超高齡社會 눈앞… 실버타운 勝負手로 ‘두 마리 토끼’ 잡는다

東亞日報
入力 2024年 5月 4日 01時 40分

황재성 記者

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[土曜企劃]실버타운 活性化 나서는 政府-建設業界
올해 末, 5名中 1名은 65歲以上… 建設業體, 실버住宅供給競爭
政府示範事業優先協商對象者選定… 地自體-非首都圈大學도 事業準備
關聯制度未備-高額入住費는 課題

지방자치단체도 실버타운 조성에 적극적이다. 경남 거창군이 2027년 말 완공을 목표로 추진하는 실버타운 ‘지식-인(IN) 거창 아로리타운’이 들어설 거창읍 정장리 일대. 거창군 제공 — 地方自治團體도 실버타운 造成에 積極的이다. 慶南居昌郡이 2027年末完工을 目標로 推進하는 실버타운 ‘知識-인(IN) 居昌 아로리타운’이 들어설 거창읍 정장리 一帶. 居昌郡提供

‘발등의 불.’

大韓民國은 올해 末以後超高齡社會(65歲以上人口比率 20% 以上) 進入이 確實視된다. 統計廳에 따르면 高齡人口는 지난해 末 993萬名에서 올해 末 1051萬名으로 늘어날 것으로 推定된다. 高齡人口比重은 19.2%에서 20.3%로 올라선다.

速度도 너무 빠르다. 韓國은 2018年高齡社會(65歲以上人口比率 14% 以上)에 進入했다. 그로부터 不過 7年 만에 超高齡社會에 到達하는 셈이다. 英國(50年) 프랑스(39年) 美國(15年) 等西歐國家뿐 아니라 高齡化趨勢가 가파른 日本(10年)보다도 빠르다.

이로 인해 “2050年大韓民國經濟力이 印度네시아와 나이지리아에 뒤질 것”이라는 憂鬱한 展望마저 나온다. 美國投資銀行 골드만삭스가 2022年末發表한 經濟展望報告書 ‘2027年으로 가는 길’에서 分析한 結果다.

人口減少와 高齡化는 住宅需要減少로 이어질 確率도 대단히 높다. 이용만 한성대 不動産트랙 敎授(不動産經濟學)는 지난달 23日 ‘人口構造變化가 가져올 새로운 不動産市場, 危機인가 機會인가’ 세미나에서 “人口減少로 國內家口數가 頂點을 찍고 줄어들기 始作하는 2040年부터 집값은 長期下落局面으로 進入할 것”으로 豫測했다.

直擊彈을 맞게 된 建設業界는 對策 마련에 팔을 걷어붙였다. 危機를 機會로 삼겠다는 戰略이다. 政府와 消滅危機에 直面한 地方自治團體도 마중물 確保次元에서 關聯規制緩和나 示範事業推進에 나서고 있다.

● 建設業界, 실버타운에 注目

가장 積極的인 곳은 建設業界다. 住宅景氣沈滯로 새로운 收益源發掘이 時急한 狀況에서 실버타운과 시니어住宅이 未來 먹거리로 急浮上한 것이다. 여기에는 政府가 올 3月發表한 ‘健康하고 幸福한 老後’ 對策도 影響을 미쳤다.

政府는 이 對策에서 2015年廢止한 分讓型老人福祉住宅을 全國 89個人口減少地域에 재도입해 來年부터 施行하기로 했다. 老人住宅入住資格要件中 ‘獨立된 生活이 可能한 字’를 廢止하고 60歲以上이면 可能하도록 하기로 했다.

또 리츠(REITs·不動産投資會社), 長期療養機關, 호텔 및 料食業體, 保險社等機關도 老人住宅을 委託運營할 수 있는 機關에 包含하기로 했다. 실버타운에 入住하면 實居住例外事由로 認定해 住宅年金度繼續 받을 수 있도록 했다.

