[고준석의 實戰投資]信託登記傳貰집, 契約은 信託社와 해야

東亞日報
入力 2022年 4月 15日 03時 00分

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不動産管理-開發代行信託會社, 信託財産 모든 權利行使權限지녀
賃貸借契約, 信託社와 締結原則… 元來所有者와 任意契約 맺으면
保證金 날릴 可能性도 排除 못해… 承諾同意書-信託原簿確認必須

結婚을 앞둔 A 氏는 新婚집을 求하고 있다. 傳貰값이 너무 많이 올라서 契約할 만한 곳을 찾기가 쉽지 않은 狀態다. 그러던 中親庭집에서 가까운 곳에 있는 新築 빌라를 紹介받았다. 登記簿謄本을 떼어보니 現在所有者가 信託會社로 나와 있었다. 하지만 旣存所有者인 B 氏는 自身과 傳貰契約을 進行하면 된다고 한다. A 氏는 神託이 무엇인지, 現在所有者인 信託會社가 아니라 B 氏와 傳貰契約을 맺어도 되는 것인지 確信이 들지 않았다.

‘信託(信託)’이란 믿고 맡긴다는 뜻이다. 個人的인 事情으로 不動産을 管理하기가 어려운 境遇信託會社에 맡기는 것이 좋다. 專門家가 不動産의 管理, 處分, 運用, 開發等을 해주기 때문이다. 信託會社는 所有者要請에 따라 不動産의 管理와 處分, 開發等을 해준다. 勿論收益이 생기면 旣存所有者에게 그 收益을 돌려준다. 當然히 空짜는 아니다. 信託會社는 信託法第47條에 따라 約定한 信託手數料를 받는다. 여기서 不動産所有者는 委託者, 信託會社를 受託者라고 한다.

大部分의 不動産所有者는 專門家가 아니다. 所有者가 直接不動産을 管理하거나 開發 및 處分을 해서 그 收益을 極大化하기가 쉽지 않다. 이럴 때 信託會社에 믿고 맡기면 좋다. 信託會社는 不動産該當分野의 專門知識을 갖춘 專門家들이 布陣해 있다. 그 專門性을 바탕으로 不動産에 들어가는 費用은 最少化하고, 收益은 極大化할 수 있다. 不動産을 信託會社에 맡기는 境遇는 不動産所有者가 未成年者이거나 高齡者, 海外居住者等일 때가 많다.

不動産專門知識이 不足한 사람이 信託制度를 利用하는 것도 좋다. 信託登記의 長點은 不動産을 開發할 때 원활하게 資金調達이 可能하다는 것이다. 게다가 다른 債權者들로부터 權利行使를 防止함으로써 不動産을 安全하게 지킬 수 있다. 信託財産에 對해서는 强制執行을 비롯해 擔保權實行等을 위한 競賣, 保全處分, 國稅等滯納處分을 할 수 없기 때문이다.

信託登記는 主로 集合建物人 아파트를 비롯해 商家, 빌라, 多世帶住宅等에 많은 便이다. 이렇게 信託登記가 되어 있는 不動産에 賃貸借契約을 할 境遇貰入者(賃借人)는 누구와 賃貸借契約을 해야 하는지 헷갈릴 수 있다. 結論부터 말하자면 信託登記 된 不動産은 그 種類와 相關없이 信託會社와 賃貸借契約을 하는 것이 原則이다.

信託登記移轉에 對抗力을 갖춘 貰入者인 境遇保證金을 安全하게 지키는 데 아무런 問題가 되지 않는다. 하지만 信託登記가 된 後에 信託會社가 아닌 元來所有者와 任意로 賃貸借契約을 하는 境遇保證金을 제대로 돌려받지 못할 수도 있다. 信託會社(受託者)는 信託財産에 對한 權利와 義務의 歸屬主體로서 信託財産의 管理, 處分等을 하고 信託目的의 達成을 위해 必要한 모든 行爲를 할 權限이 있기 때문이다.

信託會社의 賃貸借承諾同意書가 있는 境遇元來所有者(委託者)와 賃貸借契約을 할 수 있다. 이때 信託原簿를 發給받아, 旣存所有者에게 賃貸借契約에 關한 權限이 附與돼 있는지 반드시 確認해야 한다. 萬若信託原簿에 委託者에게 賃貸借契約에 關한 權限이 없는 境遇에는 반드시 信託會社와 契約해야 한다. 賃貸借契約은 信託會社의 事前承諾을 받은 境遇에만 元來所有者가 締結할 수 있다는 點을 銘心해야 한다. 다만 保證金은 受託者에게 支給해야 한다는 內容이 있다면 委託者와 賃貸借契約을 締結했을 때도 保證金은 信託會社의 計座로 入金해야 한다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

#고준석 #不動産 #信託登記