不動産 市場은 政府 政策과 그것에 對한 企業體 및 個人의 反應 結果다. 2月 4日 政府가 25番째 不動産 供給 對策을 發表했다. 最近 4年間 政策은 大部分 需要를 抑制하는 方式이었다. 이에 對해 市場은 消費者들이 希望하는 立地에 새 아파트가 不足하다고 끊임없이 메시지를 보냈고, 結局 政府는 市場 니즈를 反映한 政策을 펼쳤다. 반가운 일이다. 

하지만 말 그대로 單純히 供給量만 늘리는 政策이라면 市場 反應이 肯定的이지만은 않을 것이다. 市場은 ‘都市 안’ 供給을 希望하고 있다. 일자리, 交通, 敎育, 商圈 等 旣存 基盤施設을 利用할 수 있는 立地에 新規 供給을 願한다는 얘기다. 結局 再建築·再開發이 1順位 希望 供給이고, 리모델링이나 街路住宅整備事業 等도 나쁘지 않는 對案이다. 

서울 再開發 供給의 核心 立地는 뉴타운 事業地다. 뉴타운은 ‘江南이 아닌 地域에 江南을 만드는 事業’이라고도 할 수 있다. 뉴타운 現況도(지도 參照)를 보면 알 수 있듯이, 흔히 江南이라고 表現하는 서초구와 강남구를 除外한 서울 大部分 地域에 뉴타운이 指定돼 있다. 

?뉴타운은 2002年 示範 뉴타운을 始作으로 2003年 2次 뉴타운, 2005年 3次 뉴타운까지 指定된 後 2021年 現在까지 順次的으로 進行되고 있다. 2008年 世界 金融危機가 오지 않았더라면 더 빨리 供給이 이뤄졌겠지만, 示範 뉴타운 中 몇몇 區域만 먼저 進行됐을 뿐 나머지는 여러 複雜한 問題로 2013年 以後에야 本格的으로 再推進이 始作됐다.

黑石2區域, 公共再開發 抛棄 意思 밝힌 理由

2000年代 後半부터 2010年代 初盤까지 오랜 期間 맘苦生만 하다 結局 損切賣한 뉴타운 組合員이 참 많았다. ?그 期間은 뉴타운 區域 所有 世代에게는 큰 苦痛의 時間이었을 것이다. 그만큼 再開發은 實現 可能性 側面에서 어려운 要素가 存在한다. 再開發 區域이라고 해서 事業이 100% 進行되는 것은 아니기 때문이다. ?再開發 進行 時 가장 어려운 點은 서로 다른 利害關係를 가지고 있는 사람들의 意見을 하나로 모으는 일이다. 끝까지 意見 一致가 되지 않을 境遇 事業은 結局 中斷되거나 合意點을 찾지 못한 채 虛送歲月하게 된다. 

?그럼에도 不拘하고 再開發은 向後 서울에서 가장 魅力的인 商品일 수밖에 없다. 整備事業(再建築·再開發)으로 供給 可能한 새 아파트 量은 限定돼 있기 때문이다. 特히 文在寅 政府에서는 史上 初有의 再建築 規制로 내 집 마련을 希望하는 潛在需要層이 再開發에 集中的으로 쏠리고 있다. 

最近 뉴타운·再開發 地域의 大將으로 꼽히는 韓男3區域의 施工社로 現代建設이 選定된 以後 再開發 市場이 同時多發的으로 움직이기 始作했다. 이제 사람들은 뉴타운과 再開發이 不動産 規制를 適用받지 않으면서 새 아파트를 마련할 수 있는 唯一한 方法이라는 것을 깨닫기 始作했다. 果然 이 人氣는 언제까지 持續될까. 

現在 首都圈에서는 新規 宅地開發이 多數 進行되고 있다. 하지만 基盤施設 等이 갖춰지려면 新都市 入住가 完了된 時點부터 10年 程度가 追加的으로 所要된다. 結局 3期 新都市의 境遇 아무리 빨라도 15年假量은 더 기다려야 한다는 意味다. 結局 그 時限까지 都心 內 再開發이 가장 핫한 住宅 商品이라고 볼 수 있다. 

