政府가 景氣 용인시 等 全國 15곳에 550兆 원의 民間 主導 投資를 통해 尖端産業團地를 造成하는 大規模 開發 靑寫眞을 發表했다. 3月 15日 尹錫悅 大統領이 主宰한 第14次 非常經濟民生會議에서 國土交通部(國土部)와 産業通商資源部(産業部)는 各各 ‘國家尖端産業 벨트 造成計劃’과 ‘國家尖端産業 育成戰略’을 發表했다. 半導體, 디스플레이, 2次電池, 바이오, 未來車, 로봇 等 未來 産業 育成을 위해 總 4076萬㎡(藥 1200萬 坪) 面積에 15個 産業團地를 造成하고 關聯 企業들을 支援하는 게 뼈대다.

尹 “龍仁 半導體 클러스터에 日本 企業도 誘致”

現在 投資 計劃이 具體的으로 可視化된 것은 삼성전자가 向後 20年間 總 300兆 원을 投資해 造成할 世界 最大 規模의 龍仁 尖端 시스템 半導體 클러스터다. 三星電子는 용인시 처인구 남私邑 一帶 710萬㎡(藥 214萬 坪)에 尖端 半導體 製造 工場 5個를 構築하고 國內外 150個 素部裝(素材·部品·裝備) 企業 및 硏究機關을 誘致할 計劃이다. 이 計劃이 現實化되면 龍仁은 勿論 華城市, 平澤市, 利川市 等 國內 半導體 生産團地와 성남시 판교新都市의 ‘팹리스 밸리’를 아우르는 ‘半導體 메가 클러스터’가 完成된다(지도 參照). 尹 大統領은 3月 21日 國務會議 모두 發言에서 “韓日 兩國 企業 間 供給網 協力이 可視化되면 龍仁에 造成될 豫定인 半導體 클러스터에 日本의 技術力 있는 半導體 素部裝業體를 大擧 誘致함으로써 世界 最高 半導體 尖端 革新基地를 이룰 수 있다”고 밝혔다. 龍仁 半導體 클러스터에 삼성전자뿐 아니라 日本 企業의 投資도 誘致하겠다는 것으로, 글로벌 政治와 安保 懸案으로 注目받는 半導體 供給網 構築을 經濟發展의 지렛대로 삼겠다는 意志가 읽힌다. 이에 따라 龍仁은 國內를 넘어 世界 最大 尖端 半導體 生産基地로 浮上할 것이고 엄청난 未來價値 上昇도 期待된다.

이에 ‘週刊東亞’는 3月 17日 서울 西大門區 동아일보 忠正路 社屋에서 筆名 ‘빠숑’으로 有名한 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所 所長을 만나 龍仁 半導體 클러스터 好材와 關聯 된 不動産 投資 分析 및 財테크 포인트에 對해 仔細히 들었다. 金 所長은 “不動産 價値 判別의 核心 基準은 ‘일자리’로, 良質의 일자리가 많이 생기는 地域에 居住施設, 商業施設이 함께 생기기 마련”이라면서 “數百兆 원 投資가 몰릴 龍仁 等 京畿 南部 ‘半導體 메가 클러스터’의 未來價値에 注目해야 한다”고 말했다.

全國 15個 産業團地 造成 計劃을 不動産 投資 觀點에서 評價한다면?

“不動産 投資는 일자리 增加 展望 等 立地의 未來價値를 把握하는 게 核心이다. 最近 ‘脂肪 消滅’ 憂慮가 높아지고 있다. 不動産市場 全般이 沈滯된 가운데 特히 地方에선 時勢가 많이 빠지고 未分讓 物件이 쌓이는 等 憂鬱한 狀況이었다. 일자리 不足으로 靑年들이 地方을 떠나면서 ‘希望이 안 보인다’는 걱정이 적잖았다. 따라서 이番 發表가 相當히 鼓舞的인 뉴스로 보인다. 尖端産業團地가 들어서 일자리가 생길 것으로 豫想되는 地域의 不動産 價格은 向後 上昇할 것으로 보인다.”



對象 地域 大部分이 아직은 ‘靑寫眞’ 水準인데.

“全國에 尖端産業團地를 造成하려면 그야말로 天文學的 費用이 든다. 國家 豫算만으로는 限界가 있기에 民間企業 投資가 重要하다. 그런 點에서 三星電子가 300兆 원을 投資하겠다고 나선 용인시 남私邑 一帶는 開發 計劃이 實現될 可能性이 相當히 크다. 그 外에 다른 産業團地 豫定地는 아직 具體的인 投資 計劃이나 액션 플랜이 나오진 않아 狀況을 좀 더 지켜볼 必要가 있다.”

不動産市場 反應은 어떤가.

