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30億원臺 아파트 公示價格의 時勢反映率(現實化率)李 80%까지 높아지는 等 公示가 現實化 政策이 繼續된다. 政府는 이를 安定的이고 透明하게 推進하기 위한 ‘現實化 로드맵’을 來年 中 마련할 計劃이다.
國土交通部는 2020年 標準單獨住宅 公示價格(案) 閱覽에 着手하기에 앞서 17日 不動産 價格公示 및 公示價格 信賴性 提高方案을 發表했다.
國土部는 이番 發表를 통해 지난해부터 推進中인 公示價格 現實化 政策의 2020年 價格公示 適用方案으로 公示價格 時勢反映率(現實化率)의 誤謬를 最少化할 方針이다.
먼저 2020年 不動産 價格公示 推進方案 中 올해 68.1%의 現實化率이 適用된 共同住宅(아파트)의 境遇 高價아파트의 公示價格 早期 現實化 等 價格帶別 差等을 둔다.
特히 全般的 現實化率 上向과 함께 그間 持續된 高價-中低價 不動産間의 公示價格 逆轉現象을 幅넓게 解消한다는 基本原則 아래 推進한다.
아래는 김영한 國土部 土地政策官과의 一問一答이다.
-共同住宅 現實化率 目標 提示된 것이 70%, 75%, 80%다. 公示價格 引上을 推進하려는 理由가 衡平性을 確保하기 위한 것이라고 했다. 하지만 衡平性을 確保하면 現實化率은 똑같은 現實化率을 目標로 提示하고 거기에 맞춰야 되는 것 아닌가? 高價住宅만 이렇게 差等으로 해서 더 많이 올리는 것은 어떤 趣旨인가?
▶이番에 公示價格 基準現實化率을 提示하면서 重點을 뒀던 部分이 全般的으로 共同住宅을 包含한 모든 不動産類型에서 現實化率이 낮은 部分이 있다. 두 番째로는 中低價 不動産에 비해서 高價不動産이 現實化率이 더 낮았던 逆轉現象이 問題가 됐다.
이 두 가지 問題를 解決하는 데 傍點을 두고 高價住宅을 中心으로 現實化率 提高를 하는 方針을 定했다. 高價住宅度 똑같은 水準으로 맞추는 게 均衡性과 衡平性에 맞는 게 아니냐는 指摘이 있을 수 있는데 現在 不動産의 現實化率이 우리가 最終的인 目標値로 생각하고 있는 現實化率보다는 많이 낮은 水準에 머무르고 있다. 目標 現實化率에 到達해야 하는 로드맵이 來年에 提示될 豫定이지만 그 로드맵을 提示하지 못하고 있는 狀況에서는 負擔能力이나 資産의 價値나 여러 가지를 考慮해서 高價不動産부터 優先的으로 提高를 하는 것이 必要하다는 判斷을 했다.
-高價住宅 現實化率을 最高 80% 水準까지 올리겠다고 하는데 只今 平均的으로 보면 共同住宅 現實化率이 한 1% 程度 오르는 걸로 나온다. 全般的으로 (現實化率이)많이 改善됐다고 볼 수 있는 건지 一旦 疑問이고, 來年에 公示價格 現實化 로드맵이 나오면 9億원 以下의 住宅에 對한 公示價格 上昇에 對한 이야기도 言及이 될 수 있다고 理解하면 되는가?
▶全般的인 現實化率은 共同住宅 같은 境遇 2019年에 68.1%에서 69.1%로 1%p가 올랐습다. 相當히 많은 中低價 部分에 對해서 現實化 調整을 하지 않기 때문에 全體的인 現實化率을 끌어올리는데는 좀 限界가 있다. 2019年 公示에서는 以前에 밝혀 드린 대로 大略 15億원 以上의 高價住宅에 對해서 現實化率을 提高를 한 바가 있고, 2020年 公示에서는 9億원 以上의 住宅으로 現實化率 提高範圍를 넓혀가고 있다. 로드맵은 最終的인 現實化率 目標値를 提示하고 全般的으로 現實化率을 提高하는 만큼 9億원 以下에 對해서도 一定한 水準의 現實化率 提高가 들어갈 것으로 보고 있다.
