[이남수의 富者不動産]小型商街買入때 瑕疵-賃貸料滯納等契約書에 名詩를

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入力 2011年 3月 28日 03時 00分

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最近不動産市場은 혼조세를 보이고 있다. 住宅市場의 弱勢와 土地市場의 沈滯가 長期化되는 反面首都圈內小型建物은 人氣를 누리고 있는 것. 많은 投資者가 安全資産으로 建物을 選好하면서 賣物이 品貴現象을 빚을 程度다. 왜 이처럼 많은 이들이 小型建物投資에 注目하는 걸까.

過去처럼 아파트 投資로 財테크에 成功하기 어려워진 것이 첫 番째 理由다. 이 때문에 價格負擔이 작은 小型建物에 投資需要層이 두껍게 形成됐다.

江南圈의 專用面積 160m²臺 랜드마크 아파트 價格이 20億 원을 웃돌기 때문에 多住宅者들은 아파트를 整理하고 20億∼30億 원臺建物을 買收하는 것이 容易해졌다. 또 아파트와 土地는 政府規制政策의 影響으로 實需要者가 아니고서는 購入하기 어려워져 이에 對한 反射效果로 小型建物에 對한 需要가 더욱 增加하고 있다. 綜合不動産稅賦課基準만 봐도 一般 아파트는 6億 원이지만 商街建物과 土地는 公示價格이 80億 원을 超過하는 境遇만 該當된다.

게다가 小型建物은 安定的인 收益創出이 可能한 商品이다. 固定收益人月貰를 받을 수 있는 데다 資産價値는 增加할 可能性이 높기 때문이다.

小型建物投資에 成功하려면 무엇보다 對象地域을 잘 選擇해야 한다. 모든 不動産投資에서 1順位로 考慮해야 하는 것은 立地다. 立地가 좋으면 賃貸料가 오르고 資産價値度上昇하기 마련이다. 現在活用狀態가 좋지 않아 賃貸料가 낮더라도 地下鐵開通豫定, 綜合病院新設等向後開發好材가 있는 地域이 좋다.

그러나 이처럼 좋은 地域에 있는 賣物은 求하기도 어려울뿐더러 좋은 物件을 低廉하게 買受하기는 더욱 어렵다. 따라서 立地는 좋지만 20年以上 된 老朽建物, 駐車場等으로 利用되는 物件을 購入한 後 리모델링이나 新築을 하는 것을 考慮해 볼 必要가 있다.

오래되고 낡은 小型建物의 不動産價格은 建物價値部分보다 土地價格部分을 더 많이 反映하게 되는데 이때 該當土地의 用途地域을 事前에 點檢하는 것이 重要하다. 住居地域, 準住居地域, 商業地域等에 따라 建物의 活用度가 달라지기 때문이다.

最近 한 顧客이 賣買價가 周邊時勢보다 低廉해 價格競爭力이 있는 驛勢圈의 3層짜리 建物을 買入하려고 알아본 적이 있다. 該當土地의 用途地域이 商業地域이라서 向後底層部는 商街로, 上層部는 小型 오피스텔로 新築할 境遇投資性이 높은 것으로 判斷됐다. 그러나 該當區廳建築課에 問議한 結果地區單位計劃上該當土地의 單獨開發이 不可能하고 옆 筆地와 共同開發을 해야 하는 것으로 드러나 結局買收를 抛棄했다.

建物은 道路邊에 接하는 面積이 넓을수록 좋다. 通常 1層은 建物全體收益率의 30% 以上을 차지한다. 1層이 流動人口와 接하는 道路部分이 넓으면 賃貸 놓기에도 수월하고 賃貸料도 높게 形成된다.

小型建物은 다른 不動産보다 더 신중한 投資判斷이 必要하다. 아파트와 달리 商街建物에 對한 情報는 많이 알려져 있지 않기 때문이다. 賣買契約書作成時特約事項에 建物瑕疵에 對한 責任與否와 賃貸料를 未納하고 있는 賃借人明渡問題等을 確實히 明示할 必要가 있다. 따라서 商街建物을 購入할 때는 반드시 專門家에게서 收益性與否, 프랜차이즈 業體入店可能性, 建物 리모델링 妥當性, 新築可能性, 隣近의 開發可能性等을 綜合的으로 컨설팅받는 것이 좋다.

이남수 新韓銀行不動産팀長 ns22@shinhan.com