“아직 이렇다 할 큰 움직임은 없다. 다만 代表的 受惠地인 龍仁 一帶가 注目받고 있다. 假令 남사邑에서 唯一한 大團地 아파트에 耳目이 쏠린다. 한 아파트 實去來價 플랫폼에선 利用者들이 가장 關心을 갖는 團地 1位에 오르기도 했다. 該當 團地는 그間 쌓였던 急賣物이 사라지고 있다.”

三星電子, SK하이닉스 投資 몰리는 龍仁

世界 最大 半導體 클러스터가 들어선다는 것은 龍仁과 隣近 地域에는 그야말로 不動産 好材다. 클러스터 內 여러 工場과 硏究施設을 이어줄 交通網과 任職員 住居施設, 이들을 위한 生活 基盤施設이 함께 建設되기 때문이다. 이番 發表와 別個로 龍仁에는 이미 삼성전자 器興캠퍼스가 稼動 中이고, 處仁區 원삼면에는 SK하이닉스가 416㎡(藥 126萬 坪) 規模의 半導體 클러스터를 造成하고 있다. 地方自治團體(地自體)도 政府의 半導體 클러스터 造成 發表를 歡迎하고 後續 對策에 나섰다. 李相逸 龍仁市長은 “國家 未來를 左右할 半導體産業에서 超隔差를 維持하려면 ‘半導體 都市’ 龍仁의 道路·鐵道網 等 交通 인프라, 半導體 企業 勤勞者를 비롯한 市民을 위한 生活 인프라가 더 갖춰져야 한다”면서 “詩 次元에서도 많은 投資를 하겠지만 大規模 豫算이 所要되는 交通 인프라 擴充 等에는 中央政府의 支援이 必要 不可缺한 만큼 政府와 協議를 繼續해나가겠다”고 밝혔다.

“産團 附帶施設用 土地 注目”

産業團地가 들어설 용인시 남私邑·이동읍은 ‘土地去來許可區域’으로 指定돼 投資家 事實上 不可能한 것 아닌가.

“그렇다. 土地去來許可區域에선 一般人의 投資家 現實的으로 어렵다. 다만 實際 工場이 생기는 부지 말고도 不動産 投資 面에서 注目할 포인트는 있다. 假令 産業團地가 들어서면 여기에 必要한 道路와 인터체인지(IC)가 생긴다. 土地去來許可區域으로 묶인 곳 말고, 附帶施設로 利用할 만한 土地에 注目할 必要가 있다. 이 地域 土地의 境遇 大部分 이미 好材가 反映됐고 當場 賣物도 많지 않은 것으로 보인다. 一般 賣物을 빠르게 買收하기 어렵다면 競賣로 나온 物件을 눈여겨볼 수 있다.”

投資 포인트에 對해 仔細히 說明해달라.

“半導體 클러스트는 規模가 워낙 크기 때문에 單番에 오픈하지 않고 各 工場이 順次的으로 門을 열 것이다. 設備 完工에 맞춰 道路網도 漸次 擴充될 것이다. 工場이 開設될 때마다 道路網을 中心으로 隣近에 投資할 物件이 있는지 살펴봐야 한다. 當場 큰길이 아니어도 2~3次線에 接한 敷地 가운데 商家 造成이 可能한 곳을 先占하는 것도 方法일 수 있다. 이런 곳에 一旦 便宜店을 세팅한 後 運營이 부담스럽다면 罵倒할 수도 있다. 行政區域上 남사邑이 아니어도 道路網 沿線에서 投資 포인트를 잡는 게 팁이다.”

土地 投資는 아파트보다 까다로울 듯한데.

“妥當한 指摘이다. 아파트는 不動産市場에선 가장 쉬운 投資 對象이다. 商品이 檢證됐고 時勢도 比較的 明確하기 때문이다. 特定 立地에 일정한 商品性을 지녔다면 時勢가 얼마인지 感을 잡기도 쉽다. 龍仁 半導體 클러스터 關聯 好材를 보고 投資者 大部分이 아파트에 關心을 가질 것이다. 하지만 아무리 大型 好材라도 實際 工場이 들어서고 出退勤하는 職員들의 아파트 需要가 생겨야 한다. 그만큼 아직은 時間이 많이 必要한 事案이니 時期的으로 지나치게 이른 投資는 止揚하는 便이 좋다. 土地 投資는 適正 價格을 把握하기 어렵다는 點에서 難度가 相當히 높다. 面積이 같고 隣接한 土地라도 價格이 3~4倍 差異 나기도 한다. 土地 用途나 規制에 따라 時勢가 千差萬別이다. 土地 投資는 適正 價格이 얼마인지 把握하는 게 重要하다. 아파트 投資에 비해 難度가 높으므로 充分히 工夫한 後 뛰어들어야 한다.”

