尹錫悅政府의 不動産政策 1年成績表는?

週刊東亞
入力 2023年 5月 14日 13時 05分

황재성 記者

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[황재성의 不動産脈絡]
“國民住居安定基盤 마련” vs “住居權 후퇴시켜”

윤석열 대통령(가운데)이 5월 9일 오전 서울 용산 대통령실에서 제19회 국무회의를 주재하고 있다. 대통령실 제공 — 尹錫悅大統領(가운데)李 5月 9日午前 서울 龍山大統領室에서 第19回國務會議를 主宰하고 있다. 大統領室提供

?5月 10日은 尹錫悅政府가 出帆한 지 1年 되는 날이다. 하루 前인 9日午前 서울 龍山大統領室에서 國務會議를 主宰한 尹大統領은 就任 1年의 所懷를 담은 모두 發言을 통해 “집값 急騰과 市場攪亂을 招來한 過去政府의 反市場的·非正常的政策이 傳貰사기의 土壤이 됐다”고 말했다. 現在狀況에서 가장 深刻한 不動産問題의 뿌리가 前政府에 있다는 意味다.

10餘分間進行된 이날 모두 發言에서 不動産에 對한 言及은 이것이 全部라 多少 아쉬움이 남는다. 다만 政府는 5月 3日發表한 ‘120代國政課題成果資料集’과 ‘國政課題 30代核心成果’를 통해 “國民住居安定基盤을 마련했다”고 自評했다.

反面 5月 9日午前左派的性向의 市民團體인 참여연대와 民辯民生經濟委員會, 韓國都市硏究所等은 ‘尹錫悅政府 1年住居·不動産政策評價座談會’를 열고 “資産不平等을 深化하고 住居權을 후퇴시킨 政策이었다”며 “제자리로 돌려놓는 것이 最優先課題가 돼야 한다”고 直擊彈을 날렸다.

兩側評價와 分析 모두 豫想된 水準에 머물렀다. 그렇다면 一般國民의 생각은 어떨까. 輿論調査專門機關 한국갤럽과 韓國리서치가 最近進行한 輿論調査結果에서는 모두 肯定評價보다 不定評價가 앞섰다. 다만 否定的인 總評과 달리 細部的인 政策基調에 對해서는 良好한 評價가 많았다. 評價方向이 달라질 수 있음을 示唆한다.

市場機能回復 통한 住居安定實現

尹錫悅政府住居政策의 核心은 “市場機能回復을 통해 住居安定을 實現한다”는 것으로 要約된다. 지난 政府에서 여러 住宅供給對策을 提示했지만 需要抑制를 위한 過度한 規制等으로 (需要者들이) 選好하는 立地의 住宅供給이 萎縮되고, 집값이 急騰했다는 判斷에 따른 措置다.

이런 問題를 解決하기 위한 政策들로 ①住宅供給擴大와 市場機能回復 ②不動産稅制正常化 ③住宅金融制度改善 ④住居福祉支援强化等이 推進됐다.
住宅供給擴大를 위해 政府出帆直後인 지난해 8月 ‘國民住居安定實現方案’(‘8·16 對策’)을 통해 2023~2027年住宅 270萬 채를 供給하겠다는 計劃을 내놨다. 또 都心內住宅供給擴大를 위해 △分讓價制度運營合理化(2022年 6月) △再建築負擔金合理化方案(2022年 9月) △再建築安全診斷合理化方案(2022年 12月) △老後計劃都市整備 및 支援에 關한 特別法制定案(2023年 2月) 等을 잇달아 發表했다.

不動産稅制正常化方案은 지난 政府가 不動産稅制를 不動産市場管理目的으로 活用함으로써 納稅者負擔이 過度하게 增加했다는 判斷에 따라 取해진 措置들이 主를 이룬다. 于先 지난해 8月綜合不動産稅(綜不稅) 施行令을 改正해 住宅分綜不稅公正市場價額比率을 100%에서 60%로 낮췄다. 1個月 뒤인 9月에는 綜不稅法을 改正해 高齡者 및 長期保有者의 綜不稅納付猶豫制度를 導入했다. 또 지난해 12月에는 綜不稅法改正案이 國會를 通過하자 課稅標準 12億 원 以下 및 調整對象地域 2住宅에 對한 多住宅者重課稅率(1.2~6.0%)을 廢止하고 基本稅率은 0.5~2.7%, 3住宅以上保有者稅率은 0.5~5.0%로 引下했다.

