#職場生活 6年 次인 김보연(假名) 氏는 2年 前쯤 “貸出받아 집을 사라”는 말을 귀에 못이 박히도록 들었다. 周邊에는 貸出 數億 원을 끼고 아파트를 산 뒤 집값이 올라 함박웃음을 짓는 사람이 적잖았다. 貸出利子 負擔도 크지 않아 보였다. 結局 2016年 初 金氏는 3年 뒤쯤 3億 원 程度 貸出을 끼고 6億 원臺 아파트를 사겠다는 計劃을 세웠다. 貸出金利가 年 2~3%일 때 每달 負擔해야 하는 利子가 50萬~75萬 원假量이라 堪當할 만하다고 判斷했다.
只今 金氏는 어떤 생각을 하고 있을까. 最近 美國 基準金利 引上 消息에 내 집 마련 時期를 좀 더 늦춰야겠다고 생각할 것이다. 普通 韓國 基準金利는 美國 金利를 따라가기 때문에 이番 美國 金利引上으로 國內 基準金利까지 引上될 蓋然性이 높기 때문이다. 韓國銀行이 當場 金利를 破格的으로 올리지는 않겠지만 美國 金利와 國內 基準金利가 일정한 時間差를 두고 騰落을 같이 했던 過去 事例에 비춰볼 때 언제까지 凍結을 固執할 수는 없을 것이라는 分析이 支配的이다.
實際로 最近 徐徐히 오르기 始作한 住宅擔保貸出 金利가 2017年에는 4%에 達할 것이란 展望이 優勢하다. 住宅擔保貸出의 60~70%假量으로 推定되는 變動金利 貸出은 2016年 下半期부터 金利가 오르기 始作했다. 이 金利에 適用되는 코픽스(COFIX·資金調達費用指數) 基準金利는 9月 末 1.31%로 最低點을 찍은 뒤 最近 1.51%로 올라섰다(그래프2 參照). 當然히 새로 貸出받으려는 消費者의 負擔 亦是 커졌다. 金氏가 萬若 貸出金利 年 4%로 빚 3億 원을 안고 집을 산다면 2017年부터는 利子만 每달 100萬 원씩 꼬박꼬박 내야 한다.
無條件 固定金利 NO, 短期貸出은 變動金利 有利
美國 聯邦公開市場委員會(FOMC)가 2016年 12月 14日(現地時刻) 決定한 金利引上은 이미 우리 家計와 國家 經濟에 적잖은 影響을 끼치고 있다. 이럴 때일수록 推移를 綿密하게 살핀 뒤 正確히 判斷해야 한다. 勿論 이番 美國 基準金利 引上은 갑작스러운 決定이 아니다. 1年 前 한 番 金利引上을 한 美國은 2016年 내내 金利引上 可能性이 점쳐졌다. 그렇기에 國內 市中金利는 이런 豫想을 反映해 이미 몇 달 前부터 오름 趨勢를 이어갔다.
한便 코픽스 金利가 9月에 비해 오른 것은 맞지만 2年 前(2.10%)과 比較하면 如前히 낮은 水準이다. 萬若 2年 前 變動金利로 貸出을 받았다면 契約 時點보다 只今의 利子 償還 負擔이 如前히 낮다. 그렇기에 相當數 銀行 專門家는 當場 變動金利를 固定金利로 갈아타거나, 꼭 必要한 貸出까지 抛棄할 必要는 없다고 입을 모은다. 設令 只今 바로 固定金利로 갈아탄다 해도 金利 上昇分이 그대로 反映되기 때문에 期待만큼 싸게 돈을 빌리기는 어렵다. 또 貸出받은 지 얼마 안 됐다면 中途償還手數料를 내야 한다.
어찌됐든 重要한 건 ‘超低金利時代가 끝났다’는 것이다. 美國, 유럽, 日本 等 先進國은 이제 더는 市場에 돈을 풀어 景氣를 끌어올리지 않을 것으로 보인다. 美國은 2017年에도 基準金利를 2~3次例 追加로 올릴 蓋然性이 높다. 낮은 貸出金利는 더는 期待하기 어렵고, 그걸 믿고 巨額의 돈을 빌리기도 힘들어졌다.
