서울 송파구 문정 住公아파트 再建築 一般分讓分이 6月4日 서울 5次 同時分讓 때 供給된다. 올 해 서울 江南圈에서 供給되는 아파트 가운데 가장 큰 團地 規模. 交通與件과 住居環境이 良好해 同時 分讓 때 熾烈한 競爭이 豫想된다. 業界는 分讓 後 數千萬원의 프리미엄이 形成될 수도 있다고 展望한다. 同時分讓 때 熾烈한 競爭을 치르기보다 旣存 아파트를 사는 것도 괜찮은 方法이다. 再建築을 앞둔 아파트를 買入해 短期間에 分讓權 프리미엄을 期待할 수 있는 셈이다.
▽立地與件 및 事業日程〓交通 團地規模 環境 等 立地與件은 나무랄 데가 없다. 훼미리아파트 아래 쪽으로 서울 外郭 循環道路와 送波大路 사이에 들어서 있다. 地下鐵 8號線 문정역과 5號線 개농役을 利用할 수 있어 交通與件은 良好하다.
문정 公園 等 周邊에 小規模 公園이 많고 但只 南쪽은 하남시로 連結되는 그린벨트. 롯데월드 롯데백화점 等 蠶室驛 周邊 生活便益施設을 利用하기 쉽고 可樂市場度 멀지 않다.
旣存 아파트는 13∼27坪型 1320家口. 새로 짓는 아파트는 33坪型 342家口, 44坪型 614家口, 48坪型 352家口, 53坪型 256家口, 60坪型 132家口 等이다.
再建築이 마무리 段階에 접어들었다. 事業承認 等 各種 節次는 끝냈고 삼성물산 住宅部門이 施工을 맡는다.
來달 組合員分을 뺀 一般分讓 物量을 서울 5次 同時分讓 때 供給한다. 組合員 分讓(東 湖水 抽籤)李 끝난 狀態여서 旣存 아파트를 살 때 入住할 아파트의 棟 湖水를 알 수 있다. 組合員 物量은 一般分讓分에 비해 로열層이 많다. 이 때문에 同時分讓 後 分讓權 市場이 形成되면 웃돈을 받고 되팔아 收益을 期待할 수 있다.
▽收益 分析〓垈地持分이 16.59坪型인 13坪型을 買入해 33坪型에 入住한다고 假定했다. 買入價格은 2億4500萬원線. 2004年 9月 入住를 豫想하고 年利 6%를 適用하면 3年 間 3150萬원의 金融費用이 發生한다.
買入價格과 金融費用에다 追加負擔金 5966萬원을 더하면 總投資費는 3億3616萬원. 現地 仲介業界는 入住視 豫想 時勢를 3億5000萬∼3億7000萬원으로 豫想하고 있다. 最高 3384萬원의 投資 收益을 期待할 수 있다.
旣存 아파트 16∼27坪型을 買入해 40坪型臺 以上에 入住하면 豫想 投資 收益이 1億원을 넘어선다.
▼문정 住公아파트 投資收益分析▼(單位 : 萬원)
投資方式
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買入價
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金融
費用
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追加
負擔金
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總投資費
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入住視
豫想市勢
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豫想
投資收益
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13坪 買入
33坪 入住
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24500
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3150
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5966
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33616
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35000∼37000
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1384∼3384
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18坪 買入
48坪 入住
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29500
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3690
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14690
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47880
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52000∼57000
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4120∼9120
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25坪 買入
53坪 入住
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40000
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13023
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13023
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57973
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65000∼70000
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7027∼12027
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* 資料 : 21世紀컨설팅, 金融費用은 年利 6% 適用.
▽留意 事項〓13坪型보다는 16坪型 以上을 買入하면 投資 收益이 많을 것으로 期待된다. 33坪型에 入住할 旣存 아파트 13坪型에 投資하면 收益은 적지만 換金性이 높은 것이 長點.
實需要者라면 一般 分讓이 끝난 後 組合員 物量(持分 形態)과 一般分讓아파트의 프리미엄을 比較해 買入하는 것도 좋은 方法이다. 싼 값에 入住할 수 있기 때문이다.
<이은우기자>libra@donga.com
