[오늘과 來日/舶用]逆傳貰對策, ‘갭投資免罪符’는 안 된다

東亞日報
入力 2023年 6月 20日 23時 55分

舶用記者

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집主人貸出擴大, 갭投資 떠받칠 수도
‘無危險 갭投資’ 道德的解弛 막아야

맷 필립스 前 월스트리트저널(WSJ) 記者는 2014年美國經濟季刊誌 ‘밀컨인스티튜트리뷰’에 ‘傳貰 따라잡기(Keeping up with Jeonse)’라는 題目으로 韓國特有의 傳貰制度와 問題點을 紹介했다. 그는 “서울로 移徙할 計劃을 세우지 마라. 아파트를 빌리려면 平均的으로 30萬 달러에 相當하는 돈(傳貰保證金)을 내야 한다”고 指摘했다. 그러면서 “스칸디나비아 國家들도 家計負債가 많지만, 韓國人들은 그들과 달리 집을 사기 위해 돈을 빌리지 않는다. 집을 빌리기 위해 돈을 빌린다”고 꼬집었다. 只今 들어도 따끔한 忠告다.

傳貰는 元來銀行門턱이 높던 때 집主人이 不足한 資金을 貰入者保證金으로 充當하는 私的金融形態로 出發했다. 1997年外換危機以後銀行들이 家計貸出을 擴大하고, 政府가 住居安定을 名分으로 傳貰資金貸出을 풀면서 貰入者가 돈을 빌려 다시 집主人에게 빌려주는 只今과 같은 形態의 非正常的인 傳貰市場이 形成됐다.

政府가 푼 傳貰貸出은 傳貰金을 밀어 올렸다. 傳貰값이 올라 投資費用이 줄면 ‘갭(賣買價와 傳貰價의 差異) 投資’ 誘引이 커진다. 집값이 다시 上昇하고 傳貰金과 傳貰貸出이 늘어나는 惡循環의 고리가 만들어진다. 文在寅政府가 2020年契約更新要求權, 傳月貰上限制等이 담긴 ‘賃貸借 3法’을 導入한 뒤 傳貰金이 短期急騰하며 2022年 7月頂點을 찍기 前까지 이런 일이 되풀이됐다. 이렇게 불어난 傳貰保證金이 지난해 末基準 1000兆 원을 넘어선 걸로 推定된다.

問題는 돈을 빌리는 사람(貰入者)과 이 돈을 가져다가 投資하는 사람(집主人)이 서로 달라 道德的解弛와 情報不均衡에 따른 傳貰事故를 避하기 어렵다는 點이다. 外換危機, 2002年信用카드 事態, 2008年世界金融危機 때마다 집값과 傳貰金이 떨어지면 다음 貰入者를 받아 旣存貰入者의 保證金을 다 돌려주지 못하는 ‘逆傳貰’나 집값이 傳貰金보다 더 떨어지는 ‘깡筒傳貰’, 傳貰詐欺等이 反復됐다. 秋慶鎬副總理兼企劃財政部長官과 元喜龍國土交通部長官이 最近逆傳貰問題를 連日擧論하는 건 오래된 韓國傳貰市場의 構造的問題를 放置하다가 뒤늦게 非常벨을 울리는 格이다.

政府가 急한 불을 끄기 위해 집主人들이 貸出을 더 받아 保證金을 돌려줄 수 있게 規制를 緩和하는 方案을 檢討하고 있지만, 이는 집主人들이 책임져야 할 傳貰金償還을 政府가 貸出로 支援해 주는 셈이다. 政府가 傳貰貸出을 풀어 傳貰金을 밀어 올리고 갭投資에 一助하더니, 이제는 갭投資를 한 집主人의 危險까지 줄여줘 ‘無危險 갭投資’를 만들어준다는 批判을 避하기 어렵다. 이미 집을 팔거나 다른 資産으로 모자란 保證金을 채워 돌려준 집主人과도 衡平性에서 어긋난다. 자칫 保證金償還貸出이 또 다른 갭投資의 種子돈으로 쓰이거나 다음에 들어올 貰入者의 保證金償還可能性을 떨어뜨릴 수도 있다.

貰入者被害를 막기 위해 保證金償還貸出限度를 늘려주더라도 먼저 집主人의 保證金償還能力을 嚴格히 審査하고 支援對象과 支援期間을 制限해야 한다. 不動産好況期에 傳貰金을 올려 받아 資本收益과 所得收益을 올리다가 집값이 떨어질 때 그 損失을 貰入者와 社會에 轉嫁하는 갭投資 집主人들에겐 應分의 代價도 要求해야 “傳貰 끼고 집 사도 問題없다”는 道德的解弛를 막는다.

根本的으로 돈을 빌려 집을 빌리는 形態의 非正常的傳貰市場을 正常化해야 한다. 傳貰貸出에도 貸出限度規制를 適用하고 傳貰金比率이 높은 住宅은 傳貰貸出을 制限해 傳貰貸出을 利用한 ‘無危險 갭投資’를 事前에 遮斷할 必要가 있다. 傳貰對策을 住居支援에서 負債管理觀點으로 轉換하지 않는다면 外信에 ‘逆傳貰(Yeok-Jeonse)’라는 韓國語가 자주 登場할 날도 머지않다.

舶用副局長 parky@donga.com

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