-共同住宅 公示價格 計算할 때 層別, 戶別 效用非 具體的인 基準 計算하는 方法을 조금 더 具體的으로 說明해 달라. 標準單獨住宅 關聯해서 데이터들이 나와있는데 例年보다 많이 不實하다. 서울區別 데이터도 없고 그다음에 價格別로의 昨年에 對備해서 湖水가 어떻게 變動됐는지 等 데이터를 要請한다.
▶두 番째 質問은 標準單獨住宅 같은 境遇 意見聽取期間에 저희가 이 對策을 發表하면서 參考하실 수 있도록 統計資料를 提示하고 詳細한 資料는 決定公示 때 公開를 해왔다. 그래서 只今 意見聽取 期間에는 一旦 이 程度 水準의 疏略한 統計만 提供을 해드릴 수밖에 없는 點을 諒解해달라.
▶(신광호 國土部 不動産評價課長)共同住宅에 對해서는 基本的으로 價格을 算定할 때 個別共同住宅 團地別로 基準이 되는 團地, 層, 湖水를 定해서 먼저 算定을 하고 그 基準價格을 基準으로 해서 다른 全體的인 個別湖水의 價格을 算定하는 方式을 取하게 된다. 그럴 境遇 基準 層에 對해서 層別 效用非 基準이 있다. 層數에 따라서 2層이면 두 段階로 區分을 해서 하고 一般的인 境遇에는 6段階로 區分을 해서 各 層別로 基本 效用비가 定해지고 그래서 基準層 價格을 基準으로 해서 效用費를 配分하는 方式을 取하게 된다.
또 個別 號別로는 操向別로 南向인지, 動向인지에 따라서 價格을 差等 配分을 하고 位置別로 또 配定을 해준다. 戶別 效用費는 基本的으로는 時勢 差異를 基準으로 해서 算定을 하고 時勢 差異가 없는 境遇에는 基準 價格帶別로 配分하는 方式이 算定基準에 나와 있다.
-9億원 以上 單獨住宅에 對해서 目標 現實化率이 55%인데 共同住宅에 비해서는 價格은 같은 水準인데 많이 낮다고 느껴진다. 이것을 더 올리지는 않는 건지, 繼續 共同住宅과 單獨住宅 差等을 두는 건지 궁금하다.
▶2018年하고 2019年 公示結果 價格帶別 現實化率을 不動産別로 表示를 했다. 共同住宅의 境遇 中低價에 비해서 高價의 現實化率이 낮거나 거의 비슷한 水準으로 形成이 돼 있다. 單獨住宅은 지난해 高價 單獨住宅을 中心으로 現實化 措置를 幅넓게 施行을 해서 超高價에 對한 現實化率 反映이 中低價에 비해서 宏壯히 높아졌다.
올해는 이런 狀況을 考慮해서 昨年에 現實化率 提高가 거의 이뤄지지 않았던 高價 共同住宅에 中心을 맞춰 現實化率을 提高를 했다. 單獨住宅에 對해선 來年에 저희가 로드맵을 提示를 하게 되면 不動産의 類型이나 價格帶別로 最終的으로 到達해야 될 目標値를 提示하고 일정한 期間의 現實化率을 提供해서 目標値에 到達할 수 있도록 調整을 해 나갈 것이기 때문에 單獨住宅에 對해서도 別途의 調整이 있을 豫定이다.
-住宅價格別로 提高 目標値를 提示했는데 70%, 75%, 80%이 來年度에 對한 公示價格 目標値인지 아니면 이게 來後年까지 繼續 가는 目標値인지 궁금하다. 來年에는 더 높은 目標値를 두고 거기만큼 끌어올리는 것인지, 아니면 70%라는 水準까지 올라가면 그 以後로는 또 提高作業이나 이런 것들을 完了됐다고 보시는 건지 궁금하다. 萬若 來年에 이 目標値들 以上 넘어갔던 住宅 같은 境遇에는 告示價格을 오히려 그 目標値만큼 안 올릴 수 있는 건지 아니면 追加的으로 더 올리는 作業을 進行하는 것인가?
