尹錫悅政府不動産政策 키워드는 ‘供給擴大’와 ‘規制緩和’

週刊東亞
入力 2022年 3月 12日 10時 26分

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法改正必要한 再建築·再開發規制緩和 쉽지 않을수도

?尹錫悅政府 앞에 놓인 代表的課題는 不動産問題解決이다. 不動産民心은 政權交替로 이어질 程度로 매서웠다. 經濟正義實踐市民聯合(經實聯) 分析에 따르면 文在寅政府가 出帆한 2017年 5月부터 지난해 5月까지 서울 30坪型臺 아파트 平均價格은 6億2000萬 원에서 11億9000萬 원으로 93% 急騰했다. 서울 全體 아파트 값 上昇率도 79%에 達했다. 尹錫悅大統領當選人에게는 2倍 가까이 뛴 집값을 잡을 腹案이 있을까. 尹當選人의 不動産政策을 供給, 再建築·再開發, 稅制(稅制), 金融, 傳月貰對策을 中心으로 살펴보고 市場狀況을 展望해봤다.

성난 不動産民心이 政權交替動力

이番政權交替原動力은 亦是不動産民心이었다. 輿論調査專門機關兆원씨앤아이가 ‘日曜新聞’ 依賴로 全國滿 18歲以上有權者 1013名을 對象으로 2月 28日~3月 1日實施한 ‘次期大統領最優先政策課題’ 輿論調査結果에 따르면 應答者의 32.6%가 ‘不動産價格安定化’를 꼽았다. ‘코로나19 被害支援’(18.3%), ‘現政府積弊搜査 및 處罰’(15.4%)보다 크게 높은 數値다(표본오차는 95％信賴水準에서 ±3.1％p. 以下輿論調査와 關聯한 仔細한 內容은 中央選擧輿論調査審議委員會 홈페이지 參照). 또 다른 輿論調査專門機關韓國리서치가 2月 25~28日全國成人 1000名을 對象으로 實施한 輿論調査結果를 봐도 應答者들은 文在寅政府의 主要政策中不動産政策에 가장 낮은 支持率(12%)을 나타냈다. 政權交替를 이룬 尹當選人이 以前政府와 差別化를 위해 가장 먼저 解決해야 할 課題가 不動産問題인 것이다.

住宅 250萬戶供給

尹當選人이 大選過程에서 公約한 不動産政策의 核心은 ‘需要에 副應하는 住宅 250萬號以上供給’이다(표 參照). 公約한 250萬號中 서울 50萬號를 비롯해 首都圈에 130萬~150萬號를 供給하는 것이 뼈대다. 大規模供給에 傍點이 찍힌 政策인 셈이다. 中央選擧管理委員會에 提出한 ‘10大公約’에서 尹當選人側은 “새 政府는 確固한 住宅供給政策으로 市場을 안정시키고 國民의 住居水準을 向上할 것”이라며 “需要에 副應하는 住宅供給에 注力하되 必要한 境遇追加的인 公共宅地開發度考慮하겠다”고 밝혔다.

宅地供給方式別로 살펴보면 各各 △再建築· 再開發 47萬號 △都心·驛勢圈複合開發 20萬戶 △國公有地 및 車輛基地複合開發 18萬戶 △小規模整備事業 10萬號 △公共宅地 142萬號 △서울 相生住宅, 買入約定民間開發 13萬號다. 住宅供給方式을 따져보면 各各公共 50萬號, 民間 200萬號다. 尹當選人의 大規模住宅供給이 ‘無(無)에서 有(有)를 創出’하는 式의 前例 없는 水準은 아니다. 歷代政府도 年間 30萬~50萬號, 任期 동안 約 150萬~250萬戶住宅을 供給했다. 國土交通部統計에 따르면 文在寅政府出帆後年平均住宅供給物量은 約 54萬6000號였다. 以前政府의 境遇各各朴槿惠政府 45萬號, 李明博政府 35萬7000號, 노무현 政府 36萬3000號였다. 住宅供給量이 많았음에도 집값이 暴騰한 理由는 무엇일까. 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所所長은 “文在寅政府가 住宅供給物量을 늘렸다고 하지만 여기에는 錯視效果가 있다”며 “再建築·再開發規制로 많은 이가 選好하는 서울 等首都圈 아파트의 實質的供給은 늘지 않았다고 봐야 한다”고 分析했다.

