8日 不動産情報業體 ‘유니에셋’에 따르면 지난週 서울 아파트값 變動率은 0.28%로 한 週 前(0.13%)의 2倍를 넘는다. 圈域別로는 再建築 對象 아파트가 密集된 江南 西草 송파구 等 이른바 江南圈(0.34%)이 全體 平均을 훨씬 웃돌았다.

本格的인 여름철 非需期(非需期)에 접어들었고 政府의 再建築 關聯 規制가 施行되고 있는데도 이 같은 現象이 일어나는 理由는 뭘까? 政府의 無差別 爆擊에 숨죽여왔던 江南 一帶의 ‘火力(火力)’이 다시 힘을 얻고 있는 것일까?

▽價格 다시 急騰=江南圈 一帶 아파트 값이 急騰한 곳이 크게 늘어났다.

江南區 개포동 住公 1團地 18坪型은 지난달 初 6億6000萬∼6億7000萬원에서 最近 6億9000萬∼7億1000萬원으로 最高 4000萬원 올랐다. 역삼동 개나리 2次 30坪型의 號가(呼價)도 이 期間에 2000萬∼3000萬원 오른 8億2000萬∼8億4000萬원으로 높아졌다.

江南圈 집값 上昇의 ‘震源地(震源地)’로 政府의 注目과 監督을 한 몸에 받는 강남구 대치동 은마아파트 31坪型은 지난달 末보다 4000萬∼5000萬원이나 急騰했다.

▽왜 이러나=이들 아파트는 大部分 再建築 事業承認을 받았거나 事業承認을 申請한 團地들이다. 1日부터 施行 中인 再建築 後分讓制나 强化된 再建築 安全診斷 規定의 適用을 받지 않는 아파트이다. 結局 相對的으로 ‘稀少性’이 높아지면서 집을 팔려는 사람들에게 價格을 높여도 좋겠다는 배짱을 가지게 한 것.

여기에 서울市가 再建築 許容可能 軟한(年限)을 差別 適用하겠다고 밝힌 것도 ‘好材’가 됐다. 집 팔려는 사람들이 ‘어려워진 再建築 環境’으로 받아들이기보다 오히려 ‘競爭 團地가 사라지는 好條件’으로 認識하기 때문이다.

特히 大峙洞 은마아파트는 1日부터 施行 中인 ‘都市 및 住居環境 整備法’의 適用을 받아 事實上 再建築이 어렵다는 認識 때문에 呼價가 뚝 떨어졌다가 서울市 發表로 原狀 復歸했다. 서울市 基準대로라면 은마아파트는 1979年 6月에 竣工됐기 때문에 再建築 軟한 基準에 걸리지 않는다. 이에 따라 期限 없이 늦어질 것이라던 期待가 完全히 바뀐 탓이다.

▽全體 市場에 큰 影響 없다=전문가들은 “李 같은 움직임이 最近 몇 年間 全國을 不動産 投資 熱氣에 몰아넣었던 火力은 갖지 못할 것”이라고 입을 모은다.

아파트再開發 再建築 컨설팅 專門業體 ‘土쿠마’의 김구철 社長은 “最近의 價格 上昇은 再建築 事業이 安定的으로 進行될 수 있다는 政府의 承認을 받은 ‘특별한 材料’가 있는 곳에서만 나타나는 現象”이라며 “再建築 規制가 强化되고 市場狀況度 나쁘기 때문에 나머지 地域으로 擴散되는 데는 限界가 있다”고 말했다.

따라서 앞으로 再建築아파트에 投資할 때에는 個別 物件의 事業 推進 現況과 앞으로의 日程 等을 꼼꼼히 따져야 한다.

國土硏究院의 손경환 硏究委員도 “80年代 初盤 以後에 竣工된 아파트라면 立地與件과 事業日程 等을 꼼꼼히 따져보고 投資與否를 결정지어야 한다”고 强調했다.

황재성記者 jsonhng@donga.com