▶첫 番째 質問 答辯하겠다. 70%, 75%, 80% 共同住宅에 對해서 提示한 基準이나 55% 單獨住宅에 對해서 基準 現實化率을 提示를 해서 그 程度 水準으로 提高를 하겠다는 것은 2020年 公示에 適用되는 方式이다. 2021年 公示부터는 2020年 中에 中長期 現實化 로드맵을 樹立을 해서 中長期 로드맵 樹立에 따라 例를 들면 10年, 15年 이러한 期間 동안 最終的인 目標 現實化率에 어떤 式으로 到達하는지를 저희가 發表할 豫定이다. 2021年 公示부터는 로드맵에 따라서 適用된다. 2021年 以後에 公示에 對해서는 로드맵에 具體的인 內容이 담길 거기 때문에 두 番째 말씀하신 대로 以後에 公示價格調整이 어떻게 될 것이냐, 이런 部分은 樹立되는 로드맵에 따라서 決定이 될 것이다.
-來年에 發表하는 로드맵이 10年이나 15年이라고 말씀하셨는데 어떻게 몇 年으로 할 건지는 아직 안 定해졌나? 10年 計劃, 아니면 15年 計劃. 그리고 萬若에 例를 들어 10年 計劃으로 했다, 그러면 10年 後에는 하나의 現實化率로 이렇게 가는 것인가? 그러니까. 例를 들어서 아파트 같은 境遇에는 80%다, 그러면 價格 來年에 이렇게 70%, 75%, 80% 이렇게 한 게 아니라 그러니까 10年 後에는 하나의 目標로 간다, 그런 것인가?
▶로드맵에 對해서 10年, 15年 말씀을 드린 것은 이제 單純하게 例示를 들어서 理解하기 便하게 하기 위한 것이다. 로드맵에는 最終的인 目標値, 目標에 到達하기 위한 期間, 目標에 到達하는 여러 가지 方式들이 있을 수 있다. 로드맵에는 基本的으로 不動産의 類型이나 價格帶別로 差等을 두지 않고 最終的인 目標値를 提示해서 公示價格의 根本的인 均衡性을 맞추는 것이기 때문에 現在로서는 어떤 單一한 目標値를 提示하는 게 바람직하지 않을까 생각하고 있다. 이것은 專門機關의 硏究用役이나 社會的인 公論化 節次를 거치는 過程에서 또 여러 意見이 있으면 그 部分을 反映해서 最終的으로 決定을 할 豫定이다.
-國土部의 最終目標値가 窮極的으로 現實化率 100%를 얘기하는것인가? 아니면 그때 市場狀況에 따라 80~100% 사이에서 調整이 될 수 있는 건지 正確하게 어떤 立場인지 궁금하다.
▶그것에 對해서는 아직 具體的인 方針이 定해지지 않았다. 다만 이番 2020年 公示를 하면서 30億원 以上의 共同住宅에 對해서 80%라는 基準現實化率을 提示한만큼 로드맵 같은 境遇에는 80%를 넘는 線에서 最終目標値가 提示되지 않을까 豫想하고 있다.
-우리나라 아파트 總 家口數와 그 價格帶에 屬하는 아파트의 比重, 湖水 等이 어느 程度 되는가? 그리고 로드맵 發表를 위한 用役에는 參與主體가 어떻게 되고 어떤 方式으로 決定이 되고 그것 하는데 法律을 바꾸거나 할 必要가 있는가?
▶이番에 現實化率 提高對象이 되는 9億원 以上 住宅은 總住宅提高의 4% 程度로 豫想하고 있다. 로드맵은 公示制度를 國土部가 擔當을 하고 있기 때문에 推進을 하게 되고, 지난해 公示부터 公示制度에 影響을 받는 企財部라든지 복지부 等으로 構成된 關係部處 TF를 稼動 中에 있습니다. 로드맵 樹立의 計劃이 具體的으로 나오게 되면 當然히 關係部處 TF를 稼動해서 公示制度를 活用하고 있는 部處들의 意見도 폭넓게 收斂을 해 나가도록 하겠다.
-어제 對策 發表 때는 KB 不動産 中心으로 時勢를 본다고 말씀했는데 只今 보면 감정원이 算定한다고 說明이 돼 있다. 市勢 部分에 對한 明確한 說明 付託드린다. 또 地自體가 公示價 上昇이 急하게 일어날 것을 憂慮해 標準住宅과 먼곳에 位置하는 境遇가 있다고 했는데 이런 問題를 어떻게 解消할 것인가?
