首都圈에 來年부터 5年間 住宅 150萬 채를 供給한다는 方針은 確定됐으며 投機需要를 줄이기 위해서는 稅制 講和, 住宅擔保貸出 制限, 投機監視機構 常設化 等의 對策이 包含될 展望이다.

이에 對해 政府와 열린우리당은 投機勢力만을 對象으로 하는 ‘스마트彈(彈)式 對策’이라고 밝혔다. 하지만 實需要者들의 被害가 함께 憂慮된다는 指摘도 있다.

主要 內容을 問答으로 紹介한다.

○ 2010年까지 住宅 150萬 채 供給

―首都圈에 住宅을 얼마나 짓겠다는 것인가.

“分讓住宅과 國民賃貸住宅, 一般 賃貸住宅을 合쳐 來年부터 每年 30萬 채씩 5年 間 150萬 채를 供給할 計劃이다.”

―그만한 住宅을 지을 만한 땅이 首都圈에 있는가.

“目標대로 집을 지으려면 來年부터 2010年까지 5年間 每年 900萬 坪씩 4500萬 坪이 必要하다. 現在 年間 600萬 坪씩 供給하고 있으므로 每年 300萬 坪씩 더 供給하면 된다. 追加 宅地를 마련하기 위해 1次로 서울 江南圈 需要를 吸收할 國·公有地 200萬 坪을 開發할 豫定이다. 京畿 坡州 金浦 옥정 等 現在 開發 中인 宅地地區의 開發密度를 높이거나 面積을 擴大하는 方案도 檢討하고 있다. 旣存에 計劃된 施設을 活用하면 開發費用과 時間을 줄일 수 있기 때문이다.”

―正確한 位置는….

“31日 綜合對策 發表 때 公開하겠다고 發表했다.”

―그런 程度로 中大型 住宅 供給 不足 問題를 解決할 수 있을까.

“公共宅地 내 中大型 住宅 供給比率을 높이는 方案도 檢討하고 있다. 現在 公共宅地에서는 △專用面積 18坪 以下 住宅 30% △18坪 超過∼25.7坪 以下 30% △25.7坪 超過 40%의 比率로 짓도록 돼 있다. 中大型 比率을 50%로 높이는 代身 25.7坪 以下 住宅 比率을 60%에서 50%로 낮추는 方案도 생각할 수 있다.”

○ 稅制 强化는 多住宅 保有者에 焦點

―1家口 2住宅 保有者에 對한 讓渡所得稅 重課는 모든 住宅에 適用되나.

“서울, 京畿, 6大 廣域市에서는 모든 住宅이 該當된다. 하지만 地方의 3億 원 以下 住宅은 除外된다. 實施 時機는 2007年부터가 有力하다.”

―取得·登錄稅는 얼마나 낮아지나.

“집값에 따라 差等化 될 展望이다. 取得原價의 4%인 取得·登錄稅를 一律的으로 0.5%포인트씩 낮춰주는 方案이 檢討됐지만 高價 住宅의 引下 幅은 줄이거나 只今처럼 維持하고, 相對的으로 價格이 낮은 집의 引下 幅은 늘리는 方案을 檢討 中이다.”

―再建築 아파트 分讓權에도 稅金을 매기나.

“只今까지 아파트 分讓權은 住宅으로 看做되지 않아 保有稅와 讓渡稅 賦課 對象에서 除外됐다. 하지만 再建築 아파트를 中心으로 한 投機를 遮斷하기 위해 稅金을 매기는 方案을 推進 中이다.”

―保有稅 强化는 모든 住宅에 該當되나.

“基準市價 6億 원 以上인 綜合不動産稅 賦課 對象이 타깃이다. 綜不稅 賦課 對象은 2009年까지 保有稅 實效稅率(집값 對比 稅金)李 1%로 오른다. 나머지 住宅은 2017年까지 1%로 引上된다. 綜不稅 對象 住宅은 稅金 上昇幅 上限制(前年 納稅額의 50%)도 廢止된다. 또 家口員이 갖고 있는 住宅을 모두 합쳐 稅金을 매기는 家口別 合算課稅가 適用된다.”

○ 常設 投機 監視機構 設置

―監視 對象은….

“2住宅 以上 保有者가 主 對象이다. 現在 326萬7000餘 件에 이르는 住宅擔保貸出의 事後 管理도 맡는다. 擔保貸出을 받아 投機 資金으로 利用하는지 監視하겠다는 것이다.”