多住宅者에 對한 讓渡所得稅(讓渡稅) 重課制度도 大大的으로 손질했다. 出帆直後인 지난해 5月多住宅者의 讓渡稅中과 限時排除와 保有·居住期間再起山制度廢止, 一時的 2住宅者의 世帶員全員轉入義務廢止等을 담아 所得稅法施行令을 改正했다. 또 올해 1月에는 서울 江南·瑞草·送波·용산구를 除外한 全國 모든 地域을 投機地域에서 解除했다.

住宅金融制度改善은 生涯最初住宅購入家口에 對한 住宅擔保貸出比率(LTV) 緩和와 LTV 規制合理化方案이 核心이다. 于先 지난해 8月銀行業監督規定等을 改正해 生涯最初住宅購入家口의 LTV를 住宅價格·地域·所得과 關係없이 80%까지 緩和하고, 貸出限度를 5億 원에서 6億 원으로 擴大했다. 또 지난해 12月規制地域內無住宅者의 LTV를 50%로 單一化하고, 投機·投機過熱地區 내 15億 원 超過 아파트 住宅擔保貸出許容, 庶民·實需要者 LTV 優待惠澤擴大 같은 措置도 實行했다. 올해 3月에는 多住宅者(住宅賃貸·賣買事業者包含)의 規制地域內住宅擔保貸出을 LTV 30%까지 許容했다.

住居福祉支援을 위해서는 지난해 7月發表한 ‘住居分野民生安定方案’, 올해 1月公開한 ‘庶民·脆弱階層住居福祉强化方案’ 等을 통해 △公共賃貸住宅 50萬 채 供給 △老朽公共賃貸住宅再整備(2022年 11月 ‘2023~2027年老朽公共賃貸住宅 리모델링 推進 로드맵’) △住居費支援擴大 통한 住居福祉死角地帶解消 △高齡者, 非正常居處家具等脆弱階層支援强化 같은 措置들을 推進했다.

專門家肯定評價

정부는 도심 내 주택 공급 확대를 위해 재건축부담금과 안전진단 합리화 방안 등을 내놓았다. 사진은 서울 강남구 압구정동 재건축 예정 아파트 단지. 뉴스1 — 政府는 都心內住宅供給擴大를 위해 再建築負擔金과 安全診斷合理化方案等을 내놓았다. 寫眞은 서울 강남구 압구정동 再建築豫定 아파트 團地. 뉴스1

政府의 지난 1年間不動産政策에 對한 評價는 이념적 性格에 따라 엇갈렸다. 專門家評價는 現在韓國이 處한 對內外的環境을 考慮할 때 나쁘지 않은 成果를 거뒀다는 反應이 主를 이뤘다. 反面左派志向의 市民團體들은 “住居福祉와 貰入者政策은 크게 後退하고, 資産不平等深化를 가져왔다”고 批判의 목소리를 높였다.

肯定評價의 代表走者는 정수연 濟州大經濟學科敎授다. 그는 韓半島先進化財團이 發行한 ‘汗腺브리프’를 통해 現政府의 不動産政策을 ①機敏한 危機管理對應 ②規制緩和 ③住居福祉 ④老後計劃都市再整備特別法 ⑤傳貰詐欺對應策等 5가지로 나눠 評價했다. 鄭敎授는 特히 危機管理對應面에서 現政府의 不動産政策에 높은 點數를 매겼다. “歷代政府와 달리 現政府는 市場過熱最高點에서 政府를 引受해 破局을 憂慮할 程度로 危險한 狀況에서 1年 만에 市場崩壞를 막아야 했는데, 늦지 않은 對應으로 잘 處理했다”는 것이다.

