不動産 PF 不實, 資金調達構造 바꿔야 [東亞詩論/서지용]

東亞日報
入力 2024年 1月 25日 23時 42分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

施行社初期資本金 적어 高金利危險에 脆弱
金融社-施工社-受分讓者 ‘도미노 損失’ 憂慮
資本要件强化, 2金融圈無分別參與規制를

高金利持續으로 國內經濟 및 金融市場에 暗雲이 드리우고 있다. 家計의 債務償還負擔增加와 함께 否定的餘波는 不動産金融에서도 나타나고 있다. 이른바 不動産 프로젝트파이낸싱(PF)이라 指稱되는 資金調達手段이 最近金融市場의 不實雷管으로 擡頭되고 있다. 不動産 PF는 企業의 信用·擔保에 기초해 資金을 調達하는 企業金融과 달리, 調達源泉이 不動産開發事業의 未來現金 흐름에 있다.

過去低金利基調와 不動産景氣好況에 힘입어 不動産 PF는 不動産開發의 一般化된 資金調達手段으로 자리 잡았다. 하지만 最近高金利로 인한 不動産市場沈滯가 나타나며 태영建設의 PF 不實事態로 이어지고 있다.

不動産開發은 事業을 主管하는 施行社의 土地買入과 事業認許可獲得等初期事業으로 始作된다. 施行社는 總事業資金의 10% 程度를 出資하고, 初期事業段階의 費用大部分은 貯蓄銀行, 證券社, 캐피털 會社等第2金融圈으로부터 充當한다. 이는 分讓, 着工等本格的不動産開發過程인 本事業으로 이어지는 連結資金이란 意味로 브리지論(bridge loan)이라 불린다.

PF 本事業進行過程에서 漸次工事費가 커지게 되고, 이 段階에서 銀行도 大規模의 貸出金을 提供하게 된다. 銀行等金融社는 分讓代金으로 貸出金을 償還받게 되고, PF 事業의 未分讓危險에 對備해 先順位, 重順位, 後順位로 償還順位가 決定된다. 大體로 銀行이 先順位, 貯蓄銀行等이 後順位로 指定된다.

高物價로 인한 建設費增加, 貸出金利上昇은 施行社의 事業性을 떨어뜨린다. 이로써, 施行社가 브리지論에 對한 利子償還이 어렵게 되면 不渡發生可能性이 增加하고, 브리지論을 提供한 後順位者人第2金融圈의 貸出債券不實이 빠르게 現實化된다.

國內不動産 PF 事業의 不實原因은 施行社의 初期資本金이 적다는 데 있다. 이로 인해 國內 PF 市場의 境遇建設擔當時空社, 不動産을 分讓받는 受分讓者(受分讓者)가 金利變動에 따른 未分讓危險을 함께 分擔하는 點이 問題이다. 美國은 不動産開發이 活性化된 代表的國家인데, 施行社는 總事業費의 30% 程度를 資本金으로 確保하고, 私募펀드, 年基金, 리츠(REITs) 等 다양한 投資者를 통해 初期事業資金을 調達한다. 特히, 美國의 不動産 PF에서 施行社는 充分한 事業資金을 確保해 數分讓者의 契約金을 工事費로 充當하지 않는다. 따라서 貸出을 提供하는 美國金融社의 境遇擔保圈確保가 쉽다. 結局, 美國金融社는 不動産市場沈滯에 따른 貸出債券不實의 境遇債權保全可能性이 國內金融社에 비해 높은 便이다.

한便, 最近 브리지論으로 充當되는 PF 借入金의 滿期構造가 短期化된 點도 不動産 PF 不實可能性을 높이는 要因이다. 이는 레고랜드 事態와 같은 信用梗塞發生, 高金利基調持續等金融市場變化에 따른 借換危險(refinancing risk) 增加로 나타난다. 金利 및 工事原價上昇으로 인한 PF 事業性惡化에 따른 施行社의 信用等級下落은 發行金利上昇, 借入期間縮小等資金調達與件을 악화시킨다.

特히, 브리지論으로 充當한 借入金의 滿期到來時點이 짧아질수록 向後金利上昇에 따른 借換發行費用은 持續的으로 增加한다. 태영建設도 最近 PF 事業의 借換過程에서 發行金利가 10%를 넘어서는 等調達與件惡化에 시달려 왔다.

最近高金利持續에 따른 不動産市場沈滯로 인한 未來現金 흐름 縮小等事業性惡化와 브리지論의 利子費用增加로 施行社의 償還餘力이 懸隔히 줄어들고 있다. 이로 인해 金融社들의 貸出金回收가 어렵게 되고, 一部小規模資本力을 갖춘 金融社의 流動性危機도 憂慮된다.

결론적으로 國內不動産 PF의 不實로 인한 金融社의 財務健全性惡化와 施行社의 破産으로 인한 時空社, 受分讓者, 投資者의 損失을 最少化하기 위한 制度的補完이 必要하다. 于先, 不動産開發을 主管하는 施行社의 資本要件强化를 爲한 制度的努力이 必要하다. 이는 資本金으로 土地買入等初期事業費를 充當함으로써 브리지論規模를 最少化할 수 있어 高金利로 인한 施行社의 不渡豫防에 도움이 될 것이다.

아울러 金融當局은 第2金融圈의 無分別한 不動産 PF 參與를 制限함으로써 金融消費者의 損失可能性을 줄여야 한다. 金融當局은 또한 不動産 PF 債務保證, 브리지論을 提供하는 第2金融圈에 對한 危險露出(exposure)液水準을 制限하고, PF 集中危險에 對한 規制도 한層强化할 必要가 있다.

서지용 상명대 經營學部敎授

#不動産 #pf 不實 #資金調達 #救助