지 않았을까’ 著者인 오동욱 會計士 兼 稅務士를 7月 11日 만나 새 政府가 改編한 不動産 政策의 效果와 節稅 方法에 對해 알아봤다.

政府는 5月 10日부터 多住宅者가 서울·首都圈 等 調整對象地域에 保有한 住宅을 處分해도 讓渡稅 ‘基本稅率(6~45%)’을 適用하고 있다(표1 參照). 多住宅者가 住宅을 處分할 때 效果的으로 折稅하는 方法이 궁금하다.


“5月 10日 以後부터 1年間 多住宅者가 調整對象地域 住宅을 讓渡하더라도 重課稅率이 適用되지 않는다. 單, 多住宅者는 處分 順序가 重要하다. 서울, 釜山, 忠州에 住宅이 各 1채씩 있다면 最終的으로 處分하는 1住宅이 非課稅가 되므로 讓渡差益이 가장 큰 서울 住宅을 마지막에 處分해야 한다(표2 參照). 釜山과 忠州 住宅 中에는 調整對象地域이지만 限時的으로 重課가 排除되는 釜山 住宅을 來年 5月 9日 以前에 處分해야 한다. 忠州는 非調整對象地域으로 重課稅率이 適用되지 않기 때문이다. 결론적으로 釜山(基本稅率)→忠州(基本稅率)→서울(非課稅) 順으로 處分해야 最大限 節稅할 수 있다. 讓渡稅는 1年間 實現된 讓渡差益에 對해 課稅되므로 釜山과 忠州 住宅을 同一한 年度에 罵倒하면 讓渡差益이 合算돼 稅率이 높아진다는 點도 留意해야 한다.”

서울, 釜山, 忠州 住宅을 保有한 3住宅者라면 處分 順序에 따라 課稅額이 어떻게 달라지나.



“釜山 住宅을 處分한 뒤 서울과 忠州 住宅이 一時的 2住宅 條件을 充足한다면 서울 住宅을 期限 내 먼저 處分해 釜山(基本稅率)→서울(非課稅)→忠州(非課稅) 順序가 可能할 수도 있다. 最惡은 서울(基本稅率)→釜山(基本稅率)→忠州(非課稅) 順으로 罵倒하는 것이다. 住宅 價格이 ‘表2’와 같다면 賣渡 順序에 따른 最大 讓渡稅額은 3億500萬 원, 最少額은 9000萬 원으로 2億1500萬 원이나 差異가 난다.”

調整對象地域 내 一時的 2住宅은 條件이 1年 以內 從前住宅 處分과 新規住宅 轉入이었는데, 尹錫悅 政府가 다음과 같이 改正했다. ①從前住宅 取得日로부터 1年 以後 新規住宅 取得 ②新規住宅 取得日로부터 從前住宅을 3年 以內 處分(新規住宅 取得日에 從前住宅과 新規住宅이 調整對象地域人 境遇에는 2年 以內 處分)하는 境遇다.

長期保有特別控除 最大 80% 適用

長期保有特別控除度 適用되는데, 그 效果가 궁금하다.

“住宅 保有 期間이 3年 以上인 境遇 讓渡差益의 一定 比率을 控除해주는 것을 長期保有特別控除라고 한다. 控除率은 一般的인 境遇라면 保有 期間에 따라 最大 30%가 適用되나, 1家口 1住宅이면서 保有 期間 中 居住 期間이 2年 以上이지만 非課稅가 되지 않는 境遇(12億 원 超過 高價住宅은 全體 讓渡差益 中 12億 원 超過分은 非課稅)에는 最大 80%가 適用된다. 萬若 2住宅者가 調整對象地域人 서울 江北地域 25坪型 아파트를 4億 원에 買收해 10年 保有한 뒤 10億 원에 讓渡한다면 長期保有特別控除에 따라 控除率 20%, 基本稅率 40%가 適用돼 讓渡稅는 1億6560萬 원이다(표3 參照). 萬若 重課稅率이 適用됐다면 讓渡稅는 3億3505萬이다. 따라서 重課稅率 猶豫로 讓渡稅가 總 1億6945萬 원 줄어드는 效果가 있다.”

