全世界로 퍼지는 商業用不動産 리스크…어두운 展望속 注目할 投資處는[금융팀의 뱅크워치]

東亞日報
入力 2024年 4月 24日 14時 20分

김수연 記者

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新種 코로나바이러스 感染症(코로나19)李 낳은 變化에는 무엇이 있을까요. 在宅勤務의 擴散과 ‘뉴 노멀’로 자리잡은 高金利를 代表的으로 꼽을 수 있겠죠. 두 가지 變化에 直擊彈을 맞은 것이 바로 商業用不動産市場입니다.

國際信用評價社 무디스 傘下經濟分析業體 무디스애널리틱스에 따르면 올해 1分期(1~3月) 美國의 事務室空室率은 19.8%로 集計됐습니다. 지난해 4分期(10~12月)보다도 0.2%포인트가 올라 史上最高値를 更新했는데요.

事務室等을 中心으로 需要가 줄면서 收益性도 갈수록 惡化하고 있습니다. 國際信用評價社 피치는 美國事務室空室率이 2025年 말까지 3.1%포인트 上昇하고 賃貸料는 올해와 來年中各各 3.3%, 2.2% 追加下落할 것으로 내다봤습니다. 雪上加霜으로 年內基準金利引下마저 不透明해지면서 資金調達의 어려움도 더해지고 있죠.

유럽도 狀況은 마찬가지입니다. 2022年부터 下落하기 始作한 유럽의 商業用不動産價格은 最近 1年 사이에만 10% 가까이 調整됐습니다.

데이비드 긴겔(David Gingell) 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 대출자문 부문 영국 총괄 본부장. C&W 제공. — 데이비드 긴겔(David Gingell) 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 貸出諮問部門英國總括本部長. C&W 提供.

글로벌 不動産 컨설팅社 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)의 貸出諮問部門英國總括任員인 데이비드 긴겔 本部長은 本報와의 인터뷰를 통해 現在의 狀況을 “지난 10年中 가장 特異하다”고 診斷했습니다. 코로나19 前後로 商業用不動産을 使用하는 用途와 패턴 自體가 完全히 달라졌다는 건데요.

低金利時期攻擊的으로 늘린 海外不動産投資가 損失로 돌아오기 始作하면서 商業用不動産 리스크는 國內金融會社까지 影響을 미치고 있습니다. 金融監督院에 따르면 지난해 9月末基準國內金融會社가 單一事業場에 投資한 35兆8000億 원 中 2兆3100億 원에서 期限利益喪失(EOD) 事由가 發生했습니다.

暗雲이 드리운 글로벌 商業用不動産市場에 볕이 들만한 곳은 아예 없는 걸까요. 긴겔 本部長은 ‘Beds, Meds, Sheds’(住居, 醫療, 물類)를 注目할 만한 投資商品으로 꼽았습니다. 實際로 글로벌 綜合不動産 서비스 企業 CBRE가 글로벌 投資者들을 對象으로 設問調査를 進行한 結果 이들 分野는 選好投資處上位에 올랐습니다. 유럽에서는 物流와 住居部門에 對한 投資者選好가 올해 처음으로 事務室을 앞지르기도 했죠.

긴겔 本部長은 特히 유럽의 住居用不動産, 그中에서도 學生들이 住居하는 地域을 注目해야 한다고 强調했습니다. 留學生等이 持續的으로 流入되면서 住宅需要가 뒷받침되고 있기 때문인데요. 向後 5年間 유럽의 首都地域內家口數가 約 3% 增加한다는 豫測도 나오고 있습니다. 그는 “런던, 파리 等 유럽 全域의 大都市에서 類似한 樣相이 나타나고 있다”며 “個人投資者는 勿論機關까지 들어와 大規模建物이 지어지고 있다”고 說明했습니다.

美國에서도 事務室을 除外한 다른 部門의 市場狀況은 조금씩 나아지고 있습니다. 무디스 側은 “오피스 리스크는 아직 끝나지 않았다”면서도 6分期連續增加하던 多世帶住宅의 超過供給이 지난해 말을 起點으로 解消되기 始作하는 等肯定的인 信號가 나타나고 있다고 分析했습니다.