[김학렬의 不動産透視鏡]江南따라 집값 上昇? 錯覺입니다

東亞日報
入力 2018年 11月 2日 03時 00分

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김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 — 김학렬 더리서치그룹 不動産調査硏究所長

政府가 서울 江南 집값을 잡겠다고 나서는 건 正말 江南 집값이 問題가 있기 때문일까? 資本主義社會에서 돈 있는 사람이 自己 돈 주고 집을 사는 게 問題일 理 없다. 反對로 돈이 없는 사람들이 江南 집을 사지 못한다는 理由 때문에 돈이 많은 사람들도 江南 집을 사지 못하게 할 理由도 없다. 10萬 원짜리 핸드백을 사는 사람을 勘案해 4000萬 원짜리 에르메스 핸드백을 싸게 팔라고 强要할 수 없듯 말이다.

그럼에도 不拘하고 政府가 恒常 “江南 집값을 잡겠다”고 나서는 理由는 그 以後에 생길 餘波 때문이다. 江南 집값이 다른 地域 집값 上昇까지 부추긴다는 것이다.

여기서 짚고 넘어가야할 게 있다. 모든 地域 집값이 單純히 江南時勢를 따라 오르느냐는 것이다. 그렇지 않다. 집값이 오르는 곳에는 다 그럴 만한 理由가 있다. 집값 上昇期에 오름勢를 보이는 地域은 大部分 그만한 條件을 갖추고 있다. 江南 집값이 오르면 周邊地域時勢가 無酌定 오를 것이란 걱정은 不動産投資를 제대로 해보지 않은 이들의 ‘묻지마 걱정’이다.

‘똘똘한 한 채’ 戰略은 2000年代中盤 노무현 政府當時에도 大勢였다. 하지만 當時 똘똘한 한 채 投資戰略對象은 大型 아파트였다. 그리고 그 大型 아파트들의 買收勢는 只今 돌이켜보면 大部分投機需要였다. 그래서 當時時勢는 거품이었다. 立地와 商品價値를 따지지 않은 거품은 結局 꺼졌다. 當時 묻지마 投資의 對象中에서 立地價値가 낮았던 아파트들은 金融危機以後 말 그대로 暴落했다.

하지만 只今은 다르다. 只今은 實際居住를 위해 집을 알아보는 사람 比率이 높은 市場이다. KB국민은행에 따르면 首都圈上位 20% 住宅價格을 下位 20% 住宅價格으로 나눈 값이 持續的으로 上昇했다. 卽 비싼 곳의 집값은 더 오르고 싼 곳은 오히려 집값이 떨어졌다는 뜻이다. 서울이라고 해도 모든 아파트가 다 오르는 것이 아니라는 것이다. 價格이 暴騰하고 있는 이 時期에도 오히려 값이 떨어지는 아파트도 分明 있다는 것을 보여준다. 이를 두고 집값이 兩極化된다고 걱정하는 목소리도 크다. 하지만 그렇지 않다. 다르게 생각하면 住宅價格의 上昇은 兩極化가 아닌 多樣化의 結果로 받아들여야 한다. 다시 말하지만, 오를 만한 條件을 갖고 있는 집은 價格이 오르고, 그렇지 않은 집은 떨어지는 건 實所有者爲主로 再編된 現在不動産市場에서 決코 잘못된 現象이 아니다.

政府를 包含한 많은 專門家들이 大韓民國不動産市場에는 마치 兩極端만 存在하는 듯 市場狀況을 表現한다. 하지만 막상 實際로 따져보면 그 中間에 位置한 집들이 壓倒的으로 더 많다.

市長은 兩極化라는 單語로 表現할 수 있을 만큼 單純하지 않다. 10萬 원짜리 핸드백과 4000萬 원짜리 핸드백 딱 두 種類만 파는 百貨店이 없듯 말이다. 兩極端에 있는 아파트값을 比較하기를 멈추면 그 中間에 있는 市場의 多樣性이 보일 것이다. 10萬 원짜리 핸드백이 4000萬 원이 될 수 없듯 서울의 모든 아파트가 3.3m²黨 1億 원을 向해 同時에 뛰어갈 것이라 미리 걱정할 必要도 없다. 市長은 바보가 아니다.

김학렬 더리서치그룹 不動産調査硏究所長

#집값 #江南 #不動産