多住宅者가 讓渡稅를 節稅할 수 있는 또 다른 方法이 있나.

“長期間 保有할 計劃이라면 配偶者에게 贈與 後 讓渡하는 것도 方法이다. 市勢 6億 原因 아파트를 配偶者에게 贈與해 5年 뒤 6億 원에 處分하면 讓渡差益이 없기 때문에 讓渡稅가 賦課되지 않는다. 이때 배우자 贈與財産控除 6億 원으로 贈與稅는 없지만, 取得稅는 發生한다. 그래도 全體的으로 節稅할 수 있다. 單, 5年 以內 팔게 되면 移越課稅(讓渡取得價額은 贈與者가 取得한 金額이 適用되고 取得 時期도 贈與者가 取得한 時期가 適用되는 것) 適用으로 效果가 사라진다. 1家口 2住宅도 非課稅가 適用되는 境遇가 있는데 代表的인 것이 一時的 2住宅, 相續으로 因한 2住宅, 同居奉養合家, 婚姻合家 等이다.”

相續으로 2住宅이 된 境遇도 非課稅 適用이 可能한가.

“一般住宅 保有 中에 別途 世代인 被相續人으로부터 住宅 1채를 相續받을 境遇 一般住宅을 相續住宅보다 먼저 讓渡하면 一般住宅이 非課稅된다.”

父母를 모시기 위해 合家하는 境遇도 課稅되지 않나.

“1住宅을 保有한 子女가 1住宅을 保有한 滿 60歲 以上 父母(重症疾患이 있는 直系尊屬은 年齡 要件을 適用하지 않음)와 合家한 뒤 合家일로부터 10年 以內 讓渡하는 1住宅은 非課稅된다. 合家일 基準 滿 60歲 異常을 充足해야 하고, 世代가 分離된 狀態에서 合家하는 境遇에만 認定되며, 以前부터 直系尊屬과 繼續 居住한 境遇에는 適用되지 않는다.”

住宅을 1채씩 保有한 男女가 結婚하는 境遇는 어떤가.

“婚姻 申告日로부터 5年 以內 讓渡하는 1住宅은 非課稅가 適用된다.”

節稅 可能한 負擔附贈與

31億 원臺에 去來되던 서울 강남구 도곡렉슬 專用面積 84㎡ 아파트가 6月 17日 16億 원에 去來되면서 贈與 與否에 關心이 쏠렸다. 이처럼 多住宅者의 低價賣買 贈與 事例가 增加하고 있다. 贈與 詩 節稅할 수 있는 方法이 있나.

“特殊關係者 間 低價賣買에 따른 贈與는 市價의 30%와 3億 원, 두 가지 金額 中 적은 金額보다 超過하는 境遇 그 金額을 贈與로 본다. 例를 들어 時價 10億 원 아파트를 子女에게 7億 원에 讓渡해도 贈與稅는 發生하지 않는다. 特殊關係者가 없고 正當한 事由도 없다면 低價讓渡에 따른 贈與稅 對象이 될 수 있다. 이 境遇 市價와 差異가 30%를 超過할 때 適用되고 贈與額은 媤家와 差額에 3億 원을 控除한 金額으로 計算된다.”

最近 家族 間 負擔附贈與 事例가 增加했다.

“負擔附贈與는 贈與 詩 關聯 債務를 함께 引繼하는 것을 意味한다. 住宅 贈與 詩 傳貰金이나 貸出을 引受하는 條件이 붙는 境遇가 代表的이다. 이때 債務를 引受하는 部分은 讓渡로 보고, 贈與額은 全體 贈與財産에서 債務를 差減한 金額으로 본다. 例를 들어 아버지가 5年 前 7億 원에 取得한 住宅(市價 10億 원, 傳貰保證金 6億 원)을 負擔附贈與韓 境遇와 純粹贈與한 境遇를 比較해보자. 純粹贈與를 하면 贈與稅만 2億1825萬 원, 負擔附贈與를 하면 贈與稅 5820萬 원+讓渡稅 4533萬1000원을 내야 한다. 負擔附贈與 詩 稅金을 1億 원 以上 節稅할 수 있는 것이다. 單, 負擔附贈與가 恒常 유리한 것은 아니다. 債務引受部分의 讓渡稅가 매우 큰 境遇에는 오히려 不利할 수 있다. 또한 數增資가 所得이 있어야 하고 引受한 債務를 正常的으로 償還해야 한다.”