▶鑑定院에서 公示價格을 算定하기 위해서 基礎가 되는 市勢 算定作業을 하고 있다. 그런데 이 時勢는 KB時勢도 되겠고 實去來價도 되겠고, 또 實去來價 없는 境遇에는 感情評價技法을 活用할 수도 있고 다양한 技法을 活用해서 時勢를 算定하고 있다. 반드시 鑑定院에서 公示價格 算定이 基礎가 되는 市勢가 KB時勢와 一致한다거나 類似한 것은 아니다. 여러 時勢分析機關에서 낸 時勢를 參考해서 다양한 데이터들을 通해서 算定을 한다.
지난해 標準住宅과 個別住宅의 整合性 問題가 많이 問題가 돼서 이番에 對策을 發表하면서 여러 가지 改善方案들을 담았다. 個別住宅하고 標準住宅을 連結할 수 있는 比較 標準票라는 게 있는데 그 比較 標準票가 지난해 너무 疏略하게 돼 있어서 地自體 擔當者들의 裁量이 많이 作用할 수가 있는 部分이 있었다. 公示價가 낮은 標準住宅을 無理하게 당겨서 個別住宅 公示價格을 算定하는 根據로 쓰는 問題가 있었기 때문에 比較 標準 基準表를 宏壯히 具體化해서 地自體 擔當者의 裁量을 最大限 縮小하는 方向으로 改善을 했다. 重要한 公示價格의 變動이 있는 境遇에는 感情評價書의 檢證을 義務的으로 거치도록 하고 있는데 이런 檢證이 形式的으로 運營이 되고 檢證 結果를 反映하는 檢討期間度 짧았다. 檢討期間度 늘려주는 方向으로 해서 可及的이면 主觀的 裁量의 餘地를 많이 縮小를 하고 標準住宅과 個別住宅, 標準地와 個別地 間의 整合性을 높이는 方向으로 公示制度를 運營할 計劃에 있다.
-結局은 銀行들이 時勢 基準으로 貸出을 하는 건데, 銀行들이 보는 時勢와 只今 國土部에서 說明한 時勢 情報를 共有해서 正確하게 一致하도록 하는 건지, 아니면 國土部는 國土部대로 따로 하고 銀行은 KB資料를 基礎로 해서 別途로 하는 것인가?
▶鑑定院에서 公示價格을 매기기 위해서 時勢를 算定하는데 只今 말씀하신 市勢 分析機關들이 내놓고 있는 時勢도 重要한 參考資料가 된다. KB市勢라든지 여러 時勢分析機關에서 公開的으로 時勢를 내고 있기 때문에 그런 部分도 參考를 한다. 實去來價도 參考를 하게 되고 또 其他 다양한 여러 가지 基準들을 가지고 時勢를 算定을 하게 된다. KB市勢하고 鑑定院 時勢가 똑같이 一致한다는 것은 아니다. 重要한 參考資料의 하나로서 考慮가 된다.
-그러면 鑑定院에서 只今 評價하는 時勢와 KB에서 評價하고 있는 時勢 이 部分에 있어서 誤差가 어느 程度 發生하고 있는 건가? 金融委든 國土部든 不動産 關聯돼서 政策을 施行을 하는 데 있어서 基準點을 時勢라고 했는데 各各의 다른 基準이 誤差 範圍가 크게 나게 된다고 하면 國民들 立場에서는 相當히 혼란스러울 것 같다.
▶誤差라기보다는 機關別로 여러 가지 判斷하는 要素라든지 基準이 다르기 때문에 時勢 間에 輕微한 隔差가 난다고 해서 그걸 誤差라거나 特定機關이 잘못 評價하고 있다고 볼 것은 아니라고 본다. 公示價 時勢는 實去來價, 鑑定評價 先例, 다양한 時勢情報, 賣買價格 動向 統計 等을 綜合해서 감정원이 判斷한 것을 時勢로 쓰고 있다. 이것이 KB時勢와 얼마나 差異가 나느냐, 또는 差異가 없이 近似한 값이냐 等의 問題는 一律的으로 말씀드리기 곤란하다.
어제 對策發表할 때 貸出, 金融 部分에서 ‘時勢’라는 表現이 나왔다. 그 時勢는 앞서 只今 土地政策官 說明드린 것처럼 銀行에서 金融, 金融健全性을 念頭에 두고 繼續 活用해 왔던 部分이 되겠다. 銀行圈에서는 通商 KB時勢를 쓰고 있습니다. 하지만 저희가 公示價格에서 말하는 時勢와 全혀 다르다. 銀行圈에서 貸出에 使用되는 市勢와 公示價格에서 使用되는 時勢는 全혀 別個라고 以下하면 되겠다.
