홍춘욱 키움證券 投資戰略팀長
資産運用 關聯 機關에 勤務하던 時節, 갑자기 한두 週 만에 長文의 報告書를 作成했던 적이 있다. 急迫하게 報告書를 作成해야 했던 理由는 바로 “生産活動人口(15∼64歲) 減少로 2016年부터 住宅市場이 崩壞된다”는 主張 때문이었다.
우리보다 먼저 비슷한 經驗을 한 日本의 不動産 專門家들을 만났을 때 그들의 첫 反應은 “어이없다”였다. 그도 그럴 것이 當時 日本 經濟는 아베노믹스 德分에 强力한 經濟 成長을 經驗하고 있었다.
그들은 生産活動人口 減少로 自國 不動産 市場이 崩壞되었다는 主張에 對해서도 疑訝해했다. 1990年代 中盤부터 日本의 生産活動人口가 本格的으로 減少했지만 住宅市場은 그보다 約 5年 먼저 崩壞됐다는 것이다. 實際로 日本의 住宅價格 高點은 1990年이지만 生産活動人口는 1996年에야 直前 年度에 비해 0.1% 減少했다.
隱退 年齡에 접어든 사람들이 保有하던 不動産을 處分하고 確定收益이 保障되는 商品, 例를 들어 銀行 預金 等으로 大擧 移動하면 이는 住宅價格의 下落으로 連結되지 않을까.
꽤 一理 있는 主張이다. 노벨 經濟學賞 受賞者인 美國 經濟學者 프랑코 모딜리아니(1918∼2003)가 主張했던 것처럼 사람들의 消費支出과 投資는 當場의 所得 水準뿐만 아니라 未來의 라이프사이클에 맞춰 이뤄진다. 例를 들어 25∼64歲 때는 貯蓄하고 資産을 購入하고, 65歲 以後에는 모아둔 貯蓄과 資産을 利用해 老後를 設計할 可能性이 높다.
그런데 여기에는 몇 가지 端緖가 붙는다. 무엇보다 利子率이 重要하다. 銀行 金利가 年 10%를 넘던 過去에는 隱退하는 時點에 保有하던 不動産을 處分해서 銀行 預金으로 옮겨 타는 것만으로 老後를 設計할 수 있었다. 그러나 只今처럼 實質金利 1%臺 低金利 環境에서 이런 決定을 實行에 옮길 수 있는 사람은 極少數에 不過할 것이다.
둘째, 福祉 與件의 差異도 無視할 수 없다. 例를 들어 젊어서부터 國民年金, 個人年金, 退職年金에 加入한 사람이 隱退한 뒤 保有하던 不動産을 팔 理由가 있을까. 最近 北유럽 等 福祉國家의 不動産 價格이 베이비붐 世代의 隱退에도 不拘하고 急騰한 事實이 이 觀測을 뒷받침한다.
셋째, 賃貸市場의 構造 變化도 影響을 미칠 수 있다. 예전에는 傳貰가 壓倒的인 比重을 차지했지만 最近 그 比重이 떨어지고 있다. 國土交通部의 住居實態調査에 따르면 首都圈 2006年 傳月貰 居住者 中 傳貰 比重이 62%에 이르렀지만 2016年에는 46%까지 내려왔다. 傳貰의 月貰 轉換이 미칠 影響을 이 글에서 다 說明할 수는 없지만 住居費 負擔이 올라갈 可能性이 높은 것만은 분명한 事實이다. 따라서 앞으로 住宅年金이라는 새로운 對案에 對한 關心이 높아질 것으로 判斷된다.
低金利 基調가 이어지고 老後 福祉計劃이 잘 樹立되며 住居費 負擔이 높아질수록 隱退 家口의 住宅 賣渡 壓力이 弱化될 수 있다. 卽, 生産活動人口가 줄어든다고 해서 當場 不動産 市場에 惡影響을 미친다고 보기는 어렵다.
홍춘욱 키움證券 投資戰略팀長
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