最近2年 競賣物件 1萬9745件 分析
個人-小商工人 等 不動産擔保貸出
高金利-不況에 利子 못내 競賣로
貸出 不實로 金融圈 損失 ‘부메랑’
박진욱(假名) 氏는 2017年 서울 성북구의 住商複合商家 내 地下 店鋪를 4億 원에 사들이면서 A銀行에서 2億2000萬 원의 擔保 貸出을 받았다. 이곳에서 몇 年間 스포츠 娛樂 施設을 運營했지만 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19) 事態와 景氣 不況으로 賣出이 急落했고 貸出 元金과 利子조차 못 내는 狀況에 이르렀다.
結局 A銀行은 債券 回收를 위해 該當 店鋪를 競賣에 넘겼고 2022年 初 첫 競賣가 始作됐다. 그런데 3億7000萬 원이던 最初 入札 價格이 여러 次例 流札을 거듭하며 7000萬 원臺까지 떨어졌고, 지난달 進行된 競賣에서도 應札者는 나타나지 않았다. A銀行으로서는 債券 大部分을 損失 處理해야 할 危機에 놓였다.
3日 東亞日報와 支持옥션의 分析에 따르면 2022年부터 올해 1月까지 2年 1個月間 競賣價 開始된 不動産(住宅, 土地, 商街 等) 賣物 中 國內 5大 銀行(KB國民·新韓·하나·우리·NH農協銀行)李 擔保로 잡고 있는 債券(債券 最高額 基準)은 約 10兆901億 원 規模로 集計됐다. 이는 最近 2年間 競賣價 開始된 不動産 賣物 中 5大 銀行이 根抵當權을 設定한 登記簿謄本 1萬9745件을 全數 調査한 結果다. 또 이 中 5大 銀行이 代表 債權者로서 競賣를 申請하며 返還 請求한 金額도 1兆8588億 원으로 나타났다.
競賣 申請 件數도 連日 늘고 있다. 法院競賣情報 統計에 따르면 올해 1月 法院에 接受된 全國의 新規 競賣 申請 件數는 1萬619件으로 2013年 7月(1萬1266件) 以後 10年 6個月 만에 가장 많았다.
專門家들은 個人과 小商工人, 企業 等이 低金利 時期에 無理하게 일으킨 擔保 貸出이 最近 高金利와 景氣 沈滯 長期化로 因해 부메랑이 돼 돌아왔다고 指摘한다. 擔保 價値가 낮은 ‘限界 賣物’이 續續 競賣市場에 쏟아지면서 民間 不實이 金融社로 轉移되고 있다는 것이다. 석병훈 梨花女大 經濟學科 敎授는 “事實 不動産 擔保 貸出은 不實 可能性이 가장 낮은 便인데, 不動産 市場 沈滯가 깊어지면서 豫想치 못한 狀況을 마주한 것”이라며 “한동안 이런 趨勢가 더 거세질 展望이라 擔保 貸出 리스크 管理의 必要性도 커지고 있다”고 說明했다.
11億 擔保 土地 3億에 落札… 靈끌族 ‘限界 賣物’ 競賣 쏟아져
5大 銀行 ‘不動産 不實債券’ 10兆
‘貸出 堪當 못해 競賣’ 갈수록 늘어… 鑑定價에 못미치는 落札도 續出
5代銀, 最近 2年 債券返還 請求額… 2338億 回收 失敗 等 損失 增加
專門家 “擔保貸出 不實 管理 時急”
김인중(假名) 氏는 20代였던 2019年 7月 한 市中銀行에서 住宅擔保貸出(주담대) 約 2億4000萬 원을 받아 京畿 용인시의 아파트(專用面積 84㎡) 한 채를 4億 원에 買入했다. 그 後 아파트값이 2021年 한때 7億 원까지 올라 金 氏는 이른바 ‘靈끌’(靈魂까지 끌어모아 貸出)에 成功한 듯싶었다.
하지만 2022年부터 基準金利가 急激히 오르면서 利子 償還 負擔이 커졌고, 生活費 마련을 위해 카드社와 貯蓄銀行 等으로부터 追加 貸出까지 일으켜야 했다. 結局 銀行 側은 貸出을 延滯한 金 氏의 아파트를 競賣에 넘겼다. 金 氏의 아파트 鑑定價는 6億 원에 肉薄했지만 競賣가 流札됐고, 이달 豫定된 두 番째 競賣에선 最低 入札 價格이 4億 원까지 낮아졌다.
金 氏 같은 靈끌族과 零細 自營業者들이 高金利 直擊彈을 맞아 쓰러지면서 不動産 競賣價 急增하고 있다. 債務者들이 元利金 償還에 失敗하자 돈을 빌려줬던 銀行들이 擔保物을 處分해 債權 回收에 나서고 있는 것이다.
問題는 不動産 景氣 不況이 長期化되면서 擔保 不動産의 價値가 떨어지고 鑑定價를 낮춰도 競賣가 流札되는 일이 續出하고 있다는 點이다. 擔保 貸出의 債券 回收에 失敗한 銀行들로선 大規模 損失이 不可避한 狀況이다.