“半導體 클러스터 內部의 시너지 效果 注目”

政府의 半導體 메가 클러스터 造成 計劃은 經濟, 産業, 不動産 側面에서 向後 首都圈 南部 地域에 莫大한 影響을 끼칠 것으로 豫想된다. 金 所長은 “말 그대로 半導體 ‘클러스터’이므로 隣近 다른 工場과 시너지 效果가 期待된다. 不動産 投資를 考慮할 때 비슷한 産業 分野의 工場이 只今 어디에 있는지 살펴야 한다. 京畿 南部 産業施設들이 交通網으로 서로 어떻게 連結됐고, 産業 側面에서 어떤 關係가 있는지 把握하는 게 좋다”고 말했다. 半導體 메가 클러스터 影響圈의 最北端은 성남시 판교新都市, 가장 南쪽은 平澤市라는 게 金 所長의 分析이다. 그는 不動産 投資 觀點에서 ①龍仁 ②城南 ③火星 ④平澤에 注目할 必要가 있다고 說明했다. 다음은 各 地域에 對해 金 所長이 짚은 投資 포인트를 整理한 內容이다.

①龍仁 “남사邑에 隣接한 地域이 모두 큰 好材를 맞았지만 向後 未來價値는 제各各일 것이므로 玉石 가리기가 重要하다. 工場이 들어서는 行政區域뿐 아니라, 向後 職員들이 實際 어디에 살면서 出退勤할지 살피는 게 重要하다. 龍仁에는 이미 좋은 住居 立地가 많다. 水枝區, 器興區에 敎育環境과 交通網, 基盤施設이 잘 갖춰진 住居地가 있다. 새 아파트를 中心으로 이 地域 不動産市場을 살펴볼 必要가 있다.”

②城南 “판교는 元來 需要가 많고 비싼 立地다. 半導體 클러스터가 생기면 시너지 效果로 需要가 더 몰릴 것이다. 大規模 好材에 따른 不動産 需要는 實際 開發 豫定地뿐 아니라, 넓은 圈域에서 最高 立地로 向하기도 하는데, 판교가 이에 該當된다. 最近 板橋에서도 좋은 立地, 人氣 있는 團地 中 價格이 많이 내린 곳이 있다. 向後 京畿 南部의 追加 開發 可能性을 考慮하면 只今이 좋은 進入 타이밍日 수 있다.”

③火星 “大規模 工場과 住居地, 不動産의 關係를 잘 보여주는 先例와도 같은 地域이다. 火星은 三星電子 事業場을 품고 있고, 傳統的으로 密接한 聯關이 있는 水原市엔 三星電子 本社 等 大規模 事業場이 자리한다. 火星에서 가장 人氣 높은 住居地인 동탄新都市에 三星電子나 關係史 任職員이 많이 산다. 이천시에 있는 하이닉스 半導體 工場 職員 中 相當數도 自動車로 30分 距離인 東灘에 居住한다. 道路로 接近이 比較的 容易한 데다, 學校와 學院街가 잘 갖춰졌기 때문이다.”

④平澤 “지난 1年間 不動産 價格이 많이 調整됐다. 이 地域에서 가장 人氣 높은 立地는 高德新都市라고 할 수 있다. 이미 삼성전자 工場이 들어섰고 向後 追加 入住를 앞두고 있다. 고덕은 分讓 當時 人氣가 높았고 入住할 때 피(p·프리미엄)도 많이 붙었으나 最近에는 거의 ‘無(無)피’ 物件이 나오고 있다. 이미 삼성전자 工場이 있어 半導體 景氣나 不動産 市況이 좋아지면 時勢가 反騰할 立地다. 落幅이 過度한 團地를 確認해보면 좋다.”

各種 開發 計劃에도 아직 不動産市場은 이렇다 할 反應을 보이지 않고 있다. 지난해부터 繼續된 買收心理 沈滯가 올해도 繼續되는 狀況이다. 當場 薔薇빛 好材에 一喜一悲하지 말고, 冷徹한 未來價値 分析이 必要하다는 게 金 所長의 助言이다. 그는 “最近 全國的으로 大規模 開發 好材가 여럿 나오고 있는데, 不動産 投資 側面에선 이 中 어느 것이 現實化될지 ‘매의 눈’으로 살펴야 한다”면서 다음과 같이 說明했다.

“現在 不動産市場은 開發 好材가 必要한 時點이다. 不動産이 ‘핫’하진 않아도 正常的으로 去來돼야 國家 經濟가 움직이기 때문이다. 投機를 助長하지 않으면서도 市場을 活性化할 수 있는 方法이 바로 各種 基盤施設 建設이다. 따라서 向後 開發 好材가 繼續 發表되고 不動産 規制도 더 緩和될 可能性이 크다. 다만 現實性이 떨어지는 開發 計劃 發表가 一部 나올 餘地도 있으므로 이를 選別하는 眼目이 必要하다. 開發 好材에 따른 不動産 投資를 考慮한다면 開發 主體와 確定된 豫算이 있고 이를 뒷받침할 市場 需要가 있는지 따져봐야 한다.”

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