最近 不動産 法院 競賣市場이 活氣를 되찾고 있다. 지난해 末 落札價率(鑑定價 對比 落札價 比率)이 最高 水準을 記錄한 뒤 올 初 큰 幅으로 下落했다 最近 다시 上昇勢를 이어가고 있는 것.
지난달 全國에서 이뤄진 全體 競賣의 平均 落札價率은 74.8%였다. 1月 落札價率은 71.7%로 傳達(77.9%)에 비해 6.2%p 크게 下落했지만 2月 72.1%, 3月 73.3% 等 繼續해서 올라가고 있다.
特히 文在寅 政府가 出帆하자 競賣市場이 더 뜨거웠다. 大選 直後인 5月 10~11日 全國 法院의 競賣 落札價率은 平均 82.4%를 記錄했다. 4月 全國 平均인 74.8%보다 7.6%p 높은 數値다. 새 政府 出帆에 따른 期待感이 作用한 것이란 分析이 나온다.
53坪 아파트에 50名 몰려
落札價率이 上昇勢를 되찾은 데는 올해 들어 競賣市場에 나오는 物件이 急激하게 줄어든 影響이 크다. 그에 비해 競賣市場에 對한 需要者의 關心은 持續되면서 競爭이 熾烈해진 것이다. 競賣情報 사이트 ‘지지옥션’에 따르면 올해 들어 全國 法院의 競賣 進行 件數는 1月 9398件, 2月 8942件, 3月 8890件, 4月 8817件으로 減少勢를 보이면서 每달 歷代 最低 記錄을 更新하고 있다. 지난해 같은 期間과 比較하면 競賣 件數 急減勢가 더욱 두드러지는데, 4月 全體 競賣 件數는 前年 同期와 比較해 24%假量 줄어들었다.
올해 初 美國 基準金利 引上에도 低金利 基調가 繼續된 데다, 집값이 다시 上昇하리란 期待感이 市場 全體에 퍼지면서 競賣 物件 減少를 부추겼다. 只今 當場은 빚더미에 앉아 있지만 向後 집값이 오를 것이라 期待하면서 利子를 더 내더라도 어떻게든 物件을 保有하려는 心理가 作用하고 있는 것이다. 通常 銀行에서 競賣로 넘기는 物件은 法院에서 競賣 開始 決定이 내려지고 入札에 나오기까지 7個月 안팎의 時間이 걸린다. 金利引上 可能性에도 繼續해서 이어져온 低金利 基調가 現在 競賣市場의 供給 狀況에 影響을 미치고 있다.
反面 競賣 需要는 如前하다. 一般 賣買에 비해 競賣를 통하면 조금이라도 低廉한 價格에 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 特히 서울 집값은 1月 以後 現在까지 繼續 上昇勢를 이어가고 있다. 來年까지는 不動産市場의 入住物量이 크게 늘어나고 貸出 規制 等의 影響으로 집값 上昇이 어려울 것이라는 當初 展望과는 反對로 가는 흐름이다.
이에 不動産 專門家들은 “서울은 入住物量 增加幅이 最近 5年間 平均과 比較해 3% 水準에 그치고 需要는 이를 웃돌기 때문에 短期的인 騰落은 보일 수 있어도 持續的으로는 집값이 오를 수밖에 없다”고 말했다.
4月 서울 및 首都圈 競賣市場에서 아파트, 多家口住宅 等을 包含하는 住居施設의 落札價率은 傳達에 비해 2.2%p 오른 93.0%였다. 이는 지난해 1月 서울 住居施設 落札價率이 94.1%를 記錄한 데 이어 두 番째로 높은 水準이다. 平均 應札者 數도 傳達에 비해 0.5名 늘어난 6.3名을 記錄했다.
特히 住居施設 가운데서도 아파트(住商複合 包含)는 落札價率 93.3%, 平均 應札者 數 6.7名으로 聯立·다가구주택(落札價率 92.0%, 應札者 數 4.2名)보다 競爭率이 세다.
