[닥터奉의 돈 되는 不動産]板橋商街分讓大戰… 購買者動線을 읽어라

Array
入力 2010年 4月 12日 03時 00分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

京畿 판교新都市에도 봄이 찾아왔다. 이달 初新都市最初로 注油所가 門을 열었다. 서너 個의 近隣商家가 잇달아 門을 열면서 製菓店과 銀行, 便宜店, 病院도 들어왔다. 隣近 분당新都市까지 가서 기름을 넣고 쇼핑하던 판교 住民들은 이제 地域內에서 이를 解決할 수 있게 됐다.

판교 아파트 團地가 大部分入住를 끝내면서 이番에는 商街分讓大戰이 始作됐다. 住民들이 늘고 都市가 채워지자 各種商業施設이 工事에 들어간 것이다. 無慮 50個가 넘는 商街建物이 着工에 들어갔고 2000個의 店鋪가 分讓을 始作했다. ‘플라자’라고 불리는 近隣商街와 판교테크노밸리의 業務支援商家, 分讓이 덜 된 아파트 團地內商家, 동판교 中心商業地域商街들이 分讓競爭을 하고 있다. 새봄을 맞아 商街分讓도 제법 잘되고 있다. 板橋商街分讓이 善防하고 있는 理由는 크게 네 가지다.

첫째 景氣沈滯로 高齡化가 急速히 進行되면서 老後를 對備한 退職者들의 收益型不動産需要가 높아지고 있다. 둘째 不動産景氣는 바닥이지만 ‘로또’라 불리던 판교에 對한 期待値는 아직도 높다는 點이다. 셋째 商街는 아파트와 달리 貸出規制에서 자유롭다. 所得에 關係없이 分讓價의 40% 程度는 銀行貸出이 可能하다. 넷째 低金利가 繼續되는 狀況에서 銀行에 돈을 넣어두는 代身收益이 높은 곳을 찾아다니는 投資資金이 많다는 것이다.

그러나 只今板橋商街를 分讓받는 사람들이 모두 다 豫想한 收益을 올릴 수 있을지는 未知數다. 一旦分讓價가 높은 便이어서 適正價格에 賃貸를 준다하더라도 月賃貸料에서 諸稅公課金을 빼고 나면 收益率은 銀行金利와 別般 다를 게 없다. 投資가 成功하려면 長期的으로 低金利는 持續되고 競技는 좋아져 入店店鋪의 營業利益率이 더 높아져야 한다. 그래야 賃貸收益率도, 商家價格도 올라갈 수 있다.

그렇다면 商街를 分讓받는 데 留意할 點은 무엇일까.

첫째, 商家가 竣工될 때까지의 安全性이다. 只今着工하는 大型商街는 骨組가 完成돼 있거나 信託會社가 資金管理를 맡고 있어야 分讓이 可能하다. 東大門 ‘굿모닝시티’ 事件以後投資者를 保護하고 施行社의 資金流用과 竣工以前不渡를 막기 위해 만들어 놓은 措置다. 商街는 아파트보다 施行社와 施工社의 리스크가 큰 便이기 때문에 建物이 完工되기까지의 리스크를 念頭에 둬야 한다.

둘째, 商家平面이다. 商家의 크기와 생김새, 가로세로 길이가 營業하기에 適當한지 살펴봐야 한다. 天障 높이와 出入口, 通路, 階段, 採光, 換氣도 重要한 체크리스트다.

셋째, 適正한 賃借人을 求할 수 있는지 與否다. 本人이 商街에서 直接營業을 하지 않는다면 좋은 賃借人을 求하는 데 가장 神經 써야 한다. ‘들어올 사람들이 줄을 섰다’는 甘言利說에 分讓 받아 1年 넘게 空室로 苦楚를 겪는 事例가 許多하다. 따라서 初步投資者는 賃貸가 맞춰진 完成된 商家를 사는 게 安全하다. 또 賃借人이 定해지면 얼마나 安定的으로 營業할 수 있는지, 얼마나 오랫동안 賃貸할 수 있는 業種인지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

넷째, 商家建物內 다른 店鋪와의 連繫性이다. 내 店鋪가 賃貸됐다 하더라도 商家建物內 다른 店鋪들이 空室이거나 質이 낮은 業種으로 構成돼 있다면 내 店鋪도 打擊을 받는다. 따라서 全體商街의 業種構成과 브랜드, 重複業所, 賃貸狀態全般을 체크해야 한다.

다섯째, 購買者動線이다. 아파트 主出入區와 마주보고 있거나 버스停留場 앞이거나 電鐵驛으로 가는 길에 있는 商街가 좋다. 出退勤길에 商街 앞을 지나는 사람들의 年齡層과 動線을 지켜보면 營業이 잘되는 業種을 豫測할 수 있다.

마지막으로 時間이 지난 뒤 商街를 팔고 빠져나올 때를 따져봐야 한다. 賣物로 내놓으면 卽時 팔려 現金化할 수 있는 눈에 띄는 位置와 條件을 갖춰야 한다. 이런 商家를 適正한 價格에 購買했다면 成功的인 投資를 한 것이다.

奉俊昊 닥스플랜 代表 drbong@daksplan.com