실버타운 需要層은 넓어지고 供給方式은 크게 다양해질 수 있는 길이 열리게 됐다. 建設社들은 高所得高齡者를 겨냥한 高級 실버住宅에 焦點을 맞추고 關聯施設分讓에 나서고 있다.

건설업계는 실버타운과 시니어 주택 사업을 미래 먹거리로 삼고 있다. 롯데건설이 최근 서울 강서구 마곡 마이스 복합단지에서 분양한 실버타운 ‘VL 르웨스트’ 조감도. 롯데건설 제공 — 建設業界는 실버타운과 시니어 住宅事業을 未來 먹거리로 삼고 있다. 롯데건설이 最近 서울 강서구 마곡 마이스 複合團地에서 分讓한 실버타운 ‘VL 르웨스트’ 鳥瞰圖. 롯데建設提供

가장 발빠른 行步를 보이는 곳은 롯데建設이다. 서울 강서구 마곡 마이스 複合團地에 高所得(資産) 시니어 階層龍 레지던스 ‘VL 르웨스트’와 서울 광진구 能動에 프리미엄 실버타운 ‘더 클래식 500’을 잇달아 供給했다.

대우건설은 올해 新事業으로 시니어 事業擴大를 決定했다. 最近에는 國內代表不動産開發業體 MDM그룹과 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침 스위트’를 선보였다. 京畿 의왕시 義王白雲밸리에 자리한 호텔式 실버타운이다.

현대건설은 不動産大體投資運用社 이지스資産運用과 함께 ‘은평 便益5 시니어 레지던스 複合開發事業’을 推進中이다. 서울 恩平區 진관동 一帶에 시니어하우징을 包含한 複合施設을 開發하는 프로젝트다.

韓美글로벌의 不動産開發子會社韓美글로벌 디앤아이는 시니어 레지던스 ‘위례 심포니아’ 分讓을 準備中이다. 서울 송파구 張之洞에 115채 規模로 造成되는 慰禮 심포니아는 올해 末竣工, 來年 3月運營이 目標다.

● 地自體와 大學도 실버타운 事業 채비

地自體와 非(非)首都圈大學들도 실버타운 事業에 큰 關心을 보이고 있다. 特히 低出産高齡化로 人口消滅危機에 處한 地自體들이 積極的이다.

忠北槐山郡은 칠성면 율원리 一帶 3萬4866㎡ 터에 2026年竣工을 目標로 ‘城山별빛마을’을 造成하려고 한다. 慶南居昌郡은 거창읍 정장리에 2027年竣工을 目標로 ‘知識-인(IN) 居昌 아로리타운’를 準備中이다. 두 事業은 政府가 隱退者나 歸農, 歸村靑年定着을 支援할 目的으로 올해부터 推進하는 ‘地域活力타운’ 公募事業의 하나다.

서울市는 江原道와 지난해 11月業務協約을 맺고 서울-脂肪相生型住居政策 모델인 ‘골드시티’를 江原 삼척시에 30萬㎡規模로 造成하기로 했다. 隱退한 서울市民이 居住할 수 있는 住宅 2000∼3000채가 들어서는 실버타운型新都市를 만들겠다는 것. 公社는 서울住宅都市公社(SH)와 江原開發公社가 맡을 豫定이며 2028∼2030年入住가 目標다.

非首都圈大學들도 事業準備에 한창이다. 光州造船臺와 釜山 동명대는 지난달 7日法務法人大陸亞洲와 學校 터에 敎育 및 醫療 시스템을 椄木한 실버타운을 建設하는 內容의 業務協約을 맺었다.

동명대는 入住隱退者의 자유로운 大學出入과 圓滑한 캠퍼스 施設活用을 위해 正門周邊에 600餘 채 規模 실버타운을 建設할 計劃이다. 造船臺는 造船臺病院隣近에 700餘 채 規模로 짓는 方案을 檢討하고 있다. 두 事業이 實行되면 大學이 캠퍼스에 실버타운을 짓는 첫 事例가 된다.

