建物·土地 따로 競賣, 法定地上權把握해야[이주현의 競賣 길라잡이]

東亞日報
入力 2024年 1月 2日 03時 00分

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無許可建物도 法定地上權成立
現場訪問等으로 所有者把握
土地使用料 2年未納視强制競賣度

濟州 제주시에 40坪 남짓한 土地가 競買로 나왔다. 用途地域은 2種一般住居地域이고, 幅 3m 道路에 接해 있어 많은 사람이 關心을 갖고 있다. 그런데 地上에는 入札에서 除外된 낡은 住宅이 存在해 流札을 거듭 中이다. 이 土地를 落札받을 때 旣存住宅을 허물고 새 建物을 지을 수 있을까?

土地競賣 때 ‘入札外建物’이 있으면 가장 먼저 法定地上權成立與否를 判斷해야 한다. 法定地上權이란 土地와 建物中 어느 하나의 所有者가 바뀌었을 때, 土地所有者의 意思에 相關없이 建物을 繼續使用할 수 있도록 한 權利다. 土地와 建物所有者間의 契約으로 成立하는 地上權과는 다른 槪念이다.

法定地上權의 成立要件은 크게 두 가지다. 먼저 土地에 근저당권 設定當時建物이 存在하고, 建物所有者가 土地所有者와 同一人이어야 한다. 이 要件을 갖춘 狀態에서 土地만 競賣로 賣却된 때에는 建物所有者는 落札者에게 法定地上權을 主張할 수 있다. 여기서 建物의 範圍에는 未登記, 無許可度包含된다. 建物이 完成되지 않았더라도 規模, 種類等을 豫想할 수 있을 程度로 建築이 進展된 狀態라면 未完成建物에도 法定地上權이 成立할 수 있다.

賣買等으로 어느 하나의 所有者가 바뀌는 境遇도 마찬가지다. 例를 들어 A가 土地와 建物을 所有하다가 B에게 土地를 移轉하고, A가 나중에 建物을 撤去하겠다는 等의 特約이 없었다면 A는 B의 土地에 地上權을 設定한 것으로 본다. A는 法定地上權을 主張할 수 있는데, 이는 土地에 押留나 假押留等이 登記된 後進行되는 强制競賣事件에도 適用된다.

다시 위 事例로 돌아가면, 競賣參與를 위해 가장 重要한 건 土地 위에 存在하는 낡은 住宅의 所有者가 누구인지 알아내는 것이다. 萬若建物登記簿謄本 또는 建築物臺帳이 存在한다면 書類閱覽을 통해 所有者를 把握할 수 있다. 하지만 無許可建物인 境遇에는 書類上으로 所有者를 알아내기 쉽지 않기 때문에 直接現場에 찾아가서 占有者 또는 隣近住民等을 통해 確認해야 한다. 勿論管轄區廳等에서 無許可建物을 管理하고 있을 可能性이 크지만, 요즘은 個人情報保護問題로 正確한 事實確認이 쉽지 않다.

萬若法定地上權이 成立하지 않는 建物이라면, 落札者는 建物所有者를 相對로 撤去訴訟을 提起하면 된다. 法定地上權이 成立한다면 建物所有者에게 사지 使用料를 받을 수 있다. 建物所有者가 2年分以上의 使用料를 支給하지 않으면 法定地上權의 消滅을 請求할 수 있다. 다만 當事者間에 地料에 關한 約定이 없었거나, 法院에 依해 決定된 바가 없다면 地料支給을 遲滯한 것으로는 볼 수 없다는 것이 大法院判例다. 이 때문에 契約이나 訴訟을 통해 使用料에 關한 內容을 남겨둬야 한다. 土地使用料를 내지 않으면 建物에 對한 强制競賣申請도 考慮해 볼 수 있다. 投資高手들은 入札外建物의 撤去보다는 强制競賣申請을 통해 建物을 低價로 落札받는 戰略을 세우기도 한다.

이주현 지지옥션 先任硏究員

#建物 #土地 #競賣 #法定地上權