살던 아파트團地에 再建築 바람이 불면서 집값이 急騰하자 傳貰金도 덩달아 올라 4500萬원이던 傳貰金이 1億원이 됐다. 1億7000萬원이던 賣買價는 5億원을 呼價한다.

“傳貰金이 두 倍나 뛰었으니 배겨낼 才幹이 없지요. 그때 無理를 해서라도 집을 샀으면 하는 後悔뿐입니다.”

▽찢기는 庶民의 꿈=競技는 좋지 않다는데 집값만은 如前히 高空行進이다. 慶南 창원시에 사는 精英樹氏(生産職 勤勞者)는 最近 建設교통부 홈페이지에 長文의 글을 올렸다.

“서울과 比較는 되지 않지만 昌原의 집값도 最近 30%假量 오르면서 집을 사려면 20年 以上 貯蓄해도 모자랄 판이다. 平生 일을 해도 貰入者로 남고 老後도 不透明해졌다. 勞動者가 된 것이 너무 서럽다는 생각이 든다.”

집값이 地域別로 兩極化되면서 서울 江南에 進入하지 못한 一部 가장(家長)들은 ‘내가 無能한가’하는 自責에도 빠진다. 서울 서대문구 홍제동 32坪型 아파트에 사는 李某氏(39·會社員)는 요즘 집안에서 ‘말발’이 서지 않는다. 지난해 初 “강남구 대치동으로 移徙가자”는 夫人의 要求를 默殺하고 눌러 앉았던 게 禍根이다. 그 洞네 아파트 값이 4億5000萬원에서 最近 7億2000萬원까지 오른 것. 그일 以後 집 買入을 包含한 모든 財테크 事項은 아내에게 全權이 넘어갔다. 李氏는 來年 初까지는 江南으로 移徙하겠다는 아내의 計劃에 따라 요즘 週末도 返納한 채 江南 一帶를 뒤지고 다닌다.

投機 붐이 일면서 家庭主婦와 職場人들은 萬事를 제쳐두고 請約現場을 찾아다니며 ‘人生 逆轉’을 노리고 있다.

이달 初 서울 광진구 자양동에서 分讓한 住商複合아파트 ‘더 (盧,로) 스타시티’(1179家口). 請約者가 無慮 9萬4000餘名이 몰리고 請約申請金이 2兆7000億원이 넘게 쌓여 話題가 됐던 곳이다. 이곳 請約 現場에는 大企業 寺院 1年値 年俸인 3000萬원을 請約金으로 預置해야 하는데도 젊은 職場人들이 적잖았다.

請約 現場에서 만난 李某氏(33·會社員)는 “職員들 10餘名이 300萬원 안팎을 各出해 請約金을 만들었다”며 “當籤만 되면 3000萬원 以上의 웃돈이 保障된다는 말에 請約에 나섰다”고 말했다.

▽멍드는 國家經濟=不動産價格 急騰은 國家經濟에도 주름을 만든다.

國土硏究院에 따르면 집값이 오르면 初期에는 消費增加와 內需活性化라는 肯定的인 影響을 미친다. 景氣가 좋지 않을 때마다 政府가 슬금슬금 不動産을 刺戟하는 理由다. 하지만 6分期(1年6個月)가 지나는 時點부터는 ‘物價上昇, 生計費負擔 增加→消費萎縮, 賃金引上 要求→勞使葛藤→企業活動 萎縮’이라는 惡循環을 낳는다. 겉에 雪糖을 발라놓은 毒藥인 셈이다.

國土硏究院의 손경환((孫炅煥) 硏究委員은 “2001年 下半期 以後 1年 동안 全國 집값이 17% 程度 上昇했다”며 “이는 앞으로 消費者物價가 0.7%假量 上昇하는 結果를 가져올 것이므로 이에 對備한 政府의 政策 마련이 必要하다”고 指摘했다. 2001年 初부터 繼續된 집값 上昇의 否定的 效果가 來年부터 本格的으로 나타난다는 뜻이다.

大韓住宅公社 住宅都市硏究院의 이종권(李鍾權) 수임硏究員은 “英國 等 先進國의 例를 볼 때 집값이 急騰하면 집값 負擔을 이기지 못한 勤勞者 階層의 地域 移動이 鈍化되고, 이는 다시 地域別 勞動力 需給不安 擴大와 失業率 增加를 招來했다”며 “韓國에서도 이 같은 狀況이 나타날 수 있다”고 警告했다.

훨씬 重要한 것은 ‘熱心히 일해서 돈을 모아 집 사야겠다’는 생각이 힘을 잃는다는 事實이다. 勤勞意欲이 시들해지는 것이다.

貧富隔差가 커지는 問題는 더욱 深刻하다. 한푼 두푼 節約해 내 집 마련의 꿈을 키워가던 職場人들은 絶望에 빠진다. 不動産 所有者와 非所有者 사이의 障壁도 漸漸 높아지면서 不動産 所有 階層과 非所有 階層이라는 새로운 階層 分化가 進行되고 있는 것이다. 이런 일이 繼續되면 共同體에 對한 信賴까지 허물어진다.

황재성記者 jsonhng@donga.com

김창원記者 changkim@donga.com

▼집값 上昇 原因은▼

專門家들이 指摘하는 집값 上昇 要因은 △需給 不均衡 △流動性 過剩 △政策 失敗 △住居與件 差等化로 要約된다.

