1: ‘1·10 對策’, 1期 新都市·再建築 速度戰 强調
2: 패스트트랙 통해 再建築 6年 以上 短縮 期待
3: 住宅市場 危機 突破口…强力한 實行 意志 弘報
4: 同時多發 事業 推進에 따른 混亂과 葛藤 憂慮도
黃金알: 황재성 記者가 選定한 今週에 알아두면 좋을 不動産情報
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政府가 10日 發表한 ‘國民住居 安定을 위한 住宅供給 擴大 및 建設景氣 補完對策’(以下 ‘1.10對策’)은 速度戰에 傍點이 찍혀 있다. 寫眞은 尹錫悅 大統領이 이날 京畿 高陽 一山東區 高陽아람누리에서 ‘1.10對策’ 發表 前 進行된 ‘國民이 바라는 住宅’을 主題로 열린 民生討論會에서 發言하는 모습이다. 뉴시스
‘速度戰’
政府가 지난 10日 尹錫悅 大統領 主宰로 ‘國民과 함께하는 民生討論會’를 開催한 뒤 發表한 ‘國民 住居 安定을 위한 住宅供給 擴大 및 建設景氣 補完方案’(以下 ‘1·10 對策’)에 對해 이튿날 主要 日刊紙 大部分은 이런 題目을 달았습니다. 一部는 ‘再建築 6年 빨라진다’거나 아예 대놓고 ‘再建築 速度戰’, ‘1期 新都市 再建築 速度戰’ 等과 같은 表現을 쓰기도 했습니다.
이番 對策은 ‘都心供給 擴大’부터 ‘다양한 類型 住宅供給 擴大’ ‘新都市 等 公共住宅 供給 活性化’ ‘建設産業 活力 回復’ 等을 위한 다양한 內容을 담고 있습니다. 各種 規制 緩和부터 稅制 및 政策 資金 支援, 傳貰詐欺 被害支援 및 豫防 强化, 不動産프로젝트파이낸스(PF) 支援方案, 財政 投資 通한 建設投資 擴大 및 民資事業 擴大 等이 包含돼 있습니다.
그럼에도 言論이 ‘速度戰’에 注目한 理由는 市場에 미칠 影響이 다른 對策보다 훨씬 클 것으로 豫想되기 때문입니다. 政府도 이를 誘導한 側面이 있습니다. 尹 大統領은 討論會에 앞선 모두發言에서 “不足한 部分이 있지만 最大限 빠른 時日 內에 速度를 내서 이 問題를 풀고 國民들의 집 걱정을 덜어드리겠습니다”고 말했습니다. 速度戰을 直接的으로 言及한 것입니다.
主務部處인 國土交通部도 ‘1·10對策’ 關聯 細部內容 說明資料에서 ‘(再開發·再建築의) 速度는 빠르게’라거나 ‘(1期 新都市 等 老後計劃都市 再整備의) 事業 期間 短縮’, ‘(小規模 整備 및 都心複合事業의) 速度 提高’ 等과 같은 表現을 反復的으로 使用했습니다.
最近 市場 狀況 等을 考慮할 때 政府 對策의 速度戰度 큰 意味가 있습니다. 무엇보다 住宅供給의 先行指標인 認許可나 着工 物量이 크게 줄어들면서 2~3年 뒤 需給 不安마저 憂慮되고 있습니다. 供給 萎縮 長期化는 建設 景氣 沈滯로 이어지고, 建設産業 全般과 地域經濟 等에 惡影響을 줄 수밖에 없습니다.
速度戰에 癡愚眞 이番 對策이 불러올 副作用에 對한 憂慮도 적잖습니다. 于先 全國 곳곳에서 同時多發的으로 再開發·再建築이 推進되면서 豫想되는 地域 間 葛藤과 亂開發 憂慮입니다. 急騰한 工事費 等을 理由로 멈춰진 事業場이 많은 狀況에서 當場 效果를 期待하기 어렵다는 指摘도 나옵니다. 또 3個月도 남지 않은 總選用 對策이라는 곱지 않은 視角도 있습니다.