―旣存 政府의 投機 監視와 다른 點은….

“只今은 不動産 去來 段階別로 監視가 이뤄진다. 하지만 國稅廳에 새로 設置될 機構는 不動産 去來 一切를 監視하는 點에서 差異가 있다. 2住宅 以上 保有者 가운데 投機 疑惑이 있는 사람에 對해서는 週期的으로 稅務調査를 할 豫定이다.”

○ 住宅擔保貸出 家口別 制限

―家口別로 住宅擔保貸出을 制限한다는 意味는….

“原則的으로 1家口當 1件의 貸出만 許容한다는 것이다.”

―家口別 住宅擔保貸出 制限措置는 모든 地域에 適用되나.

“住宅投機地域에만 適用된다. 住宅投機地域은 讓渡所得稅를 基準市價가 아닌 實去來價에 맞춰 賦課하는 地域. 서울은 江南圈 大部分과 麻浦區 용산구 은평구 等 13個 區(區)이며 釜山 水營區, 大邱 壽城區, 光州 光山區, 京畿 水原·安養·성남시 等 總 53곳이 指定돼 있다.”

―例外 條項은 없나.

“追加 貸出 希望者가 自身의 所得으로 貸出 元利金(元金+利子)을 갚을 수 있다는 事實을 證明하면 貸出받을 수 있다. 이 制度를 施行 中인 住宅金融公社는 勤勞所得者에게는 所得 對比 貸出 元利金 比率을 33%, 自營業者는 40%를 適用하고 있다.”

―現在 住宅擔保貸出을 받고 있는 사람이 大學生인 아들 名義로 아파트 中途金 貸出을 받고 있다. 아파트 完工 때 擔保貸出로 轉換할 수 있나.

“아들의 所得이 없으면 不可能하다.”

고기정 記者 koh@donga.com

황재성 記者 jsonhng@donga.com

■ 8·31 不動産對策 앞두고 江南北 집값 喜悲

‘8·31不動産綜合對策’ 發表를 앞두고 서울 江北과 江南地域 住宅市場의 喜悲가 엇갈리고 있다.

再建築 및 高價(高價) 아파트가 密集한 江南地域은 小型 아파트를 中心으로 집값이 떨어지는 反面 江北地域은 뉴타운 開發 方針이 好材로 作用해 오름勢를 보이고 있다.

24日 不動産情報業體 닥터아파트에 따르면 最近 한 달 동안 江南地域에서 江南區(0.31%)를 除外하곤 瑞草(―0.01%) 江東(―0.14%) 松坡區(―0.53%)의 집값이 모두 떨어졌다.

全國 집값 上昇을 主導했던 江南圈 再建築 아파트도 이 期間에 0.75% 下落했다. 特히 송파구 蠶室 住公5團地 35坪型은 7500萬 원이 떨어진 9億3000萬 원에 時勢가 形成됐다. 反面 같은 期間 城北(1.29%) 蘆原(0.93%) 道峰(0.75%) 江北區(0.64%) 等 江北地域 아파트는 큰 幅으로 올랐다.

蘆原區 上溪洞 住公3團地 30坪型은 한 달 동안 3000萬 원이 올라 2億∼2億5500萬 원에, 불암 現代 24坪型도 2500萬 원 오른 1億3000萬∼1億5500萬 원을 呼價하고 있다.

競賣市場 狀況도 비슷하다.

不動産競賣情報業體 지지옥션에 따르면 江南區 競賣아파트의 落札價率(鑑定價 對比 落札價의 比率)은 6月 104.0%에서 이달 들어 90.9%로 낮아졌다.

反面 △江北(72.2%→87.9%) △城北(64.2%→79.9%) △도봉구(81.3%→84.9%) 等은 落札價率이 높아지는 趨勢가 뚜렷하다.

國土硏究院 손경환(孫炅煥) 土地住宅硏究室長은 “政府의 ‘8·31對策’李 江南地域 住宅需要 抑制에 焦點을 맞춘 데다 短期間에 江南 집값이 많이 오른 데 따른 反撥心理로 江北 집값도 오르는 것”이라며 “當分間 이런 趨勢가 이어질 것”이라고 展望했다.

황재성 記者 jsonhng@donga.com