최민섭 湖西大不動産資産管理學科敎授는 “住宅市場正常化와 賃貸借市場의 生態系復元에 寄與했다”며 “全般的으로 ‘A’를 주고 싶다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 首席不動産專門委員度 “高金利颱風으로 硬着陸危機에 놓인 不動産市場에 適切히 介入해 軟着陸에 寄與했다”며 “80點以上을 주고 싶다”고 밝혔다.

反面參與連帶等은 △住宅供給 △不動産金融 △不動産稅制 △住居福祉等 4個部門으로 나눠, 分野別專門家들의 主題發表와 討論을 통해 問題點을 集中聲討했다. 住宅供給과 關聯해서는 “不動産減稅와 規制緩和를 통한 住宅供給擴大政策은 金利引上等으로 住宅需要가 急減하는 現狀況과 맞지 않다”며 “過度한 住宅供給目標를 낮추고, 住宅市場安定을 위한 公共住宅供給擴大를 推進해야 한다”고 指摘했다.

金融部門에서는 “政府가 家計 및 住宅의 金融化를 더욱 深化하고 있으며, 金利引下等으로 向後經濟與件이 好轉될 境遇住宅投機가 盛行해 또다시 不動産 거품이 커질 可能性이 있다”고 主張했다.

稅制部門에서는 “政府의 不動産稅制緩和가 稅收入減少로 이어져 資産不平等이 深化되고 있다”고 評價했다.

住居福祉度 “‘國民 누구나 따뜻하고 깨끗한 집에서 살 수 있는 나라’라는 大統領公約이 口號에 머문 채, 住居福祉와 貰入者의 住居權이 後退했다”고 强調했다.

一般人輿論調査全般的으로 不定評價

專門家들의 評價와 別個로 一般人을 對象으로 한 輿論調査에서는 現政府의 不動産政策에 對한 否定評價가 多少 앞선다. 韓國갤럽이 4月 11~13日全國 18歲以上成人 1002名을 對象으로 實施한 電話調査(標本誤差 ±3.1%p)結果 ‘잘한다’는 應答은 27%에 머물렀고, ‘못한다’가 47%나 됐다. 한국갤럽은 不動産政策에 對해 分期單位로 輿論調査를 實施하는데 肯定評價가 前分期보다 떨어졌다. 한국갤럽에 따르면 不動産政策에 對한 肯定率은 지난해 8月 30%, 11月 31%, 2023年 1月 31%로 꾸준히 30%臺를 維持했지만 이番에 20%臺로 내려앉았다.

하지만 이런 評價에 落心할 必要는 없다. 지난 政府의 境遇不動産政策에 對한 評價가 出帆 1年直後까지는 나쁘지 않았다. 하지만 中盤以後雰圍氣가 反轉해 不定評價가 늘어나기 始作했고, 政權交替 빌미가 될 程度로 惡化됐다.

韓國리서치가 1月 27~30日全國 1000名을 對象으로 携帶電話文字메시지와 e메일을 통해 實施한 輿論調査에서도 ‘잘하고 있다’는 應答은 29%에 不過했다. 하지만 이런 總評과 달리 ‘財産稅輕減’ ‘請約制度修正’ 같은 細部項目에 對해서는 肯定應答이 50%를 넘었다. 政府의 不動産政策基調에 對해서는 肯定的으로 보고 있다는 意味로 풀이된다.

國會立法調査妻家 지난해 8月發行한 ‘20代大統領選擧分析報告書에 따르면 젊은 世代는 過去 이념적 特性에서 벗어나 實用的인 態度를 보였고, 앞으로 이런 ‘生活政治(Lifestyle Politics)’가 選擧競爭에서 重點 이슈로 자리 잡을 것으로 分析됐다. 그 核心에 不動産政策이 있다. 앞으로 남은 4年現政府의 不動産政策은 어떤 成績表를 받을까.

황재성 記者는…
동아일보 經濟部長을 歷任한 不動産專門記者다. 30年間의 記者生活中 20年을 不動産 및 國土交通政策을 다루는 國土交通部를 取材했다.