[應答하라 不動産!]主婦가 묻고 專門家가 答한다 <6>

東亞日報
入力 2014年 6月 2日 03時 00分

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文: 江南圈分讓團地 1곳만 고른다면?
答: 함영진 “稅穀2地區價格長點”… 이남수 “盤浦-개포 急賣物推薦”
양지영 “新반포 再建築 노릴 萬”

《幼稚園生雙둥이를 둔 40代初盤主婦입니다. 子女들이 初等學校에 들어가는 時期에 맞춰 江南으로 移徙하려고 합니다. 서울 강남구 대치동과 서초구 잠원동 等敎育與件이 좋은 地域을 눈여겨보고 있는데 資金事情上旣存住宅을 바로 買入하기보다 貸出을 받아 分讓을 받는 方案을 생각하고 있습니다. 올해 江南圈에서 分讓에 나선 團地中學群, 住居環境, 向後價格上昇可能性等을 滿足할 만한 團地는 어디일까요. 崔某氏(서울 용산구 이촌동) 》

○ 함영진 不動産114 리서치센터長

5月以後江南, 서초구에서 一般分讓豫定인 아파트는 總 9個事業場에 1678채로 江南稅穀2, 瑞草 내곡地區等公共分讓事業地와 瑞草區一帶再建築을 통해 供給되는 民間分讓이 主流를 이루고 있습니다. 江南圈 새 아파트에 對한 選好와 加點制縮小, 專賣規制緩和等請約과 關聯된 規制緩和가 이어지면서 旣存住宅에 비해 關心이 集中될 것으로 보입니다.

6月엔 江南區水西洞江南더샵포레스트(專用 114∼244m², 400채), 가을엔 서초구 반포동 아크로리버파크2次(專用 59∼84m², 250채)와 서초동 三湖1次再建築(專用 59∼115m², 分讓物量未定), 서초우성3次再建築(專用 59∼114m², 48채) 等이 一般分讓을 앞두고 있습니다.

請約意思決定의 가장 큰 걸림돌은 分讓價가 높다는 點입니다. 올 들어 江南 3個區에 供給된 아파트의 3.3m²當平均分讓價는 3159萬 원입니다.

7月부터 首都圈民間宅地內分讓權轉賣制限期間이 1年에서 6個月로 短縮되는 만큼 分讓權轉賣로 나올 賣物도 注目할 만합니다.

江南圈 보금자리住宅中大型請約도 低廉한 江南入城의 代案이 될 것입니다. 6月과 10月, 稅穀2地區 2團地(專用 114∼165m², 400채)와 8團地(專用 101∼114m², 55채)가 供給됩니다. 分讓價가 3.3m²黨 1800萬 원臺로 周邊時勢에 비해 低廉한 便입니다.

○ 이남수 新韓銀行瑞草PWM센터 PB팀長

2月 ‘賃貸借先進化方案’ 發表以後江南圈再建築 아파트 價格이 弱勢를 보이고 있어 投資 타이밍上適切한 時期라고 判斷됩니다. 再建築地域中投資優先順位는 盤浦, 開浦洞巡입니다. 現在 반포漢陽아파트가 管理處分計劃을 마쳐 事業 막바지에 들어섰고 삼호가든 3, 4次를 비롯해 잠원우성, 阪神 5, 6, 18次, 瑞草漢陽等이 事業施行認可를 받은 狀態입니다. 개포地域은 開浦住公 2, 3團地가 事業施行認可를 받았고 개포住公 1團地가 建築審議를 通過하는 等事業에 速度를 내면서 投資者의 關心이 높아지고 있는 狀況입니다.

再建築投資에서 重要한 것은 投資地域, 垈地持分, 再建築推進過程이라고 할 수 있습니다. 이 3拍子를 모두 갖춘 곳이 底層再建築團地인 반포와 開浦라고 할 수 있습니다. 같은 地域이라도 團地마다 事業進行速度나 價格下落幅等이 다르기 때문에 急賣物爲主로 關心을 가지는 게 좋습니다. 또 同一地域이라도 團地別로 初等學校, 中學校, 高等學校配定이 다를 수 있기 때문에 事前에 어느 學校로 配定되는지 체크해야 합니다. 貸出을 받는다면 賣買價의 20∼30% 以內여야 합니다. 子女들의 每月敎育費負擔이 작지 않기 때문에 保守的으로 意思決定을 할 必要가 있습니다. 資金負擔을 最少化하는 方法은 旣存老朽住宅中大團地면서 再建築初期段階에 있는 住宅의 急賣物을 買入해 入住하는 것입니다.

○ 양지영 리얼투데이 리서치센터長

집값 下落期間 및 下落幅, 未來價値等을 볼 때 江南圈은 只今이 바닥이라고 判斷됩니다. 盤浦 아크로리버파크의 境遇現在盤浦洞新規 아파트 中 가장 비싼 래미안퍼스티지보다 立地面에서 優位에 있습니다. 漢江에 接해 있어 漢江眺望權을 確保할 수 있기 때문이죠. 이에 비해 分讓價는 래미안퍼스티지와 비슷한 水準입니다. 래미안퍼스티지는 景氣沈滯가 深刻했던 2010年에 最高 16億 원(專用 84m²) 以上呼價했습니다.

지난해 分讓한 래미안蠶院은 分讓價가 低廉해 現在 프리미엄이 많이 붙은 狀態입니다. 그러다 보니 去來는 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 入住를 앞두고 價格이 다시 適正水準으로 낮아질 可能性도 있으니 그때를 노리는 것도 한 方法입니다.

올해 서초구에서 分讓을 앞둔 團地들 中에선 移住를 앞둔 잠원동 신반포韓信5次再建築團地가 괜찮을 것 같습니다. 1 對 1 再建築으로 追加分擔金이 相對的으로 많은 게 短點입니다. 하지만 時勢가 높게 形成돼 있지 않아 追加分擔金을 包含해 10億 원 線이면 買入이 可能합니다.

移住費까지 包含하면 投資金額은 더 줄어들겠죠. 1 對 1 再建築이다 보니 賃貸物量이 없습니다. 또 漢江과 바로 接해 있는 것도 魅力的입니다.

김현진 記者 bright@donga.com