“金利引上은 不動産市場을 잠재울까.”

韓國銀行(韓銀)李 7月 13日 基準金利를 0.5%p 올리는 ‘빅스텝’을 斷行하면서 쏟아진 質問이다. 韓銀이 年內에 追加로 基準金利를 引上할 可能性이 대단히 높은 것도 이런 궁금症을 부채질한다. 여기에는 最近 집값 上昇이 低金利와 豐富한 流動性에서 비롯됐고, 利子 負擔 增加로 買收 心理가 萎縮될 수밖에 없을 것이라는 分析이 바탕에 깔려 있다. 實際로 市場 反應은 去來 中斷과 價格 下向 安定化로 나타나고 있다.

反面, 最近 市場 狀況은 一時的 調整 局面에서 나타나는 現象일 뿐이라고 反論을 提起하는 專門家도 적잖다. 過去 事例를 보면 金利가 오른다고 반드시 집값이 떨어지는 것은 아니었다는 理由에서다. 이들은 오히려 資材 價格 急騰으로 着工 物量이 크게 줄어드는 等 집값 不安 要因이 繼續되고 있다는 點에 注目한다.

年末까지 基準金利 3% 到達 可能性

韓銀 金融通貨委員會(金通委)는 7月 13日 午前 9時부터 열린 通貨政策 方向 會議에서 現在 年 1.75%인 基準金利를 2.25%로 0.50%p 引上했다. 이에 따라 基準金利는 이날을 包含해 最近 10個月 새 모두 6次例(지난해 8, 11月과 올해 1, 4, 5月)에 걸쳐 1.75%p 上昇했다. 特히 이番 金利引上은 여러 가지 記錄을 남겼다. 一旦 史上 첫 3回 連續 金利引上이다. 또 基準金利가 導入된 1999年 5月 以後 첫 빅스텝이다.

이날 行步는 인플레이션(物價上昇) 壓力이 深刻한 水準인 데다, 美國이 景氣沈滯를 覺悟하면서 ‘자이언트 스텝’(0.75%p 引上)을 펼쳤기에 豫想된 일이었다. 問題는 앞으로 年內 豫定된 3番의 金通委에서 基準金利를 더 올릴 可能性이 크다는 點이다. 美國 聯邦準備制度理事會(聯準)가 追加로 基準金利를 올릴 것이 確實視되기 때문이다. 市中에서는 金通委가 基準金利를 3.00% 水準까지 올릴 것이라는 展望마저 나온다.



이에 따라 빚을 내 投資한 ‘빚투族’이나 靈魂까지 끌어모아 貸出을 받은 ‘靈끌族’은 利子 負擔이 커질 수 있다. 이에 政府가 “銀行圈 利益 追求가 지나치다”고 批判하는 等 迂廻的인 金利引下 壓迫을 試圖했다. 하지만 對象은 住宅擔保貸出뿐이었다.

銀行圈에 따르면 올해 들어 5大 市中銀行(KB國民·新韓·하나·우리·NH農協銀行)은 住宅擔保貸出 金利를 모두 17次例에 걸쳐 引下했다. 反面 信用貸出 金利 引下 措置는 低所得 脆弱車主 對象인 새希望홀씨貸出 等을 包含해 3次例에 不過했다.

그 結果 아직까지 住宅擔保貸出 金利는 年 5%臺에 머물고 있다. 反面 信用貸出 金利(年利 基準)는 年 7%를 突破하는 銀行이 續出하고 있다. 7月 11日 新韓銀行 ‘쏠便한 職場人貸出S’의 最高 金利는 7.31%(金融債 1年物 基準金利 3.61%+加算金利 3.70%)나 됐다. 하나銀行 ‘프리미엄 職場人론’ 信用貸出도 最高 金利가 年 7.33%(市場 金利 適用, 滿期 1年 基準)였다.

이처럼 金利가 가파르게 오르면서 집값에 惡材가 될 것이라는 分析이 쏟아진다. 不動産 플랫폼業體 ‘直房’李 6月 20日부터 7月 4日까지 애플리케이션 接續者 1727名을 對象으로 實施한 設問調査 結果 61.9%가 住宅 賣買價 ‘下落’을 豫想했다. 6個月 前인 지난해 末 進行한 設問調査 때 ‘下落’을 選擇한 應答者(43.4%)보다 18.5%p 增加했다.

應答者들은 집값 下落 理由로 ‘金利引上에 따른 利子 負擔 增加’(63.9%)를 가장 많이 꼽았다. 이어 △現在 價格 水準이 높다는 認識으로 인한 需要 減少(15.0%) △物價上昇 負擔과 景氣 鈍化(12.1%) △多住宅者 讓渡所得稅 中과 限時 緩和에 따른 賣物 增加(4.7%)가 뒤를 이었다.

