[맞춤 財테크]社는 집 外不動産 올해 處分苦悶하는데… 챙겨봐야 할 것은?

東亞日報
入力 2012年 2月 6日 03時 00分

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Q. 權某氏(53)는 只今 살고 있는 아파트 外에 單獨住宅과 商街를 가지고 있다. 權氏는 올해 아파트를 除外한 다른 不動産을 處分하든지 子女에게 贈與를 하는 方案을 苦悶하고 있다. 稅金問題로 여러 番施行錯誤를 겪었던 權氏는 올해 讓渡 또는 贈與를 하는데 年初부터 미리 챙겨봐야 할 것들이 무엇인지 궁금하다.
A. 며칠 前發表된 올해 標準單獨住宅公示價格이 지난해보다 平均 5.3% 上昇했다. 이에 따라 올해 公示될 住宅의 基準市價亦是上昇할 可能性이 크다. 不動産別基準市價告示日을 보면 住宅의 共同住宅價格과 個別住宅價格이 4月末, 土地의 個別公示地價가 5月末, 建物의 基準市價가 12月 말이다. 이렇게 發表되는 基準市價가 稅金에도 影響을 미칠 수 있다. 이를 年初에 챙겨봐야 나중에 가서 稅金 때문에 損害보고 後悔하는 일을 豫防할 수 있다.

一旦權氏가 올해 不動産을 讓渡한다고 하자. 于先考慮해야 할 點은 財産稅, 綜合不動産稅의 課稅基準일이 6月 1日이라는 點이다. 保有稅는 課稅基準日現在의 所有者에게 保有稅를 매기는 것으로 不動産을 팔 사람은 基準일 以前에 팔면 保有稅負擔이 없고 不動産을 살 사람은 課稅基準日以後에 사면 保有稅負擔이 없다. 따라서 權氏는 5月末前에는 處分해야 판 不動産에 對해 올해 財産稅를 안낼 수 있다.

이뿐만이 아니다. 讓渡所得稅는 實際讓渡價額과 實際取得價額의 差異인 讓渡差益에 對해 課稅된다. 하지만 오래前에 取得해서 實際取得價額을 알 수 없다면 基準市價로 換算한 金額을 取得價額으로 한다. 換算取得價額이란 實際讓渡價額에 量도 때 基準市價에 對한 取得 때 基準市價의 比率을 곱한 것[實際讓渡價額×(取得當時基準市價/讓渡當時基準市價)]으로 이 比率이 커질수록 讓渡差益은 작아져 有利하다. 例를 들어 10年前取得해 實際取得價額을 모르는 單獨住宅의 讓渡가가 8億 원이고 取得當時基準市價는 2億 원이다. 現在基準市價는 4億 원이지만 4月末告示될 때는 4億2000萬 원으로 上昇한다고 假定하자. 4月末前에 讓渡한다면 換算取得價額은 4億 원으로 讓渡稅는 約 9000萬 원이다. 反面 4月末以後에 팔면 基準市價가 上昇함에 따라 換算取得價額이 4億 원보다 작아진다. 이에 讓渡差益이 커지고 讓渡稅는 約 9550萬 원으로 550萬 원이 늘어나게 된다.

權氏가 讓渡가 아닌 子女에게 贈與할 때도 基準市價는 重要하다. 商街나 單獨住宅은 贈與財産價額이 贈與日當時의 基準市價로 評價되며 이는 告示日을 基準으로 適用된다. 卽, 同一하게 올해 贈與한다 해도 告示日以前에 贈與하면 지난해 告示된 金額을 適用하고 告示日以後贈與하면 올해 告示된 價額을 適用한다. 위의 住宅을 4月末前에 子女에게 贈與한다면 贈與稅는 5760萬 원이고 以後에 하면 6120萬 원으로 360萬 원 늘어나게 된다. 이처럼 不動産去來計劃이 있을 때는 年初에 미리 日程을 세워놓고 進行하는 것이 節稅에 도움이 된다.

이은하 未來에셋證券 WM컨설팅팀 稅務士