이 가운데 供給 不足은 外換危機가 가져온 結果로 指摘된다. 1997年 以前까지만 해도 한해 70萬家口 以上이 새로 分讓됐지만 以後 建設社 不渡와 消費 心理 萎縮으로 30萬家口 水準으로 줄어든 게 2000年 以後 入住 物量 減少로 이어졌다는 것.

實際 집값 上昇의 震源地로 꼽히는 서울의 새 아파트는 99年 8萬4503家口에서 2000年 7萬3503家口, 2001年 5萬6407家口로 急減했다. 서울 강남구도 99年 3386家口가 새로 入住했지만 2000年 1804家口, 2001年 1629家口로 줄었다.

市中資金이 넘쳐나는 것도 不動産市場을 過熱시킨 主犯으로 꼽힌다. 低金利 基調가 維持되면서 銀行圈에 있던 市中資金이 不動産 外에는 뚜렷한 投資處를 찾지 못했다. 投機的 需要를 刺戟한 것. 特히 世界景氣 沈滯 等으로 인해 株式市場이 回復 幾微를 보이지 않는 가운데 不動産市場에서 小型 住商複合 等 投資型 商品이 쏟아진 것도 市場을 過熱시킨 原因으로 評價된다.

政策 失敗는 市場에 對한 無理한 介入을 뜻한다. 政府와 地方自治團體는 2001年 以後 서울 江南圈의 再建築아파트가 집값을 올리고 있다고 判斷, 各種 制裁措置를 쏟아 부었지만 結果的으로는 供給量 減少로 이어져 需給 不均衡을 심화시킨 꼴이 됐다.

政策 混線도 市場 不安定性을 招來했다는 指摘이다. 分讓權 專賣의 境遇 99年 자율화됐지만 올 들어서는 投機過熱地區를 中心으로 全面 制限됐다. 請約 1順位 資格도 制限→解除→制限을 反復했다. 이러다 보니 消費者들이 政策에 따라 行動하기보다는 ‘一旦 사놓고 보자’식으로 投機化됐다는 게 專門家들의 說明이다.

좀처럼 좁혀지지 않는 地域間 住居與件 隔差도 問題다. 政府와 서울市는 江南圈 住宅 需要를 吸收하기 위해 首都圈에 新都市를 追加 造成하고 서울 강북乙 ‘뉴타운’으로 再開發하겠다고 밝혔지만 實際로 江南을 代替할 수 있는 住居地가 마련될지는 疑問이다.

豐富한 敎育施設, 便利한 交通, 業務 中心地域으로 移動하기 좋은 높은 接近性 等 江南을 代辯하는 特徵을 一擧에 確保하기는 어렵기 때문이다.

고기정記者 koh@donga.com

▼政府 安定對策 效果 있나▼

不動産價格 急騰에 따른 問題의 深刻性은 政府도 認識하고 있다. 이 때문에 올 들어 10餘 次例에 걸쳐 不動産市場 安定對策을 쏟아내고 있다. 內容도 分讓權 去來 規制부터 아파트 再建築 條件 强化, 讓渡所得稅 賦課稅率 大幅 引上, 떴다房 團束에 이르기까지 다양하다.여기에 그치지 않고 政府는 ‘1家口 1住宅者에 對한 讓渡稅 賦課 方案’도 檢討 中이다. 말 그대로 ‘全方位(全方位) 壓力’에 가깝다.

하지만 이 같은 需要抑制冊만으로 집값을 잡기에는 限界가 있다는 指摘이 많다.

政府가 超低金利 基調를 維持하면서 380兆원으로 推定되는 부동(浮動)資金에 對한 具體的인 對策을 세우지 않는 限 집값 不安은 씻어낼 수 없다는 것. 이 때문에 一角에서는 政府의 各種 對策에 對해 “漢江물이 넘치게 만들어놓고 水道꼭지를 잠근다고 물亂離를 避할 수 있느냐”고 貶下할 程度다.

不動産情報業體 ‘不動産 114’의 以上英(李常英) 社長은 따라서 “現在 不動産市場의 問題 解決을 위해선 ‘投機抑制對策’보다는 低金利 때문에 풀려나온 市中資金이 흘러갈 投資處를 만들어주는 게 急先務”라고 指摘했다.

조주현(曺周鉉) 건국대 不動産學科 敎授는 “市中資金을 吸收할 수 있도록 不動産投資信託(REITs)이나 뮤추얼펀드 等을 活性化하는 政策이 뒤따라야 한다”고 忠告했다.

專門家들은 再建築아파트의 一般分讓 條件 强化 等에 對해선 假需要를 잡는 一時的인 效果를 거둘 수 있겠지만, 中長期的으로는 ‘再建築事業 遲延→住宅供給 萎縮→旣存 집값 上昇’의 問題만 낳는 握手(惡手)라며 補完策 마련을 要求했다.

김우진(金宇鎭) 住居環境硏究院長은 “再建築事業 縮小로 急激한 供給 萎縮을 막기 위해서는 金融圈의 프로젝트파이낸싱(PF)李 活性化돼야 한다”며 “資産運用法의 施行을 앞당기거나 프로젝트金融投資會社法 等을 만들어 金融機關이 投資할 만한 誘引策을 提供해야 한다”고 말했다.

차지완記者 cha@donga.com

▼特別取材팀▼

▽팀長=허승호 經濟部 次長

▽經濟部=신연수 임규진 홍찬선 김광현 김태한 橫財性 박중현 홍석민 신치영 이헌진 이나연記者

▽社會1部=정용균 강정훈 조용휘 정승호 지명훈記者

▽社會2部=차준호 남경현 황금천記者