쏟아지기 始作한 집값 下向 展望

國土交通部 싱크탱크인 國土硏究院은 最近 金利가 上昇期에 進入하면 12∼15個月 뒤부터 집값이 順次的으로 떨어질 것이라는 內容의 報告書(‘住宅價格에 對한 金利의 時間 可變的인 影響 硏究’)를 發表했다. 이 報告書에 따르면 韓國은 1995年 5月 基準金利를 導入한 以後 引下 5番, 引上 5番을 實施했다. 現在는 2021年 8月 以後 6番째 引上 政策을 實施하는 中이다.

그런데 글로벌 金融危機 前까지는 金利가 집값에 미치는 影響이 微微했으나 以後부터 크게 擴大됐다. 特히 2020~2021年 住宅 價格 上昇 時期는 金利 衝擊의 影響力이 過去에 비해 가장 强力한 때였다. 그것에 比例해 最近 進行되고 있는 金利引上 衝擊 亦是 큰 影響을 미칠 것이라는 內容이다. 結局 金利引上이 持續된다면 住宅市場이 沈滯될 可能性이 크다는 것이다.

韓國建設産業硏究院과 大韓建設政策硏究院, 住宅産業硏究院 等 民間硏究所들度 앞다퉈 金利引上 等을 理由로 내세우며 집값 展望을 下向으로 바꾸는 趨勢다. 이들 硏究所는 모두 半年 前까지만 해도 올해 집값에 對해 지난해와 마찬가지로 上昇勢가 繼續될 것이라는 展望을 내놓았다.

이런 展望들에 反應하듯 不動産市場은 빠르게 얼어붙는 模樣새다. 全國 不動産市場의 바로미터인 서울 집값이 最近 6週 連續 下落했고, ‘不敗神話’ 主人公인 江南區 집값도 4個月 만에 떨어졌다. 特히 ‘富村의 象徵’인 江南區 代表 團地 압구정동 현대아파트도 賣買價가 下落했다.

基準金利 올라도 집값 오른 事例 存在

하지만 反論도 나온다. 金利引上만으로 집값을 잠재우기에는 效果가 制限的인 데다, 住宅 需給에 直接的인 影響을 미치는 着工 物量이 크게 줄고 있기 때문이다. 金利 限界論은 强力한 貸出 規制에서 비롯됐다. 2019年 12月 以後 15億 원(KB市勢 基準) 넘는 아파트는 貸出 對象에서 除外됐고, 9億 원 超過 아파트는 住宅擔保貸出 比率이 20%만 適用됐다. 또 尹錫悅 政府가 住宅擔保貸出比率(LTV)을 一括的으로 70%까지 緩和했지만 總負債元利金償還比率(DSR) 規制가 풀리지 않아 實際 效果가 微微한 것도 이런 分析에 힘을 싣는다.

過去 金利引上에도 집값이 오른 事例가 적잖은 것도 反論의 根據다. 執權 내내 집값 問題에 시달린 노무현 政府(2003~2008)는 2005年 10月부터 金利를 引上하기 始作했다. 이에 따라 3.25%였던 基準金利가 2008年 8月 5.25%로 2%p 올랐다. 하지만 이 期間 全國 아파트 값은 20.7%, 서울은 37.5% 上昇했다.

李明博 政府(2008~2013) 때인 2010年 7月부터 2012年 6月까지도 基準金利가 2%에서 3.25%로 引上됐지만, 全國 아파트 값은 12.2% 올랐다. 또 文在寅 政府(2017~2022)도 初期인 2017年 11月 1.25%였던 基準金利를 1.5%로 올렸고, 1年 뒤인 2018年 11月 다시 1.75%로 높였다. 하지만 이 期間에도 全國 아파트 값은 3.1%, 서울은 14.2% 뛰었다.

여기에 各種 資材값 急騰과 分讓價 上限制 調整에 對한 期待 心理로 住宅建設 物量이 크게 줄어든 點도 눈여겨봐야 할 變數다. 國土교통部에 따르면 올해 들어 5月까지 全國 住宅 着工 實績은 14萬9019채로 지난해 같은 期間(22萬6694채)보다 34.3% 줄었다. 最近 10年間 平均 物量(18萬6717채)과 比較해도 20% 以上 減少했다. 이처럼 着工 物量이 줄어들면 2~3年 뒤 入住 物量 減少로 이어질 수밖에 없다.

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