[허승호의 經濟 프리즘]住宅政策에 ‘來日’李 빠져 있다

東亞日報
入力 2013年 11月 12日 03時 00分

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政府의 8·28 傳月貰安定對策發表後記者는 이 欄에서 다음과 같은 要旨의 글을 썼다(전세의 安樂死를 虛(許)하라, 9月 3日). ①집값 上昇期待가 사라지면 傳貰價는 賣買價에 近接하기 마련이다. 억지로 막을 理由가 없다. ②傳貰의 月貰轉換亦是避하기 힘든 趨勢지만 ‘軟着陸誘導’는 必要하다. ③이에 對한 8·28對策은 ‘빚 줄 테니 집 사라’는 것으로 집값을 올린다. 家計負債를 부풀릴 수도 있다. ④이런 彌縫策이 아니라 市場正常化를 위한 長期構想이 必要하다.

지난 數年間住宅市場에 엄청난 地殼變動이 일어났다. 住宅普及率이 100%를 넘어섰다. 自家保有率度先進國水準인 60%臺. 억지로 더 높이려다가는 美國의 서브프라임 모기지 事態처럼 住宅金融에 거품이 끼기 쉽다. 旣存政策의 큰 成就다. 反面豫期치 않은 일도 일어나고 있다. 집값 上昇期待가 옅어지면서 2009年以後 집값은 내리고 傳貰는 繼續 오른다. 내 집보다 傳貰살이가 유리하다 보니 餘裕 있는 階層까지 傳貰를 固執해 傳貰金을 끌어올렸고, 이 過程에서 庶民은 居住費用側面에서 가장 不利한 月貰로 밀려나고 있다.

그런데도 制度는 舊態依然하다. 投機防止를 위한 中央政府의 劃一的包括的規制를 基本 틀로 하되 狀況에 따라 고삐를 죄었다 늦췄다 하는 게 現行住宅政策의 뼈대다. 내 집 마련 需要만큼 交替需要 및 賃貸用需要도 重要한데 供給은 ‘1家口 1住宅’ 基調 아래 個人 및 地域居住者爲主의 請約制度를 固守하고 있다. 現請約制度는 運이 結果를 左右하는 ‘로또’式인 데다 너무 複雜해 ‘怜悧한 사람의 財産 뻥튀기’ 手段으로 變質됐다. 좋은 制度가 아니다. 分讓價上限制等市場機能을 沮害하는 規制가 溫存하며 中大型 아파트는 賤덕꾸러기가 된 판에 小型住宅義務比率等物量不足時期의 供給爲主政策도 如前하다.

向後住宅政策이 窮極的으로 追求해야 할 價値는 두 가지, 普遍的住居福祉와 市場正常化다. 民間의 住宅供給에 對해서는 不公正行爲遮斷外에는 自律에 맡기고, 政府는 低所得層支援等에 注力하는 것이 옳다. 勿論 집값을 刺戟하거나 家計負債를 부추겨선 안 된다. 우리 집값엔 如前히 거품이 많고 所得水準에 비해 너무 비싸다.

稅制는 投機抑制나 競技調節에 利用하지 말고 租稅元利에 맞도록 再編해야 한다. 不動産稅의 本來目的은 첫째 地域居住與件改善費用充當, 둘째 部(富)의 再分配다. 집값 抑制手段으로는 적합하지 않다는 租稅理論을 認定해야 한다. 擔保認定比率(LTV) 等住宅金融規制는 金融安定性을 지키되 金融接近性을 沮害하지 않도록 彈力的으로 運用해야 한다. 于先生涯最初住宅에 對한 LTV부터 높여줄 必要가 있다.

月貰轉換者들이 받는 衝擊이 크다. 效果가 있다면 臨機應變處方이라도 해줘야 한다. 月貰支出에 對한 所得控除를 只今의 政府案보다 크게 擴大해야 한다. 低所得層에 賃貸料를 쿠폰式으로 支援하는 住宅바우처는 좋다. 單, 賃貸供給擴大와 同伴해야 月貰값을 刺戟하지 않는다.

全體住宅在庫中公共賃貸住宅의 比率이 5%로 經濟協力開發機構(OECD) 平均인 11.5%에 비해 너무 낮다. 賃貸供給은 結局民間에 달려 있다. 多住宅賃貸事業者에게 負擔이 아닌 惠澤을 줘야 한다. 特히 讓渡稅等各種稅金重課(重課)는 卽時廢止해야 한다. 需要에 맞춰 賃貸住宅品質을 多樣化해야 하며 再開發할 때 짓는 賃貸의 坪數制限도 없애야 한다. 法人의 住宅請約度果敢히 許容해야 한다. 韓國에 住宅賃貸專門法人이 하나도 없다는 것은 블랙코미디다.

國會에 上程된 不動産法案들의 處理가 時急하지만 이것만으로는 어림없다. 市場地形이 달라졌으면 그에 맞춰 政策의 基本 틀을 다시 짜야 한다.

허승호 論說委員 tigera@donga.com

#傳月貰安定對策 #傳貰 #普遍的住居福祉 #市場正常化