[닥터奉의 돈 되는 不動産]安全診斷通過에도 움츠린 ‘은마’ 왜

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入力 2010年 3月 15日 03時 00分

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‘銀馬아파트’에 봄이 왔다. 設備配管은 낡아서 綠물이 나오고 駐車場은 每日戰爭터인 서울 강남구 대치동의 은마아파트가 最近再建築安全診斷을 通過하면서 새 집을 짓는 論議를 本格的으로 始作하게 됐다. 江南住民들은 靑실, 國際, 우성, 鮮京, 美도 等 25年 넘은 낡은 아파트만 가득한 대치동에 大規模의 새 아파트가 들어올 수 있다며 關心을 기울이고 있다.

하지만 昨年末 서초구 반포住公 1團地 3走狗의 開發基本計劃案이 審議를 通過할 때와 달리 市場은 조용하다. 昨年과 같은 市場反應을 期待했던 入住民들은 실망스러운 눈초리로 31年 된 銀馬아파트를 바라보고 있다. “再建築의 代名詞인 은마아파트가 安全診斷을 通過했는데 市場反應은 썰렁하네요. 왜 그렇죠?” 筆者가 많이 받은 質問이다.

春來不似春, 不動産市場은 아직 한겨울이기 때문이다. 景氣沈滯와 貸出規制, 所得對比 높은 賣買價等이 어우러져 블루칩으로 통하는 再建築市場도 投資心理가 얼어붙었다. 市場狀況은 어려운데 2月 11日讓渡所得稅減免惠澤이 끝나 首都圈新規住宅市場과 未分讓市場의 去來가 끊기면서 서울도 同伴沈滯를 보이고 있다.

昨年 9月總負債償還比率(DTI) 規制强化以後徐徐히 줄어든 首都圈 아파트 月間去來量은 2萬 채를 밑돌아 지난달 金融危機가 始作되던 2008年下半期水準으로 떨어졌다. 팔리지 않는 未分讓 아파트는 建設社의 生存을 威脅하고 있으며 建設社危機說, 不渡說 같은 各種 루머는 投資心理를 더욱 위축시키고 있다.

只今建設社들이 바라는 것은 不動産政策의 變化다. 昨年 9月부터 施行된 DTI 規制는 實需要者의 내 집 마련에 걸림돌이 되고 있고 남아있는 綜合不動産稅는 1年 동안 施行된 讓渡稅減免惠澤에도 投資者들에게 住宅追加購入의 負擔要素로 作用했다.

하지만 언제든 需要가 다시 살아날 수 있는 材料도 있다. 5月頃銀馬아파트 基本計劃이 나오면 再建築의 밑그림이 그려진다. 新築但只家口數나 團地 안 基盤施設이 大略 나오고 初等學校나 中學校가 들어올 수도 있다. 14層짜리 旣存 아파트가 50層이 넘는 高層아파트로 設計될 수도 있다. 組合員의 入住可能平衡을 豫想해 볼 수도 있다. 6月쯤에는 銀馬만큼 關心이 높은 송파구 蠶室住公 5團地의 安全診斷結果도 나올 豫定이다.

再建築 아파트 값이 오르는 때는 定해져 있지 않다. 事業地容積率이 上昇할 때, 基本計劃이 나오거나 家口數가 決定돼 새 團地의 輪廓이 나올 때, 組合員動·湖水抽籤을 마쳤을 때, 家口別分擔金額이 定해졌을 때 等 다양한 時點에 反應한다. 올해 初蠶室住公 5團地는 安全診斷申請만으로도 價格이 뛰었다.

은마아파트의 基本計劃과 向後事業日程이 나와도 市場이 冷冷하다면 不動産市場은 長期沈滯로 갈 確率이 높다. 政府가 細心하게 市場分析을 하고 있다면 建設·不動産市場을 살리기 위한 政策의 變化가 나타날 수 있을 것으로 본다. 市場이 바라는 것은 한 가지, 價格이 오르고 내리는 것은 且置하고 實需要者가 쉽게 사고 쉽게 팔 수 있는 活潑하고 健康한 市場이 造成되는 것이다.

奉俊昊 닥스플랜 代表 drbong@daksplan.com