[새내기 김수연 記者의 左衝右突不動産]鑑定價보다 싸다고 덥석 물었다간 狼狽

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入力 2013年 1月 16日 03時 00分

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서울동부지법 競賣現場

7일 서울 광진구 자양동 서울동부지방법원 7호 법정 앞에서 김수연 기자가 강은현 H경매연구소 대표와 당일 나온 경매 물건을 확인하고 있다. 강 대표는 “큰 손해를 피하려면 현장을 직접 다녀보고 권리분석도 해야 한다”고 조언했다. 장승윤 기자 tomato99@donga.com — 7日 서울 광진구 자양동 서울東部地方法院 7號法廷 앞에서 김수연 記者가 강은현 H競賣硏究所代表와 當日 나온 競賣物件을 確認하고 있다. 姜代表는 “큰 損害를 避하려면 現場을 直接 다녀보고 權利分析度 해야 한다”고 助言했다. 장승윤 記者 tomato99@donga.com

《 7日午前 9時 50分 서울 광진구 자양동 서울東部地方法院 앞. ‘課外先生님’인 EH競賣硏究所의 강은현 代表를 만났습니다. 姜代表는 “오늘 競賣價 2013年不動産市場雰圍氣를 가늠하는 바로미터가 될 수 있을 것”이라고 하더군요. 入口에서부터 先生님의 코치를 받았는데…. 》

午前 10時競賣始作을 앞두고 이리저리 자리를 둘러봤지만 벌써 앉을 자리가 없습니다. 까치발을 한 채 法廷 맨 앞쪽에 놓인 入札함을 구경하는 사람도 보이네요. 姜代表가 “確實히 올해 첫 競賣라서 그런지 熱氣가 대단하다”며 혀를 내두릅니다.

지난番에 鑑定評價額보다 30%나 낮은 價格에 落札받은 분을 보고 無酌定 부러워했습니다. 그런데 姜代表가 注意를 주네요. 實際去來되는 時勢는 鑑定評價額보다 낮機가 쉽기 때문에 正말 싼지 잘 봐야 한다고요. 鑑定評價額이 2億5000萬 원인데 2億 원에 落札받을 수 있을 것 같다고 判斷해 ‘이거다!’ 하고 덤비면 안 된답니다. 表面上으로는 5000萬 원 利得인 셈이지만, 實去來價는 2億 원 아래로 내려갈 수도 있거든요.

姜代表는 “그래서 競賣에 나서기 前에 반드시 現場을 直接 다녀봐야 한다”고 하네요. 隣近에 商圈은 잘 갖춰져 있는지, 周邊公認仲介士事務所에서는 實去來價를 어느 程度로 把握하고 있는지 等을 알아보라는 말입니다. 競賣도 부지런한 사람이 잘할 수 있겠네요.

가장 궁금했던 건 ‘權利分析’입니다. 權利分析을 잘못하면 큰 損害를 본다는데, 競賣初步者로선 單番에 理解하기 어려운 말. 조금 더 說明해 달라고 했더니 選擇한 物件에 法的으로 어떤 權利들이 存在하는지 알아내는 거라고 합니다. 特히 ‘抹消基準權利’를 確認하라고 하네요.

抹消基準權利는 權利分析을 위한 基準이 되는 權利입니다. 抵當權, 根抵當權, 押留, 假押留, 擔保假登記 가운데 가장 登記일이 빠른 權利가 抹消基準權利인데 이보다 앞선 權利는 落札者가 떠안게 되고, 뒤에 오는 權利는 消滅됩니다. 이보다 앞선 先順位登記(所有權移轉請求權假登記, 假處分, 還買權, 地上權, 地役權, 賃借權, 傳貰權等)는 落札者가 引受해야 하고요.

이 두 가지만 注意하면 危險하지 않다는데 왜 競賣로 돈을 잃는 사람이 생길까요? 姜代表는 ‘世上은 正直하다’라는 命題를 銘心하라네요. 無條件 싼 物件에 精神이 팔리면 이 簡單한 두 가지도 確認하지 않고 應札하게 됩니다. 空짜는 없죠. 物件이 싸다면 왜 싼지, 或是損害 볼 구석은 없는지 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

이날 競賣結果를 두고 姜代表는 “敎科書 같은 狀況”이라고 하더군요. 서울 송파구 문정동 ‘문정래미안’ 108m²에는 12名이나 몰려 鑑定價의 81.2%에 落札됐습니다. 싸게 不動産을 살 수 있는 競賣의 長點이 사라진 것이죠. 反面中大型인 문정동 ‘올림픽훼밀리타운’ 224m²를 鑑定價對比 65.7%로 싸게 單獨入札한 분도 있었습니다. 姜代表는 “應札者가 많으면 落札價가 올라가기 十常”이라면서 “새해에도 中大型購入에 對한 實需要者들의 負擔은 繼續될 것”이라고 展望했습니다.

김수연記者 sykim@donga.com

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