[應答하라 不動産!]아줌마가 묻고 專門家가 答한다 <2>

東亞日報
入力 2014年 1月 27日 03時 00分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

文: 서울 送波에 아파트 2채… 男便退職 앞둬 收益型不動産으로 갈아타고 싶은데요
答: “保有하는 게 琉璃… 商街住宅엔 投資할 萬”

Q. 저는 50代後半女性으로 現在 서울 송파구 잠실동 우성4次 95m² 아파트와 가락시영 40m² 아파트를 保有하면서 마포구 성산동에서 傳貰로 살고 있습니다. 敎師인 男便이 1年 뒤 退職하게 돼 保有한 아파트들을 處分하고 收益型不動産으로 갈아타려고 합니다. 원룸이나 多家口住宅을 考慮하고 있고 賣買價가 너무 비싼 서울보다는 忠南天安市나 世宗市, 京畿 수원시를 檢討하고 있습니다. 職場에 다니는 큰아이와 大學校 3學年生男妹를 두고 있습니다. 參考로 男便의 退職手當은 5000萬∼7000萬 원 程度이며 隱退後每달 約 300萬 원의 年金을 받을 豫定입니다.―김모 氏(서울 마포구 성산동)

○ 함영진 不動産114 리서치센터長

供給過剩餘波로 空室 리스크가 크고 賃貸收益率成長에 限界가 나타나고 있는 원룸 및 多家口住宅投資보다는 松坡區 우성4次와 가락市營 아파트를 保有하는 게 長期的으로는 賢明한 選擇으로 判斷됩니다.

事業施行認可以後正體狀態였던 가락시영 再建築事業은 昨年부터 速度를 내며 時勢가 上昇曲線을 그리고 있습니다. 專用 40m² 賣買價는 現在 5億 원 水準으로 지난해 初에 비해 5000萬 원假量上昇했습니다. 整備事業規模도 9510채에 達해 年末쯤 一般分讓에 나서게 된다면 再建築超過利益還收를 避해 갈 것으로 展望됩니다.

隣近第2롯데월드 等開發好材가 꾸준한 蠶室 우성4次 95m²는 오래된 아파트임에도 現在도 月貰가 130萬 원(保證附月貰保證金 1億 원)에 達합니다. 2015年 12月에는 三電四거리 隣近에 9號線神歷史家設置될 豫定이라 交通改善效果와 함께 리모델링 後賃貸時勢上昇可能性까지 노릴 수 있습니다.

世宗市는 2014∼2015年 아파트 入住物量이 3萬1000채 以上이라 短期的으로 供給過剩이 憂慮되는 狀況입니다. 住宅不足에 따른 賃貸料上昇勢에도 制動이 걸릴 것으로 보입니다.

軟膏指導 아니고, 賃貸 노하우도 없는데 無理하게 地方에서 賃貸事業을 하는 것보다는 천천히 새로운 投資機會를 노려 보는 게 어떨까요. 한국토지주택공사(LH) 等宅地開發地區의 團地內商街와 商家兼用宅地가 有望해 보입니다.

○ 양지영 리얼투데이 리서치諮問팀長

아파트 處分을 願하신다면 우성4次를 팔고 가락市營 아파트를 保有하시길 勸하고 싶습니다. 가락시영은 周邊開發好材나 規模面에서 未來價値가 높기 때문에 向後子女結婚等을 考慮해도 가지고 있는 게 유리합니다.

원룸이나 多家口住宅等住宅賃貸事業에서 考慮할 點은 安定된 收益率입니다. 豫算에 맞춰 低廉한 곳만 찾다 보면 向後空室率이 높아 애物단지가 될 수도 있습니다. 또 집 管理가 쉽지 않고 賃借人을 求하느라 每番 골머리를 앓게 될 수도 있습니다. 便해야 할 老後에 스트레스거리가 하나 느는 셈이죠.

賃貸事業은 管理가 必須입니다. 따라서 地方圈을 노리신다면 移住까지 함께 考慮하는 것이 좋습니다. 天安市, 世宗市, 수원시 中에서는 世宗市가 期待收益率이 높은 便입니다. 商街投資를 考慮하는 건 어떨까요. 商街를 고를 때는 周邊商家가 飽和狀態인지 確認하는 게 가장 重要합니다. 例를 들어 慰禮新都市나 왕십리뉴타운2區域團地內商街는 周邊에 商家가 不足해 點心時間에 사람들이 줄을 서서 기다려야 할 程度입니다. 이미 一部店鋪中心으로 2000萬∼3000萬 원의 프리미엄이 붙어 있습니다.

○ 이남수 新韓銀行瑞草PWM센터 PB팀長

서울이 너무 비싸 緣故地가 없는 몇몇 地域을 檢討中이라고 했는데 高齡者의 ‘3代不安’이 ‘金錢的不安, 健康, 孤獨’임을 念頭에 두어야 합니다. 日本에서도 孤獨死가 큰 社會問題로 浮刻되면서 經濟的, 精神的으로 依支할 수 있는 子女 곁으로 移住하는 父母가 繼續增加하고 있습니다. 따라서 緣故地가 없는 地域보다는 首都圈內에서 投資處를 찾을 것을 勸합니다.

投資商品選定에 있어서도 오피스텔, 원룸 等은 신중할 必要가 있습니다. 지난해만 해도 오피스텔 入住物量은 3萬 실, 都市型生活住宅은 8萬 채로 원룸型住宅供給量이 11萬 채에 達했습니다. 올해도 오피스텔 入住物量이 4萬 실 以上이라 원룸型住宅의 供給過剩은 向後 2, 3年間持續될 可能性이 높습니다. 勿論立地가 좋은 곳이라면 勝算이 있습니다. 大型病院, 業務施設隣近等背後需要가 豐富한지 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

원룸보다 比較的管理하기 簡便하고 月貰가 安定的인 商街投資는 어떨까요. 테마商家, 住商複合商家, 近隣商街는 供給過剩으로 弱勢를 면치 못하고 있습니다. 反面에 固定消費者를 確保하고 있는 아파트 團地內商街와 驛勢圈商街는 景氣沈滯의 影響으로 收益率이 낮아졌는데도 人氣가 높습니다. 1, 2層은 商街로, 3層以上은 住宅으로 使用할 수 있는 商家住宅도 考慮해 볼 만합니다.

整理=김현진 記者 bright@donga.com

※ ‘應答하라 不動産! 아줌마가 묻고 專門家가 答한다’ 코너를 통해 相談에 參與하길 願하는 讀者는 東亞日報不動産팀(bright@donga.com)에 苦悶의 內容과 連絡處를 보내주십시오. 紙面을 통한 助言과 關聯한 最終判斷은 依賴人의 몫입니다.

#아파트 #收益型不動産