政府는 速度戰을 앞세운 이番 對策의 期待效果로 “▲民間 部門의 需要·供給 規制 改善 ▲住宅建設 事業性 提高 통한 住宅市場 活性化 ▲需要 많은 都心 內 供給 擴充 ▲庶民의 住居사다리 機能 遂行할 다양한 類型의 住宅 迅速 供給 ▲公共 供給物量 擴大와 民間參與 擴大를 통한 供給 正常化 牽引 等”을 꼽았습니다.
果然 政府 바람대로 ‘1·10 對策’은 效果를 거둘 수 있을까요. 現在 狀況에서 豫測하기란 決코 쉬운 問題는 아닙니다. 그럼에도 市場에 미칠 影響이 적잖은 만큼 ‘1·10 對策’의 主要 內容과 速度戰이 펼쳐질 수밖에 없었던 背景, 그에 따른 問題點 等을 짚어보겠습니다.
● 事前 安全診斷 없이 再開發·再建築 事業 推進
‘1.10對策’을 통해 再開發.再建築의 速度를 높이기 위한 패스트트랙 制度가 導入된다. 이는 竣工한 지 30年이 넘은 住宅에 對해서는 事前에 安全診斷 通過 없이도 關聯 組合을 設立하고 事業을 推進할 수 있도록 許容하는 게 核心이다. 寫眞은 서울 都心 아파트 前景 모습이다. 뉴시스
‘1·10 對策’은 크게 4個 部門으로 構成돼 있습니다. ▲都心供給 擴大 ▲多樣한 類型의 住宅供給 擴大 ▲新都市 等 供給住宅 供給 活性化 ▲建設景氣 活力 回復 等입니다. 이들을 貫通하는 核心은 速度戰을 통한 住宅供給市場의 活性化입니다. 이를 위해 規制를 緩和하거나 整備하고, 政策資金을 支援하는 方案 等이 動員됐습니다.
特히 市場에 미칠 波及效果가 클 것으로 豫想되는 都心供給 擴大의 境遇 다시 ▲再開發·再建築 ▲1期 新都市 再整備 ▲小規模 整備·都心複合事業으로 나뉘어 速度戰을 통한 活性化 方案이 提示됐습니다.
于先 再開發·再建築의 速度를 높이기 위해 패스트트랙 制度가 導入됩니다. 이는 竣工 30年이 넘은 住宅에 對해서 事前 安全診斷 通過 없이도 再開發·再建築 組合 設立을 통한 事業 推進을 許容하는 게 核心입니다.
現在는 安全診斷을 거친 뒤 事業計劃 立案→整備區域 指定 및 整備計劃 樹立→再開發·再建築事業 組合推進委 構成→組合 申請→組合 設立 等의 節次를 거친 뒤 事業認可를 받을 수 있습니다. 그런데 앞으로는 事前 安全診斷 없이도 事業計劃 立案과 整備區域 指定 및 整備計劃 樹立 過程에서 ‘安全診斷-推進委 設置-組合 申請-組合設立’ 等의 節次를 同時에 進行할 수 있습니다.
政府는 패스트트랙이 導入되면 ‘事前 安全診斷’을 밟은 데 걸리는 時間(平均 1年)과 ‘推進위 構成→組合 申請→組合 設立’에 必要한 時間(2年)李 短縮될 것으로 期待했습니다. 最小 3年이 줄어들 수 있다는 뜻입니다.
이밖에 整備事業 推進 要件을 緩和하고, 組合 設立에 必要한 資金 支援을 新設하는 한便 再建築 負擔金 緩和, 標準契約書를 活用한 工事費 葛藤 緩和, 韓國土地住宅公社(LH)와 韓國不動産院에 設置된 都市再創造센터를 통한 綜合컨설팅 等도 施行하기로 했습니다.
國土部는 “計劃대로 再開發·再建築 活性化 方案이 進行되고, 서울市의 迅速統合企劃까지 適用하면 事業期間이 最大 6年 以上 줄어들 수 있을 것”으로 期待했습니다.
1期 新都市 等 老後計劃都市 再整備 部門도 統合 再建築 時 安全診斷 免除와 用途地域 變更 및 容積率 上向 等을 통해 事業 期間을 短縮하고, 事業性을 改善하는 데 焦點이 맞춰졌습니다. 이를 통해 올해 안에 示範事業 性格의 ‘先導都市’를 指定하고, 2027年 첫 事業 着工도 推進됩니다.
