홍춘욱의 不動産 인사이트
《 서울 집값이 들썩이면서 不動産 市場을 바라보는 사람들의 마음도 複雜해졌다. 只今의 不動産 市場을 어떻게 봐야 할지, 내 집 마련은 언제 어떻게 하면 좋을지 漠漠하다. 規制로 꽉 막힌 住宅 代身에 商街나 꼬마빌딩 等 다른 投資處로 눈을 돌리는 사람도 적지 않다. 동아일보는 不動産 專門家 4名을 통해 混亂한 不動産 市場의 흐름을 읽고 똑똑하게 投資하는 法을 듣는 코너를 마련했다. 》
홍춘욱 키움證券 投資戰略팀長
最近 서울 아파트 價格이 急騰勢를 보이다 보니 顧客 세미나를 할 때마다 不動産市場에 對한 展望을 묻는 境遇가 많다. 特히 “요즘 스웨덴 이탈리아 等 主要國 不動産 市場이 흔들리는데 서울 不動産 價格 上昇勢가 이어질 수 있겠느냐”는 質問을 種種 받는다. 이 主張은 매우 그럴듯하다. 韓國은 對外 開放度가 높은 輸出 中心의 産業國家로 海外 景氣에 敏感하기 때문이다. 特히 2008年 글로벌 金融危機 때 世界 株式 價格이 一齊히 暴落하는 가운데 不動産 市場의 上昇勢가 꺾였던 經驗이 선하다. 그럼 우리도 不動産 價格이 下落할 일만 남았는가.
事實 確認부터 해보자. 國際決濟銀行(BIS)李 提供하는 世界 23個國 不動産價格 統計를 살펴보면 最近 住宅價格 上昇率이 마이너스로 돌아선 나라는 스위스 이탈리아 스웨덴 等 세 나라에 不過하다. 더 나아가 1995年 以後 世界 主要國의 不動産 價格 흐름을 살펴보면 ‘同調化’ 證據를 發見하기 힘들다. 2008年 글로벌 金融危機 當時 美國과 英國 不動産 市場은 相當한 打擊을 받았지만, 韓國 아파트 價格은 上昇 彈力이 鈍化되기만 했을 뿐 下落하지 않았다.
勿論 韓國이 例外일 수 있다는 反論이 可能하다. 그러나 韓國뿐 아니라 홍콩이나 日本 等 아시아 先進國 不動産 價格을 調査해 봐도 마찬가지다. 홍콩만 暫時 調整을 받았을 뿐 日本이나 韓國 不動産 價格은 글로벌 金融危機에 큰 影響을 받지 않았다. 더 나아가 不動産 市場의 歷史的인 展開 過程도 모두 제各各이다. 反面 日本은 1990年 以後 2010年代 初盤까지 持續的인 下落勢를 보이다가 아베노믹스가 施行된 다음부터 上昇하고 있다.
왜 이런 現象이 나타났을까? 그 理由는 不動産이 이른바 ‘代替資産(alternative asset)’으로서의 特性을 지니고 있기 때문이다. 代替資産이란 株式이나 債券같이 標準化되기 어려운 資産이다. 不動産은 一旦 ‘立地’가 모든 것에 優先한다. 筆者는 車 없이 사는 이른바 ‘뚜벅異族(族)’이기에 많이 걸어 다니는 便이다. 걷다 보면 큰 道路의 한쪽 便은 오피스 빌딩과 繁華한 商店이 櫛比하지만 건너便에는 밤에 불 하나 제대로 켜지지 않은 商家가 共存하는 곳을 種種 目擊하게 된다.
이런 일이 벌어지는 건 選拔 走者의 陷穽 때문이다. 1960年代 都市로 人口가 急激히 流入될 때 가장 먼저 開發이 이뤄졌던 地域은 交通이 좋고 職場이 많은 選拔地域이었다. 當時의 技術力 및 經濟的 與件으로 지을 수 있는 建物은 大部分 3, 4層 높이의 商街와 아파트였다. 40, 50年이 흐른 後 正反對의 일이 벌어졌다. 都市 中心地의 옛 建物은 駐車場이나 엘리베이터가 없어 再開發이 必要해졌지만 이미 賃貸가 된 狀態라 進行 速度가 느렸다. 反面에 過去의 背後地들은 價格이 低廉하고 大部分 老朽化된 單獨住宅이었기에 再開發이 相對的으로 빨라져 새로운 中心地로 탈바꿈할 수 있었다.
여기서 確認할 수 있듯 不動産은 立地가 모든 것에 優先한다. 따라서 世界 各國의 不動産 市場 흐름에 對해 關心의 끈을 놓을 必要는 없지만 몇몇 나라에서 發生한 價格 下落이 다른 나라에서도 一般化될 것이라고 쉽게 斷定 지을 必要는 없다.
홍춘욱 키움證券 投資戰略팀長
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