相生賃貸住宅 政策, 節稅 效果 커

새 政府의 ‘相生賃貸住宅’ 政策은 賃貸人이 保證金, 月貰를 旣存 契約의 5% 以內로 引上하면 讓渡稅를 減免해준다는 內容이다. 實質的으로 얼마나 節稅 效果가 있나.

“2024年 말까지 相生賃貸住宅 契約을 締結하면 調整對象地域의 2年 居住 要件을 免除하는 것이 核心이다(표4 參照). 追加的으로 1家口 1住宅에 適用되는 最大 80% 長期保有特別控除度 現在는 2年 以上 居住한 境遇에만 該當하는데, 相生賃貸住宅은 2年 居住가 없어도 保有 期間분에 對해 最大 40%가 認定된다. 따라서 萬若 4億 원에 取得한 아파트를 10年 保有한 뒤 15億 원에 讓渡할 境遇 最終 1住宅이나 居住 要件이 充足되지 않아 非課稅 惠澤을 받지 못하면 讓渡稅가 1億6000萬 원이 되지만, 相生賃貸住宅의 境遇 非課稅가 된다. 單, 相生賃貸住宅으로 非課稅 適用이 可能해도 讓渡差益 中 12億 원의 超過分인 2億2000萬 원(11億×(15億-12億)÷15億)에 對해서는 讓渡稅를 내야 한다. 또한 長期保有特別控除度 10年 保有에 對해 40% 控除率이 適用돼 讓渡稅가 3042萬 원으로 줄어든다.”

多住宅者가 住宅 保有 時 不動産稅를 아낄 수 있는 方法이 있나.

“住宅 保有 時 내야 하는 稅金은 財産稅와 綜不稅다. 尹錫悅 政府가 들어서면서 綜不稅는 1家口 1住宅者의 境遇 控除金額 11億 원에서 14億 원으로 引上했다. 一時的 2住宅, 地方 低價住宅, 相續住宅은 重課 判定 時 住宅 數에서 除外되며, 公正市場價額比率을 現行 100%에서 60%로 下向하는 等 關聯 法案 發意와 施行令 改正案이 發表된 狀態다. 하지만 調整對象地域 2住宅이나 3住宅의 境遇 基本稅率의 2倍에 達하는 重課稅率이 適用된다. 여기서 重要한 건 綜不稅 住宅 數는 1家口 基準이 아닌, 人別 保有 住宅 水路 重課 與否를 判斷한다는 點이다. 따라서 同一 家口라도 住宅 保有를 分散하면 重課稅를 避할 수 있다. 例를 들어 男便이 서울에 2住宅을 單獨 保有한 境遇 重課稅率이 適用되지만 男便과 配偶者가 各各 1住宅씩 保有하면 重課稅率이 適用되지 않는다.”

不動産 稅金 關聯 問題가 생겼을 때 어떻게 對處해야 할까.

“國稅廳이 運營하는 國稅相談센터에서 無料로 稅金 相談을 받을 수 있다. 市郡區廳이 運營하는 마을稅務士 無料相談 制度를 利用할 수도 있긴 하지만, 零細 納稅者 優先이라 相談 制限이 있고 具體的인 稅額 計算은 해주지 않는다. 萬若 國稅廳으로부터 解明 資料 提出 要請이나 稅務調査 通報를 받았다면 稅務 專門家의 도움을 받길 勸한다. 稅金을 過多하게 納付한 境遇에는 5年 以內 警正請求를 통해 돌려받을 수 있고, 過疏 納付로 追徵을 當했다면 90日 內 不服 節次를 取해야 한다.”

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