小規模 整備 및 都心複合事業도 마찬가지입니다. 組合 設立에 必要한 住民 同意率을 80%에서 75%로 낮추고, 交通 警官 等에 對한 審議를 統合 處理하는 方式으로 事業 期間을 短縮하는 方案이 마련됐습니다.
‘新都市 等 供給住宅 供給 活性化’ 關聯해서도 政府는 新都市 造成速度 높이기를 目標로, 人力과 資本 追加 投入을 통해 ‘地球 着工 6個月 以上 短縮’과 一定 期間 內 土地補償着手 義務化 等을 推進하기로 했습니다.
● 住宅 着工 物量 半토막…2~3年 뒤 需給 不安 憂慮
10日 서울 종로구 政府서울廳舍에서 關係 部處 張次官들이 ‘1·10 對策’에 對한 브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 고기동 行政安全部 次官, 박상우 國土交通部 長官, 김주현 金融委員長, 김병환 企劃財政部 1次官. 뉴시스
政府가 이처럼 速度戰을 强調하는 理由는 그만큼 住宅市場의 狀況의 碌碌지 않기 때문입니다.
政府는 住宅市場의 根本的인 安定과 國民의 安定된 住居生活을 위해서는 充分한 住宅供給을 통한 需給均衡이 必須的이라고 判斷하고 있습니다. 무엇보다 1人 家口 急增, 빠르게 進行하는 高齡化 等 人口變化로 多邊化되는 住宅 需要를 따라잡기 위해서는 다양한 類型의 住宅供給이 活性化될 必要가 있다는 것입니다.
그런데 最近 住宅 需要를 보여주는 家口數 增加에 비해 供給實績은 深刻한 不振에 빠져 있습니다. 國土部에 따르면 낮은 出産率에 따른 人口數 減少에도 不拘하고 家口數는 2020年 2073萬 家口에서 지난해 2183萬 家口로 늘어나고, 2025年 2231萬 家口, 2030年 2318萬 家口, 2040年 2387萬 家口로 꾸준하게 增加할 것으로 推定됩니다.
反面 住宅供給 狀況을 先行的으로 보여주는 認許可와 着工物量은 지난해 눈에 띄게 줄었습니다. 지난해 11月까지 認許可 物量은 29萬4000채로 前年 같은 期間보다 37% 減少했고, 着工은 17萬 채로 無慮 52%가 줄었습니다. 이러한 供給 萎縮이 長期化될 境遇 2~3年 뒤 深刻한 住宅市場 需給 不安과 함께 집값 不安을 招來할 可能性이 큽니다.
이는 또 建設産業과 地域經濟 等에 惡影響을 미칠 可能性이 대단히 높습니다. 實際로 태영建設의 企業構造改善(워크아웃) 申請에서도 드러났듯 建設景氣 沈滯로 인한 建設市場 프로젝트파이낸스(PF) 不實은 深刻한 狀況입니다. 가뜩이나 어려운 國內 景氣에 또다른 時限爆彈이 될 수도 있습니다.
問題는 現在 나타나는 住宅供給 不振 問題가 올해 末까지 持續될 것으로 憂慮된다는 點입니다. 實際로 高金利와 高物價로 인한 住宅建設의 事業性 惡化가 持續되면서 지난해 中盤 반짝 回復勢를 보였던 住宅市場은 最近 다시 下落勢로 돌아섰습니다.
最近 再建築 3代 規制(分讓價上限制, 安全診斷, 再建築超過利益還收制)는 改善됐지만, 지난 政府에서 推進한 過度한 供給 規制 餘波로 選好度 높은 都心地域의 住宅供給 基盤이 크게 脆弱해진 狀態라는 點도 問題입니다.
政府는 따라서 ‘1·10對策’을 통해 住宅供給을 가로막는 規制를 緩和하고 住宅 需要를 되살릴 수 있는 方案을 마련함으로써 住宅供給이 擴大될 수 있는 基盤을 造成할 必要가 있다고 主張합니다. 또 速度戰에 傍點을 찍음으로써 이番 對策에 對한 政府의 强力한 實現 意志를 보여주는 效果도 期待하고 있습니다.