● 靈끌族 ‘限界 賣物’ 쏟아진다
金融圈에 따르면 市中銀行들이 擔保로 貸出을 내줬다가 車主가 빚을 堪當하지 못해 競賣로 넘어가는 ‘限界 賣物’은 갈수록 늘고 있다. 동아일보가 지지옥션과 함께 競賣 對象 不動産 登記簿謄本 約 2萬 件을 全數 分析한 結果 2022年 不動産 競賣價 開始된 賣物 中 5大 銀行(KB國民·新韓·하나·우리·NH농협)의 根抵當權 總額은 3兆5000億 원 規模로 集計됐다. 또 이 數値는 지난해 6兆1000億 원 水準으로 74%나 急騰했다. 같은 期間 5大 銀行의 ‘債券 返還 請求額’(代表 債權者로서 競賣를 申請하며 返還 請求한 金額)도 8000億 원에서 9500億 원으로 늘었다.
最近 들어서는 이 같은 推移가 더 가팔라지고 있다. 올해 1月 5大 銀行의 根底當權 總額은 約 4900億 원으로 1年 前 같은 달(2000億 원)의 2.5倍 水準으로 增加했다. 債券 返還 請求額 亦是 544億 원에서 1028億 원으로 89% 뛰었다.
特히 靈끌族의 投資 失敗 事例가 急增하면서 銀行圈의 아파트 擔保 貸出 不實도 눈에 띄게 불어나고 있다. 올해 1月 5大 銀行이 競賣로 넘긴 아파트 擔保 債券 返還 請求額은 354億 원으로 1年 前(115億 원)의 3倍 以上으로 急增했다. 高金利로 元利金 償還 負擔을 이겨내지 못해 할 수 없이 아파트를 抛棄한 事例가 늘어나고 있다는 뜻이다.
● 銀行들 債券 回收 成功率 折半에 그쳐
不動産 景氣 沈滯가 長期化되면서 銀行들이 債券 回收에 失敗하는 일도 反復되고 있다. 이정민(假名) 氏는 約 10年 前 忠南 天安市 土地를 擔保로 3次例에 걸쳐 銀行에서 11億 원을 빌렸다. 하지만 以後 李 氏의 經濟 事情이 惡化되면서 元金과 利子를 갚지 못하기 始作했고, 銀行 側은 結局 2022年 貸出을 回收하기 위해 該當 土地를 競賣로 넘겼다.
問題는 그사이 땅값이 急落하면서 擔保 價値가 크게 下落했다는 것이다. 競賣價 開始됐을 때 最低 入札 價格은 처음 貸出額에 크게 못 미치는 6億 원臺. 하지만 이 價格에도 새 主人을 찾지 못하고 流札을 거듭하던 土地는 入札 價格이 3億 원臺로 떨어지고 나서인 지난해 6月에야 3億4000萬 원에 팔렸다. 銀行은 約 8億 원에 이르는 損失을 본 셈이다.
李 氏의 事例처럼 最近 金融圈에서는 不動産 景氣 沈滯가 길어지면서 擔保 不動産이 鑑定價보다 훨씬 낮은 價格에 팔리는 事例가 흔하다. 2022年 1月부터 올해 1月까지 國內 5大 銀行이 直接 債券 返還을 請求한 6292件 가운데 1602件(25.5%)은 落札者를 찾지 못했다. 그나마 賣却에 成功한 4690件 中 1235件(26.3%)은 落札價가 銀行의 債券 返還 請求額보다 낮았다. 先順位 根抵當을 設定한 主債券銀行조차 45.1%는 落札者가 나타나지 않았거나 債券을 全額 回收하는 데 失敗했다는 뜻이다. 貸出額 基準으로 5大 銀行은 債券 返還 請求額(1兆8588億 원) 中 12.6%(2338億 원)를 回收하지 못한 것으로 集計됐다. 지지옥션 關係者는 “1順位 根抵當을 設定한 金融圈이 債券 全額 回收에 失敗하고 있다는 것은 2, 3順位 根抵當을 設定한 金融機關의 債權 回收率은 훨씬 더 떨어진다는 意味”라고 說明했다.
市中銀行은 貸出 不實에 對備해 미리 貸損充當金을 積立하고 있지만 不動産 景氣 沈滯가 앞으로도 相當 期間 持續될 境遇 損失額이 걷잡을 수 없이 늘어날 素地가 크다. 信用貸出의 境遇 貸出額의 0.5% 안팎을 充當金으로 쌓지만 住擔貸는 貸出額의 0.05% 水準에 그친다.
김상봉 한성대 經濟學科 敎授는 “現在 會計上으로는 損失이 바로 잡히지 않더라도 限界 物件의 競賣價 本格化될수록 豫想치 못한 損失이 한꺼번에 몰릴 수 있다”며 “不動産 景氣가 한동안 不振할 것으로 豫想되는 만큼 只今부터라도 擔保 貸出 不實에 對備해 充當金 比率을 높이는 等의 措置를 取해야 할 것”이라고 强調했다.
정순구 記者 soon9@donga.com
김수연 記者 syeon@donga.com
小說희 記者 facthee@donga.com
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