모기지(Mortgage)는 不動産을 擔保로 長期住宅資金을 貸出해주는 制度입니다. 크게 住宅 모기지(Residential Mortgage)와 商業用 모기지(Commercial Mortgage)로 區分됩니다.

住宅 모기지의 境遇 資金이 必要한 顧客이 住宅을 擔保로 銀行에서 돈을 빌리면 銀行은 住宅抵當證券(MBS)을 發行해 投資者에게 팔아서 資金을 마련합니다. 一般的으로 貸出을 해주면 滿期가 될 때까지 資金이 묶이는 것과는 달리 住宅 모기지로 돈을 빌려주면 銀行은 顧客이 맡긴 擔保로 또 다른 貸出資金을 마련할 수 있습니다. 美國 景氣沈滯의 始發點이 된 ‘서브프라임 모기지(非優良 住宅擔保貸出)’는 信用度가 낮은 顧客을 相對로 한 住宅 모기지의 한 種類입니다. 優良 顧客을 相對로 한 貸出은 ‘프라임 모기지’라고 불립니다.

商業用 모기지는 住宅 代身 오피스빌딩이나 商街 等 商業用 빌딩을 擔保로 돈을 빌린다는 點이 住宅 모기지와 다릅니다. 또 貸出을 받는 顧客도 主로 商業用 不動産을 所有한 企業이 많습니다.

하지만 商業用 모기지 亦是 住宅 모기지와 마찬가지로 돈을 빌려준 銀行이 빌딩이나 商街를 擔保로 商業用 모기지 抵當證券(CMBS)을 發行해 貸出資金을 마련하는 것은 비슷합니다. 住宅 같은 一般 不動産이 아닌 商業用 不動産을 擔保로 하는 만큼 銀行으로선 投資危險이 적습니다. 韓國에선 1999年 韓國토지개발공사에서 企業構造調整龍 買入 土地를 擔保로 證券을 發行한 것이 商業用 모기지 抵當證券의 始初로 알려져 있습니다.

商業用 모기지 市場이 가장 活性化된 곳은 美國입니다. 都心地의 오피스빌딩에서 쇼핑몰까지 商業用 모기지로 나간 貸出만 3兆5000億 달러(藥 4600兆 원)에 達하는 것으로 알려져 있습니다.

最近 美國의 經濟專門家들은 이런 商業用 모기지 市場이 서브프라임 모기지에 이어 새로운 金融 不安의 震源地가 될 수 있다고 말했습니다. 商業用 不動産 모기지 7000億 달러(藥 900兆 원) 程度가 來年 末 滿期가 되는데 貸出을 해준 銀行이 滿期 延長을 꺼리고 있기 때문입니다. 銀行으로선 景氣沈滯로 不動産 市場이 不安한 狀況에서 企業들을 믿고 마냥 돈을 빌려줄 수 없다는 것입니다. 最近 도이체銀行은 올해부터 2018年 사이에 滿期가 되는 商業用 不動産 貸出 中 3分의 2街 滿期 延長이 어려울 것이라고 展望하기도 했습니다.

問題는 商業用 不動産을 擔保로 돈을 빌린 企業이나 不動産 開發業者들이 貸出金을 갚지 못해 破産하면 銀行의 不實 亦是 더욱 심해진다는 것입니다. 實際로 商業用 모기지 貸出을 해간 企業 中 延滯를 하는 企業이 늘고 있고 結局 差押을 當하거나 破産한 境遇가 올해 6月까지만 5000件이 넘는다고 합니다. 지난해에 비해 2倍나 늘어난 數値입니다.

商業用 모기지 抵當證券 市場의 雰圍氣 亦是 좋지 않은 狀況입니다. 商業用 모기지 抵當證券으로 생긴 損失이 벌써 900億 달러(約 120兆 원)가 넘습니다. 勿論 商業用 모기지 抵當證券을 發行해 貸出資金을 마련한 比率은 全體 商業用 모기지 貸出額의 25% 程度로 住宅 모기지에 비하면 적은 便이지만 抵當證券의 損失額이 커질수록 銀行의 滿期 延長도 어려워질 수밖에 없습니다.

이 때문에 美國 政府는 現在 商業用 모기지 問題가 第2의 서브프라임 모기지 事態가 되지 않도록 勞心焦思하고 있습니다. 于先 商業用 모기지 抵當證券 市場을 안정시키기 위해 其間資産 擔保付 證券 貸出(TALF) 制度의 運營 延長을 檢討해야 한다는 主張이 많이 나옵니다. 其間資産 擔保付 證券 貸出은 信用카드와 自動車, 學資金 貸出 等을 擔保로 發行된 會社債를 買入하는 投資者를 支援해 貸出을 받은 個人과 企業들을 支援하는 貸出 프로그램입니다. 最近 聯邦準備制度理事會(FRB)는 이 期間資産 擔保付 證券 貸出 支援 對象에 商業用 不動産 抵當證券을 包含시켰습니다. 하지만 그 運營 時限이 올해 末까지여서 議會나 專門家들은 이를 延長해 줄 것을 政府에 要求하고 있습니다.

문병기 記者 weappon@donga.com