[이남수의 富者不動産]市場沈滯期買入하는 ‘逆發想’… 學群-交通 좋은 中小型 노려라

Array
入力 2011年 4月 18日 03時 00分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

最近住宅市場이 弱勢를 보이고 있지만 向後에는 首都圈과 地方, 首都圈內에서도 住宅價格의 差別化와 兩極化가 加速化될 것으로 豫想된다. 貸出을 통해 有望地域에 請約하거나 旣存住宅의 急賣物等을 積極攻掠해 집을 좀 더 빨리 購入하는 것도 한 方法이다. 住宅購入과 關聯한 相談을 할 때 가장 많이 받는 質問 두 가지가 있다. 먼저, 언제 買入해야 하느냐이다. 住宅買入 타이밍은 政府의 不動産規制政策의 强度에 따라 달라질 수 있다. 이는 住宅價格이 政府政策에 敏感하게 反應하기 때문으로 住宅市場沈滯期나 非需期에 買收하는 逆發想戰略이 必要하다. 둘째, 어느 地域의 아파트를 買入해야 하느냐 하는 것이다. 買入對象地域은 學群 또는 交通與件이 좋은 地域의 中小型 아파트를 優先的으로 考慮해야 한다.

大部分의 實需要者가 住宅價格全部를 本人所得으로 充當하는 일은 極히 드물다. 住宅擔保貸出은 貸出期間이 臟器여서 金利形態와 商品特性에 따라 負擔해야 하는 金額이 差異가 많이 나므로 愼重히 選擇해야 한다. 住宅擔保貸出을 받을 때 貸出金利와 中途償還手數料有無를 優先的으로 考慮해야 한다. 貸出金利는 올해 2月 코픽스(COPIX·資金調達費用指數)가 새 基準金利로 導入됐다.

11日韓國銀行은 基準金利를 3.0%로 凍結했다. 物價上昇壓力等으로 지난해 7月부터 4次例에 걸쳐 基準金利가 引上됐고 追加引上은 大勢로 認識되고 있다. 이처럼 金利引上期에는 코픽스가 有利하다. 基準金利가 오를 때 讓渡性預金證書(CD) 聯動보다 코픽스 聯動이 더 늦게 金利가 調整돼 變動性이 相對的으로 낮기 때문이다. 코픽스는 新規取扱額基準 코픽스 또는 殘額基準 코픽스 商品에 따라 基準金利가 달라진다. 新規取扱額基準은 殘額基準보다 變動幅이 커 金利上昇期에 不利한 面이 있다. 殘額基準 코픽스는 今來上昇期에 가장 有利하다. 前月現在調達돼 있는 모든 資金에 支拂한 費用을 基準으로 算定되므로 基準金利變更이 殘額基準 코픽스 基準金利에 反映되기까지는 相當한 時間이 걸린다.

旣存住宅擔保貸出中 가장 높은 比重을 차지하는 CD 金利聯動貸出은 基準金利引上의 影響을 가장 빠르게 받기 때문에 코픽스 聯動貸出로의 轉換을 檢討해볼 必要가 있다. 이때 注意할 點은 早期償還手數料이다. 中途償還手數料는 期間에 따라 2% 內外程度다. 通商 3年이 지나면 中途償還手數料負擔이 없으므로 유리한 條件의 商品으로 갈아타는 것을 考慮해볼 必要가 있다.

貸出金利의 形態도 重要하다. 金利가 持續的으로 오르면 無條件固定金利가 有利하다. 그러나 金利가 下落하면 固定金利商品은 利子를 더 負擔하게 된다. 리스크를 줄이려면 混合型商品을 考慮해볼 必要가 있다. 貸出初期에는 固定金利로 利子를 納付하고 나머지 期間에 變動金利로 轉換하거나 貸出을 償還하는 것이다. 貸出金利形態選擇은 貸出期間과 向後金利展望에 따라 달라진다. 2∼3年以內라면 變動金利商品이 유리하지만 3年以上中長期라면 變動金利와 固定金利의 金利差異를 比較해 보고 決定해야 한다.

適切한 貸出金額은 一般的으로 住宅價格의 30%, 每月負擔하는 貸出이자는 月所得金額의 30% 以內가 適當하다. 本人의 年間所得等에 비춰 너무 無理한 貸出은 避해야 한다. 貸出金額이 巨額이고 貸出期間이 臟器이기 때문에 保守的인 觀點에서 意思決定을 해야 한다. 過去보다 貸出金利가 낮아졌다고 하더라도 貸出金額이 많으면 每月納入하는 元利金이 負擔이 될 수 있기 때문이다. 다만 맞벌이 夫婦, 다른 投資資産의 賣却豫定等未來資金흐름이 좋다면 貸出限度를 더 늘려 잡아도 된다. 이때 注意할 點은 住宅買入金額以外에 稅金等附帶費用이 작지 않기 때문에 取得金額을 計算할 때 이를 考慮해야 한다.

이남수 新韓銀行不動産팀長 ns22@shinhan.com