美國 金利引上 速度에 對한 專門家의 意見은 多少 엇갈린다. 4次例까지 오를 수 있다는 ‘過激한’ 展望이 있는 反面, 2次例에 그치리란 分析도 있다. 韓國銀行의 金利引上 時期도 未知數다. 韓國銀行은 2016年 12月 15日 基準金利를 凍結했는데, 2017年 上半期까지 이를 維持하리라는 展望이 大勢이긴 하다.
그렇기에 專門家들은 滿期 1~2年인 短期貸出이라면 變動金利를, 그보다 긴 長期貸出이라면 固定金利를 選擇하는 게 좋다고 助言한다. 固定金利 貸出은 變動金利 貸出보다 0.5%p 程度 利子가 높은데, 向後 1~2年 안에는 그 程度로 變動金利가 오르지 않을 것이란 計算이다.
個人 빚 늘고, 輸出 발목 잡히고
美國 金利引上뿐 아니라 우리 政府의 不動産政策 또한 不動産市場의 氣象圖를 바꿔놓을 展望이다. 政府는 1300兆 원 規模로 불어난 家計負債가 우리 經濟의 雷管으로 變質될 것을 憂慮해 最近 다양한 不動産政策을 쏟아냈다. 이제는 集團貸出(殘金貸出)을 받을 때도 所得 能力을 證明해야 하고, 돈을 빌림과 同時에 元金과 利子를 함께 나눠 갚는 方式을 選擇해야 한다. 金融社가 消費者의 모든 貸出金과 元利金 償還 負擔을 正確히 把握하고 이를 貸出 審査에 活用하는 DSR(處分可能所得 對比 元利金 償還額 比率)라는 ‘깐깐한’ 制度도 2017年부터 始作된다. 이런 理由로 이미 不動産景氣는 相當히 萎縮된 雰圍氣다.
金融社 亦是 몸을 사릴 餘地가 크다. 貸出金利 引上으로 延滯 等 不實化 可能性이 커질 수 있어서다. 그렇게 되면 中·低信用者는 銀行은 勿論 保險社와 信用카드社, 相互金融社, 貯蓄銀行 等에서 貸出을 받기 더욱 어려워진다. 中·低信用者가 마지막으로 기댈 수 있었던 貯蓄銀行의 境遇 2017年 2分期부터 金融當局의 規制 强化로 貸出審査를 더욱 깐깐하게 할 展望이다. 그렇기에 無理하게 빚을 내 집을 사는 風土는 當分間 사라질 것으로 보인다.
美國의 緊縮政策은 우리 經濟 全般에 惡影響을 끼칠 것으로 보인다. 달러 强勢가 先制的으로 나타나면 特히 新興國에서는 先進國으로 資金이 回歸하는 現象이 剛해질 수 있다. 김권식 國際金融센터 新興國팀長은 “新興國에서 資金 流出이 本格化되면 脆弱 5個國이라 부르는 印度, 터키, 인도네시아, 브라질, 남아프리카공화국이 危險해질 수 있다”고 診斷했다. 結局 이는 우리나라의 輸出에도 影響을 미치게 된다. 金利引上에 따른 달러 强勢와 換率 上昇이 製品의 價格競爭力을 向上시킬 수 있지만, 新興國 景氣에 惡影響을 미쳐 우리나라 輸出에도 惡材로 作用하는 것. 個個人의 빚 償還 負擔이 커지는데 國家 經濟까지 휘청거린다면 當然히 우리의 주머니 事情은 惡化될 수밖에 없다.
가장 憂慮되는 點은 中·低信用者를 비롯한 限界家口가 무너지기 始作했다는 것이다. 自營業者 貸出은 持續的으로 커지고 있고, 多衆債務者의 狀況도 漸次 어려워지는 雰圍氣다. 韓國銀行에 따르면 2015年 基準으로 金融圈 負債 償還에 어려움을 겪는 限界家口는 134萬2000家口에 達한다. 이 가운데 45萬1000家口가 自營業者다. ‘第2의 外換危機’라는 말이 괜히 나오는 게 아니다. 이 渦中에 우리 政府는 ‘國政壟斷’ 블랙홀에 빠져 헤어나오지 못하고 있다. 2017年 몰아닥칠 寒波에 對應할 만한 經濟 컨트롤타워가 切實한 때다.