勿論 서울이라고 無條件 競爭力을 갖췄다고 할 순 없다. 서울이라는 虛像만 품고 있는 地域도 꽤 많다. 再開發이 모두 推進되는 것처럼 보여도 683個 現場 中 365個가 解除됐을 程度로 끝날 때까지 끝나지 않은 것이 再開發이다. 再開發이 解除된 理由는 大部分 地域 內 組合員들이 利害關係의 실마리를 찾지 끝내 못한 탓이다. 이런 狀況에 對備해서라도 뉴타운 制度는 반드시 必要했다. 

뉴타운은 새집 供給 市 政府와 地方自治團體(地自體)가 여러 種類의 基盤施設을 支援해준다. 그런데 現在 政府는 豫算 問題로 示範 뉴타운 以後 積極的인 支援을 하지 않고 있다. 結局 一部 事業性 있는 地域들 內에서 個別 再開發이라는 民間 推進 事業이 進行되고 있을 뿐이다. 向後에도 再開發은 2가지 形態로 進行될 것이다. 事業性이 높은 곳은 民間 主導로, 事業性 없는 곳은 解除되거나 公共再開發 形態로 進行될 것으로 豫想된다. 各各에 對해 다른 戰略이 必要하다는 意味다. 

먼저 民間 主導 事業地는 通常的으로 時勢가 높다. 資金 餘力이 되는 世代는 進度가 잘 나가는 區域 中에서 選擇하기만 하면 된다. 現在 中인 뉴타운 地域이 다 그렇다고 볼 수 있다. 最近 政府가 公共再開發을 提案하면서 解除된 뉴타운 地域들에도 若干의 希望이 생겼다. 그렇다고 해서 ‘묻지 마 投資’를 해서는 안 된다. 政府 支援이 어떤 內容인지, 果然 제대로 推進될 만한 條件인지 等을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 最近 公共再開發 區域으로 指定됐지만 抛棄 意思를 밝힌 ‘黑石2區域’ 事例가 代表的이다. 黑石2區域은 容積率 450%, 最大 40層, 分讓價 3.3㎡當 3200萬 원 等 政府가 提示한 條件을 適用하면 큰 메리트가 없는 것으로 알려졌다.

首都圈 買收 부담된다면 京畿道도 좋아

再開發 投資는 어떤 基準으로, 어디를 選擇하면 좋을까. 殘忍하게 들리겠지만 가장 큰 金額이 投入되는 區域이 가장 確實한 投資處다. 좋은 物件이 비싼 건 當然한 理致. 따라서 再開發 現場들을 時勢順으로 羅列해볼 必要가 있다. 

壓倒的 時勢를 자랑하는 곳은 斷然 ‘漢南뉴타운’이다. 漢南뉴타운을 基準으로 再開發 區域의 價格帶가 決定된다 해도 過言이 아니다. 다음으로는 隣近에 位置한 黑石뉴타운, 鷺梁津뉴타운, 북아현뉴타운 等을 들 수 있다. 漢南뉴타운에서 가장 距離가 먼 放火뉴타운, 宸臨뉴타운, 상계뉴타운은 아직 事業 初期 段階인 만큼 時勢가 相對的으로 낮다. 

서울 뉴타운 買收가 부담된다면 競技도 圈域의 뉴타운으로 눈길을 돌릴 必要가 있다. 單, 出退勤이 可能한 地域이어야 한다는 點을 잊지 말자. 職場이 서울일 境遇 光明뉴타운이나 고양시 陵谷뉴타운도 代案妻家 될 수 있다. 再開發 好材는 크게 3가지로 나눌 수 있다. 일자리, 交通, 立地 프리미엄이 그것이다. 앞에서 紹介한 立地에는 이 3가지 好材가 모두 存在한다. 

아울러 뉴타운이 解除된 地域 中에서도 最近 公共再開發 或은 街路住宅整備事業을 推進하는 곳이 늘고 있다. 都心에 새 아파트를 供給할 方法이 없는 現 狀況에서는 뉴타운 地域들을 檢討해보길 提案한다. 特히 뉴타운 地域 內 最初 分讓 區域들에 注目하자. 아직은 時勢가 높진 않을 것이다.