一角에선 尹當選人의 大規模住宅供給이 圓滑히 이뤄질 수 있을지 憂慮하는 視角도 있다. 김경민 서울대 環境大學院都市計劃專攻敎授는 “1期新都市完成度 10年假量 걸렸기에 尹當選人의 數百萬戶住宅供給은 現實性이 높지 않아 보인다”며 “다만 (尹當選人이) 民間主導開發을 公約한 것은 肯定的으로 評價할 수 있는 만큼 住宅供給成果는 앞으로 지켜볼 問題”라고 評價했다.

尹當選人이 提示한 不動産政策의 또 다른 核心基調는 ‘規制緩和’다. 文在寅政府 들어 以前政府보다 住宅供給量自體는 많았음에도 집값이 暴騰한 理由를 지나친 規制로 判斷한 것이다.

再超還等再建築規制緩和

지난해 12월 윤석열 당선인(왼쪽에서 두 번째)이 대선 후보 시절 서울 강북지역 재건축 정비구역을 찾아 현장 브리핑을 듣고 있다. [동아DB] — 지난해 12月尹錫悅當選人(왼쪽에서 두 番째)李大選候補時節 서울 江北地域再建築整備區域을 찾아 現場 브리핑을 듣고 있다. [東亞DB]

尹當選人의 公約에서 特히 눈에 띄는 것은 再建築·再開發規制緩和다. 當場 도마에 오를 可能性이 높은 規制로 再建築超過利益還收制(再超還)가 꼽힌다. 노무현 政府 때 導入된 再超還은 再建築組合員人當平均 3000萬 원 以上開發利益을 얻으면 그中最大 50%를 國家가 還收하는 制度다. 李明博政府時節廢止하려 했으나 當時野圈의 反對로 2012年부터 5年 동안 適用을 猶豫하는 것에 그쳤다. 文在寅政府 들어 再超還이 復活하면서 再建築團地가 많은 서울 江南圈等을 中心으로 事實上再建築을 하지 말라는 것 아니냐는 不滿이 터져 나왔다. 尹當選人은 大選過程에서 再超還緩和를 公約한 바 있다.

尹當選人은 竣工된 지 30年以上 돼 再建築軟한 基準을 充足한 老朽共同住宅의 精密安全診斷免除도 推進할 展望이다. 그間 한국건설기술연구원과 國土安全管理員이 實施하는 2次安全診斷에서 여러 老朽 아파트 團地의 再建築事業進行이 가로막혔다. 文在寅政府 들어 國土交通部告示에 따라 構造安全性比率이 50%로 높아진 것이 주된 原因으로 分析됐다. 尹當選人이 公約한 △再建築·再開發事業의 迅速統合認許可 △盆唐·一山·中東·평촌·산본 等 1期新都市再整備特別法制定等이 推進될 境遇 그間停滯된 再建築·再開發事業에 薰風이 불 것으로 豫想된다.

다만 再建築·再開發의 核心規制는 國會立法事案이라 政府가 方針을 定해도 더불어民主黨同意가 없으면 緩和하기가 쉽지 않다. 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “再超還이나 再建築·再開發과 關聯한 代表的規制인 ‘都市 및 住居環境整備法’(搗精法) 等은 國會에서 改正·廢止를 決定하는 事案”이라며 “尹當選人의 政策方向과 別個로 與野合意 없이 當場 큰 幅의 規制緩和等變化는 어려워 보인다”고 말했다.

文在寅政府의 不動産政策中에서는 稅制問題도 적잖은 反撥을 불러일으켰다. 文在寅政府出帆後 4年 동안 洗手가 3.6倍 늘어난 綜合不動産稅(綜不稅)가 代表的이다. 不動産政策失敗에 따른 집값 急騰을 왜 國民이 負擔해야 하느냐는 不滿이 높았다. 投機를 抑制한다는 趣旨에서 不動産關聯稅金을 높였지만 오히려 ‘똘똘한 집 한 채’로 資本이 流入돼 집값이 暴騰했다는 指摘도 나왔다. 尹當選人은 二重課稅論難을 부른 綜不稅와 財産稅를 統合하고 不動産關聯稅金課稅指標인 不動産公示價格도 2020年水準으로 還元할 方針이다. 現在 1~3%인 1住宅者의 不動産取得稅率度單一化或은 單純化하겠다고도 公約했다. 多住宅者에 對한 讓渡所得稅重課는 2年間限時的으로 猶豫할 것으로 보인다. 尹當選人側은 이 같은 不動産關聯稅制改編을 主導할 ‘不動産稅制 태스크포스(TF)’를 出帆할 것으로 豫想된다.