박상우 國土部 長官이 11日 정부세종청사에서 國土部 傘下團體長과 記者團 等 150餘 名을 招請해 가진 新年人事會에서 “大統領 任期 內에 實質的인 成果를 내기 위해 國民이 皮膚로 體感하는 政策을 速度感 있게 推進해 나갈 必要가 있다”고 强調한 理由도 여기에 있습니다.
● 3個月 앞둔 總選用 카드라는 批判도
‘1.10 對策’에 따라 1期 首都圈 新都市 事業도 事業期間이 大幅 短縮될 可能性이 커졌다. 寫眞은 1991年부터 入住가 始作된 분당新都市 前景. 城南市 提供
하지만 速度戰을 强調한 對策에 對한 副作用 憂慮도 적잖습니다. 于先 全國에서 同時多發的으로 再開發·再建築 事業이 推進되면서 發生할 社會的 混亂과 葛藤에 對한 憂慮입니다.
統計廳에 따르면 2022年 末 基準 全國 住宅은 1916萬 채입니다. 이 가운데 지은 지 30年이 넘은 住宅은 449萬 채로 23.4%에 達합니다. 여기에 지은 지 20年 以上~30年 未滿으로서 早晩間 再開發·再建築 事業對象에 包含될 住宅도 551萬 채(28.8%)나 됩니다. 둘을 합치면 1000萬 채로 全體 住宅의 折半을 넘습니다.
이런 物量들이 再開發·再建築 事業에 한꺼번에 나선다면 事業 優先圈 競爭을 둘러싼 地域 間 葛藤과 對 政府 壓力은 想像을 超越한 水準으로 높아질 可能性을 排除할 수 없습니다. 卽 認許可를 다른 地域보다 먼저 따내기 위한 熾烈한 競爭과 社會的 混亂이 펼쳐질 수 있다는 뜻입니다.
再開發·再建築 關聯 政策이 政權의 이념적인 性向에 따라 規制 强化와 緩和를 오락가락하는 點도 이런 憂慮를 부추기는 要因입니다. 卽 緩和를 推進하는 政權에서 認許可를 따내기 위한 競爭은 不可避하다는 것입니다.
再開發·再建築은 事業性 確保를 위해 두터운 住宅 需要層이 必要합니다. 따라서 大都市 中心으로 推進될 수밖에 없습니다. 特히 서울과 仁川, 京畿道에서 活潑하게 이뤄질 可能性이 큽니다. 이는 左右를 가리지 않고 歷代 政府마다 核心 國政課題로 推進하고 있지만 좀처럼 成果를 내지 못하는 課題인 國土의 均衡發展에 큰 걸림돌로 作用할 수 있습니다.
最近 工事費 急騰이나 高金利 基調에 따른 住宅景氣 沈滯 等으로 멈춰진 再開發·再建築 事業場이 나오는 狀況에서 이番 對策이 政府가 願하는 水準으로 當場 效果를 볼 수 있을지 疑問이라는 指摘도 나옵니다. 實際로 서울 蘆原區 상계住公5團地나 은평구 大棗1區域 等은 工事費 問題 等으로 멈춰진 狀態입니다.
都市 및 住居環境整備法을 改正해야 한다는 點도 걸림돌입니다. 野黨의 同意를 얻어야 하는데, 野黨에서 선뜻 도와주길 期待하기 어렵습니다.
3個月도 남지 않은 22代 國會議員 選擧(4月 10日)를 앞둔 時點에서 내놓은 對策이라는 點에서 票를 얻기 위한 總選用 對策이라는 視角도 提起됩니다. 一角에선 “이番 對策이 李明博 政府 時節 推進됐던 뉴타운 政策을 聯想케 한다”는 評價까지 내놨습니다.
當時 뉴타운 政策은 ‘타운돌이’를 여럿 輩出했습니다. 타운돌이는 2008年 第18代 總選을 李明博 政府가 앞두고 大大的으로 推進한 뉴타운 事業을 活用한 公約을 내걸고 當選됐던 首都圈 地域 與黨(當時 한나라당) 議員들을 일컫는 말입니다.
황재성 記者 jsonhng@donga.com
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