● 政府主導 실버타운 示範事業도 本格化

中央政府次元에서 推進하는 실버타운 示範事業도 速度를 내고 있다. 國土交通部가 韓國土地住宅公社(LH)를 통해 進行하는 ‘헬스케어 리츠’를 活用한 示範事業이 代表的이다.

京畿 화성시 東灘2地區醫療施設用地(藥 18萬6000㎡)에 國內最初로 시니어 住宅(2550채)과 中大型 오피스텔(874室), 養老施設(80室), 韓方病院(120病床), 文化施設, 商業施設等이 들어서는 複合住居團地를 造成하는 프로젝트다.

LH는 지난달 20日事業優先協商對象者로 엠디엠플러스를 選定했다. 6月中事業協約을 締結할 計劃이다. 以後事業者가 헬스케어 리츠 設立 및 營業認可를 받으면 올해 末事業敷地賣買契約까지 맺을 豫定이다.

LH 不動産金融事業處 김혜진 次長은 “엠디엠플러스와 協議가 圓滿하게 마무리된다면 來年中建設에 必要한 認許可節次를 始作하고 2026年上半期着工, 2029年竣工 및 入住가 可能할 것”이라고 말했다. 이어 “事業推進을 위해 設立하게 될 헬스리츠 會社는 2031年一般公募와 上場을 推進하게 된다”고 덧붙였다. 計劃대로 되면 國內 1號 헬스케어 리츠가 된다.

國土部와 LH는 앞으로도 실버타운 事業을 擴大할 方針이다. 金在庚 LH 地域均衡本部長은 “來年 우리나라는 超高齡社會에 進入하나 高齡者住宅은 2% 水準에 不過하다”며 “政府의 시니어 住宅擴大政策에 발맞춰 2, 3期首都圈新都市와 廣域市等 LH가 保有한 土地에 後續事業을 繼續推進하겠다”고 말했다.

● 넘어야 할 山도 적잖아

高齡化가 進行될수록 실버타운 事業需要는 急速度로 커질 可能性이 크다. 問題는 이에 맞는 供給이 이뤄지기 위한 先決課題가 적잖다는 點이다. 大韓商工會議所를 비롯한 財界가 關聯規制緩和 목소리를 높이는 理由다.

大韓商議는 지난달 22日政府에 提出한 ‘2024年 킬러·民生規制改善課題’ 建議書에서 100個規制改善課題 가운데 하나로 ‘老人福祉住宅의 健康管理 서비스 擴大’를 要求했다. 실버타운 같은 老人福祉住宅需要가 增加하고 있지만 處置를 비롯한 基本的인 醫療서비스도 不可解老人福祉住宅活性化에 障礙가 되고 있다는 것이다.

대한상의는 老人福祉住宅醫療人力配置 및 運營基準 마련과 基礎水準醫療行爲를 許容해 줄 것을 促求했다. 高齡인 入所者健康을 24時間管理해야 하는 老人福祉住宅特性을 考慮해 最小限學校保健室이나 事業場醫務室水準으로 基本的인 處置나 保健指導가 可能하도록 關聯法令을 整備해 달라는 게 核心이다.

이 밖에도 넘어야 할 山이 많다. 무엇보다 現在建設社들이 功을 들이는 실버타운은 高額資産家老齡層만을 對象으로 高級化競爭에 치우치고 있다는 點이 問題다. 그 結果 실버타운 入住者負擔이 지나치게 높다. 實際로 서울 市內 실버타운 入住者들의 負擔金額은 保證金(平均) 2億∼10億 원에 生活費는 月 100萬∼500萬 원에 達하는 것으로 알려졌다. 2010年代分讓型 실버타운이 活性化됐을 當時提起된 不實運營이나 詐欺分讓, 過大廣告, 投機 수단 轉落憂慮等에 對한 對策도 必要하다. 政府도 標準契約書作成義務化를 包含한 補完方案 마련에 着手했다.

황재성 記者 jsonhng@donga.com

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