尹當選人은 내 집 마련을 위한 돈줄 規制도 풀겠다고 公約했다. 全國 어느 곳에 住宅을 買收하든 住宅擔保貸出比率(LTV) 上限을 70%로 單一化하는 것이 뼈대다. 生涯最初로 내 집 마련에 나선 靑年·新婚夫婦에 對해선 LTV 上限을 80%로 올릴 方針이다. 多住宅者의 境遇에는 LTV를 30~40% 水準에서 次等適用할 것으로 보인다. 現在 LTV 規制는 地域마다 다르지만 住宅需要가 몰리는 投機地域 및 投機過熱地區의 境遇 9億 원 以下住宅은 40%, 9億 원 超過는 20% 水準이다. 그 外에도 新婚夫婦에게 4億 원 限度에서 3年 동안(子女出産時 5年), 生涯最初住宅購入者의 境遇 3億 원 限度에서 3年 동안 低金利로 내 집 마련 資金을 貸出해주는 方案도 公約했다.

LTV 上向으로 돈줄 規制 풀 듯

서울 시내 아파트 단지 전경. [뉴시스] — 서울 市內 아파트 但只前景. [뉴시스]

文在寅政府의 代表的貰入者保護政策인 賃貸借 3法(傳月貰申告制·傳月貰上限制·契約更新請求權第)의 運命에도 耳目이 쏠린다. 賃貸借 3法은 貰入者의 住居安定을 圖謀한다는 趣旨와 달리 傳貰집 物量減少等賃貸難을 加重했다는 批判을 받았다. 契約更新請求權制를 行使한 貰入者가 當場 2年住居期間을 確保할 수 있다는 것은 順機能이다. 다만 傳貰貸出規制가 强化된 狀況에서 다른 傳貰需要者가 月貰집으로 떠밀리는 逆效果가 나타났다. 尹當選人은 賃貸借 3法의 盲點과 副作用을 把握해 住居安定에 妨害되는 要素를 撤廢하겠다고 밝힌 바 있다.

向後不動産市場狀況을 專門家들은 어떻게 보고 있을까. 김학렬 所長은 “當場讓渡稅만 낮춰도 多住宅者들이 賣物을 市場에 쏟아낼 可能性이 높다”며 “傳貰市場의 動脈硬化現象도 尹當選人이 公約한 賃貸借 3法全面改正으로 正常化할 必要가 있다”고 말했다.

한便 김경민 敎授는 “그間不動産市場에 쌓인 버블이 解消될 可能性이 적잖다”고 내다봤다. 金敎授는 “韓國政府의 政策과 別個로 앞으로 不動産市場은 글로벌 次元에서 流動性과의 게임이 될 것”이라며 “基準金利引上에 따라 서울 아파트 價格은 13~17%假量 떨어져 2020年初盤水準으로 돌아갈 可能性이 높다”고 指摘했다. 그러면서 그는 “固定利子率金融商品을 提供하는 等社會的弱者가 내 집을 마련할 수 있도록 制度的支援이 必要하다”고 말했다.

이番大選에서 國民의힘 選擧對策本部經濟政策推進本部委員長을 지낸 심교언 건국대 不動産學科敎授는 “不動産政策中에서도 住宅供給에 가장 먼저 着手해 國民을 안심시켜야 하고, 貸出規制緩和等行政府가 할 수 있는 措置부터 取할 必要가 있다”고 말했다. 不動産市場展望에 對해선 “短期的으로는 6月全國同時地方選擧過程에서 不動産關聯好材가 터져 나와 市場이 좀 더 不安해질 수 있다”면서도 “向後 10年 동안 物價上昇率과 비슷한 水準으로 집값이 오르며 安定化될 것”이라고 내다봤다.

김우정 記者 friend@donga.com

〈이 記事는 週刊東亞 1330號에 실렸습니다〉