홍춘욱 키움證券 投資戰略팀長
最近 不動産 市場의 方向을 놓고 論爭이 뜨겁다. 强勢論者들은 올해 2月을 고비로 서울 等 核心 地域 不動産 價格이 다시 上昇勢로 돌아섰다고 主張한다. 反對로 弱勢論者들은 아직 下落 흐름이 꺾이지 않았다고 맞선다. 누구의 主張이 맞을까.
未來를 展望하는 것은 어려운 일이지만 筆者는 强勢論에 조금 더 눈이 간다. 이런 判斷을 내리는 理由에 對해 說明해 보려 한다.
韓國 不動産 市場의 흐름을 左右하는 가장 決定的인 要因은 뭘까. 사람마다 意見이 다르겠지만 新規 住宅 建設이야말로 가장 重要한 變數가 아닐까 생각한다. 金融市場의 구루로 稱頌받는 워런 버핏의 이야기를 잠깐 引用해 보자. 버핏은 2017年 出刊된 ‘워런 버핏 바이블’에서 이렇게 얘기했다.
“長期的으로 住宅 數는 家口 數를 따라갈 수밖에 없다. 그러나 2008年 以前에는 家口 數보다 住宅 數가 더 많아졌다. 그 結果 지나치게 커진 거품이 搖亂하게 터지면서 經濟를 통째로 흔들어 놓았다. … 그러나 끔찍했던 需給 狀況이 이제는 逆轉됐다. 只今은 住宅 數보다 家口 數가 每日 더 增加하고 있다. … 現在 (美國 內) 住宅 着工은 연 60萬 乾으로 家口 增加 數보다 훨씬 적다. 이제는 住宅 購入이나 賃借가 增加하면서 過去의 住宅 供給 過剩 狀態가 빠른 速度로 解消되고 있다.”
다시 말해 結婚이나 移住 等으로 인해 새로 住宅을 購入하는 사람들이 늘어나는 데 비해 10餘 年의 住宅 市場 不況期 동안 住宅이 제대로 지어지지 않아 ‘新築 住宅’에 對한 人氣가 높아지는 것은 當然한 일이라는 것이다.
韓國도 마찬가지다. 住宅이 旺盛하게 지어지면 2, 3年 터울을 두고 住宅價格의 上昇勢가 꺾일 것이다. 反對로 住宅價格의 下落 흐름이 持續되면 住宅 着工도 急激히 줄어든다. 最近에는 住宅 着工이 2年 넘게 줄고 있는 趨勢다. 國土교통部에 따르면 올해 1∼3月 住宅 着工 實績은 1年 前 같은 期間에 비해 24.3%나 줄어드는 等 不振을 면치 못하고 있다. 最近 5年 平均値보다 25.5% 적다.
住宅 供給이 줄고 있는데 왜 지난해 末부터 住宅 市場이 沈滯되기 始作했을까. 政府의 規制 政策 等 다양한 要因이 影響을 미쳤겠지만, 景氣 鈍化에 對한 憂慮가 浮刻된 것을 無視할 수 없다. 지난해 末의 美國 株式市場 暴落 事態, 韓國銀行의 金利 引上은 住宅 買收者의 意志를 꺾어 놓기에 充分한 破壞力을 자랑했던 것으로 보인다.
그러나 앞으로도 繼續 需要가 抑制될 것이냐고 묻는다면 ‘아니요’라는 答을 할 수밖에 없다. 먼저 美國의 1分期(1∼3月) 成長率이 3.2%를 記錄하는 等 先進國 景氣가 回復되고 있다. 韓國의 輸出이 先進國 消費에 依存하는 面이 많다는 點을 勘案할 때 景氣의 萎縮이 長期化되지는 않을 것이라는 希望을 갖게 한다.
市場金利의 下落도 住宅 需要에 肯定的 影響을 미칠 可能性이 높다. 4月 末 基準, 3年 滿期 國庫債 金利는 1.715%를 記錄해 政策金利(1.750%)를 크게 밑돌고 있다. 勿論 韓國銀行이 今明間에 金利를 引下할 것 같지는 않지만, 市場金利의 下落은 그 自體만으로도 住宅 需要를 刺戟하는 面이 있음에 注目할 必要가 있다. 따라서 當分間은 供給 不足과 競技에 對한 憂慮가 맞서는 小康 局面이 持續될지라도, 美國 等 先進國 需要 回復의 效果가 나타나는 下半期에는 反騰 흐름이 나타날 것이다.
홍춘욱 키움證券 投資戰略팀長
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