4月 競賣로 나온 서울 永登浦區 여의도동의 한 아파트는 專用面積이 175.8㎡에 達하는 큰 坪型임에도 50名이나 應札에 나섰다. 이는 같은 달 서울에서 進行된 全體 競賣 가운데 가장 높은 數値다. 落札價率 亦是 110%로 鑑定價보다 높았다. 全國에서 가장 많은 應札者가 몰린 物件은 大邱 수성구 한 住商複合아파트로 總 58名이 競賣에 參與했다.
下半期에도 競賣市場이 上昇勢를 이어갈지는 未知數다. 새 政府의 不動産政策 方向이 變數가 될 것으로 보인다. 不動産市場의 人爲的인 浮揚보다 安定에 焦點을 맞추고 있는 새 政府가 貸出 規制 强化나 保有稅 引上 等에 나서면 競賣市場도 萎縮될 수밖에 없다.
文在寅 政府는 家計負債 解決을 위한 方法으로 家計負債 總量管理制 導入, 與信 管理指標로 總負債元利金償還比率(DSR) 活用 같은 方案을 公約에 包含했다. 家計負債 總量制는 假處分 所得 對比 家計負債 比率을 一定 範圍 內로 制限하는 制度로, 새 政府는 이 比率이 150%를 넘지 않도록 한다는 方針이다.
貸出 規制??·??保有稅 引上이 變數
家計負債 總量을 管理하는 手段으로 使用될 DSR는 다른 貸出의 元金과 利子 償還額 等을 綜合的으로 評價해 貸出者가 한 해 동안 實際로 갚아야 하는 金額을 基準으로 償還 能力을 算定한다. 다른 貸出의 利子 償還 推定額만 審査 基準에 넣는 現 總負債償還比率(DTI)보다 貸出받기가 더욱 까다로워지는 셈이다.
강은현 EH競賣硏究所 所長은 “競賣市場 參與者의 60~70%는 投資者로, 通常 落札價의 最小 50% 以上을 貸出받아 充當한다. DSR 導入 等 貸出 規制가 强化되면 競賣市場이 萎縮될 수밖에 없을 것”이라고 말했다.
不動産 保有稅 引上 與否에도 關心이 쏠린다. 保有稅는 財産稅와 綜合不動産稅로 나뉜다. 住宅 保有者는 基本的으로 財産稅를 納付하는데, 住宅이 6億 원(1家口 1住宅者 9億 원)을 超過하는 境遇 綜合不動産稅를 낸다. 實需要者보다 投資者 比率이 높은 競賣市場에서 物件을 여러 件 保有하며 競賣 投資에 나서는 需要者는 保有稅 引上 與否에 敏感할 수밖에 없다.?
文在寅 政府는 大選 期間에 不動産 保有稅를 國內總生産(GDP) 對比 0.78%에서 經濟協力開發機構(OECD) 平均인 1% 水準까지 引上하는 方案을 檢討한 바 있다. 保有稅 引上은 最終 公約집에는 담기지 않았지만 新任 大統領祕書室 社會首席에 김수현 世宗大 公共政策大學院 敎授가 任命되면서 保有稅 引上이 推進될 수 있다는 展望이 優勢하다. 金 首席은 노무현 政府에서 大統領祕書室 國民經濟祕書官으로 일하며 不動産 規制 綜合冊으로 꼽히는 ‘8·31 不動産對策’ 樹立을 主導했다.?
專門家들은 이 같은 政策 變化로 下半期에는 落札價率 上昇勢가 주춤해질 수 있다고 展望한다. 이창동 지지옥션 先任硏究員은 “貸出 規制 强化에 따라 競賣 物件이 늘어나는 現象이 市場에 本格的으로 反映되는 것은 來年부터겠지만 競賣 參與者의 心理가 萎縮되면서 落札率이나 落札價率은 只今 같은 上昇勢를 이어가기 어려울 수 있다”고 말했다. 강은현 所長 亦是 “下半期부터 競賣 物件이 漸次 늘어날 것”이라며 “競賣를 통해 내 집 마련을 노리는 需要者라면 下半期 以後 市場에 뛰어드는 것이 유리할 수 있다”고 말했다.
