不動産 景氣가 살아나면서 建設社들이 가을 分讓에 拍車를 加하고 있다. 特히 大規模 分讓 中인 2期 新都市 物量은 低廉한 分讓價로 請約競爭率도 높게 나타나고 있다. 3.3m²黨 分讓價格은 平均 1000萬 원에서 1300萬 원 水準이다. 分讓價上限制가 施行되기 前 首都圈 主要 地域 民間아파트의 分讓價格이 3.3m²當 平均 1600萬 원에 達했던 것에 비하면 싸게 느껴지는 價格이다.
그러나 綜合的으로 分析해보면 2期 新都市 아파트 請約이나 分讓權 買入은 愼重하게 接近해야 할 것으로 보인다. 1期 新都市인 분당, 中東, 一山, 산본, 평촌新都市 等과 比較하면 投資價値는 떨어지고 供給 物量은 3倍가 넘기 때문.
1期 新都市는 大部分 서울市廳에서 20km 以內에 있다. 都心의 베드타운 性格이 剛하긴 하지만 求道心에서 누리지 못했던 快適한 環境이 있어 住居滿足度度 높은 便이다. 하지만 2期 新都市는 立地로 볼 때 블루칩으로 分類되는 板橋와 慰禮新都市를 除外하곤 1期 新都市보다 10km 以上 外郭에 있다. 光敎, 金浦漢江, 黔丹, 坡州, 楊州新都市는 서울의 3代 오피스 密集地域인 鍾路, 中區의 都心(CBD·Central Business District), 江南, 서초구의 江南圈(GBD), 永登浦區 汝矣島(YBD)로부터 35km나 떨어진 곳에 있다. 동탄新都市, 仁川經濟自由區域 內 松島, 靑羅新都市 等도 絶對距離가 먼 만큼 서울 職場人이 實居住를 目的으로 2期 新都市를 選擇하기에는 無理가 있다.
그렇다면 財테크를 目的으로 이들 아파트를 分讓받아 2∼4年쯤 傳貰를 놓았다가 팔고 나오는 投資對象으로는 어떨까. 答부터 말하면 몇 가지 危險要素가 있어 이 또한 쉽지 않을 것으로 보인다.
첫 番째 危險要素는 2012年부터 2015年까지 쏟아지는 엄청난 入住物量이다. 光敎 3萬1000채, 洋酒 5萬8000채, 第2東灘 11萬3000채 等 首都圈 新都市에 供給되는 物量이 80萬 채가 넘는다. 烏山 세교, 高陽 삼송, 南楊州 別內 等 新都市 隣近 宅地開發地區의 入住物量도 相當하다.
두 番째는 最近 가장 關心이 큰 보금자리住宅이다. 新都市처럼 잘 짜인 都市計劃에 依해서 供給되는 것은 아니지만 올 10月 分讓되는 示範地區 아파트 6萬 채를 始作으로 2012年까지 60萬 채, 2018年까지 150萬 채 供給 計劃이 잡혀 있다. 2期 新都市보다 서울에서 가깝고 自然環境이 좋을뿐더러 分讓價格이 低廉해 競爭力이 있다.
세 番째는 이미 入住한 板橋나 동탄新都市처럼 交通이나 基盤施設 等 都市 인프라가 完成되기까지 時間이 걸린다는 點이다. 分讓價上限制의 直間接的 影響으로 室內 인테리어나 커뮤니티施設 等 但只 構成面에서 入住滿足度가 期待値에 未達하는 것도 問題다. 結局 이들 團地를 分讓價 自律化 時代의 아파트 水準으로 맞추려면 3.3m²黨 200萬 원假量의 追加 인테리어 工事費가 必要해 分讓價格이 마냥 싸다고 보기는 어렵다.
來年 봄부터는 中大型부터 順次的으로 轉賣制限이 풀리는 新都市 分讓權이 市場에 나온다. 徹底한 物量 分析 없이 請約에 들어가거나 分讓權을 買入하면 몇 年 동안 時間과 金融費用의 損失만 볼 수 있다. 入住時點이 到來했을 때 層과 香, 眺望權을 보고 아파트를 購入하거나 供給 物量이 어느 程度 消盡돼 需要와 供給量이 맞아지고 交通網이 完成되는 適切한 時點을 기다리는 것이 賢明해 보인다.
奉俊昊 닥스플랜 代表 drbong@daksplan.com