-이番에 高價住宅 中心으로 아파트와 單獨住宅 全部 다 現實化率 높인다고 했는데 그 根本 原因이 中低價 住宅과의 逆轉現象 때문이라고 했다. 來年에 段階的으로 높이게 되면 中低價 住宅과의 逆轉現象은 解消가 되는 건지 궁금하다.
▶이番에 高價住宅 9億원 以上의 住宅에 對해서 現實化率을 많이 높이게 되면 逆轉現象은 相當 部分 解消가 될 걸로 보고 있다. 저희가 基準 現實化率을 70%, 75%, 80%로 提示를 했고, 9億원 以上에 對해서는 各各 基準 現實化率에 近接하는 水準으로 2020年 現實化率이 나올 것으로 豫想을 하고 있기 때문에 只今 6億원 以下 共同住宅 같은 境遇에 現實化率이 68.6%로 凍結이 되기 때문에 좀 더 確實하게 逆轉現象이 解消가 돼서 고가는 相對的으로 現實化率이 높고 中低價는 相對的으로 現實化率이 낮은 狀態로 머무르는 形態로 現實化 逆轉現象은 좀 큰 幅으로 改善될 것으로 보고 있다.
-市勢 算定方式이 KB時勢도 아니고 鑑定院 時勢도 아니고 綜合的으로 判斷을 하겠다고 했는데 오늘 나온 이 公示價格 算定하는 方式처럼 時勢를 算定하는 그 正確한 算式을 주면 좋겠다.
▶現實化率 같은 境遇 政策的인 여러 가지 考慮에 따라서 決定이 되기 때문에 이番에 現實化率 提高를 어떤 方式으로 하는지에 對해서 具體的인 算式을 통해서 다 公開했다. 時勢는 여러 가지 資料들을 活用을 해서 算定을 하지만 그것은 實去來 事例가 있는지 없는지, 또 여러 가지 客觀的인 時勢分析機關의 時勢情報가 充分한지 充分하지 않은지, 어떠한 技法을 算定하는지에 따라서 個別 不動産 類型이라든지 地域이라든지 이런 것에 따라서 相異할 수가 있기 때문에 一貫된 算式으로 이렇게 時勢를 算定한다고 提示하기는 어렵다.
-時勢는 韓國鑑定院이 算定하는 것 아닌가?
▶그렇다. 標準住宅하고 共同住宅에 對해서는 감정원이 時勢를 算定하고 있고, 標準地에 對해서는 只今 鑑定評價士가 算定을 하고 있다.
-來年 中에 나온다는 로드맵이 來年 上半期, 下半期인지 具體的인 時期가 있나?
▶公聽會, 公論化 節次를 充分히 거치겠다고 했기 때문에 年末에 樹立이 된다고 해서 年末에 公開를 하는 것은 아니고 어느 程度 성완이 되면 適正한 時點에서 充分한 公論化의 機會를 가질 수 있도록 할 豫定이다. 時期는 只今 段階에서는 말씀드리기 어렵다.
-公論化 過程과 關聯해 예전 原電 公論化 委員會처럼 運營이 되는 건지, 아니면 單純히 國土部 次元에서 懇談會를 여는 式으로 公聽會나 이런 것들을 거치고 나서 公論化 作業이 끝났다고 判斷하시는 건지, 輿論調査나 이런 것들 따로 進行하시는지 궁금합니다.
▶아직 具體的으로 公論化를 어떻게 할지에 對해서는 定해진 게 없지만, 只今 國會에서 價格公示法을 改正案이 國會 審議 中에 있다. 價格公示法에 따라서 中長期 現實化 로드맵 現實化計劃을 政府가 法定計劃으로 樹立을 하도록 하는 案을 價格公示法 改正案이 담고 있다. 洞 法에서 公聽會를 거치도록 하고 있기 때문에 萬若에 그 法이 通過가 되면 當然히 法定 節次로서 公聽會는 거쳐야 될 것이고, 또 最終的으로 로드맵 決定을 하기 위해서는 中央不動産 價格公示 委員會가 民官 合同委員會로 構成이 되어 있다. 그래서 그 委員會를 통한 審議 ·議決도 거쳐야 되는 狀況이기 때문에 여러 段階에 거쳐서 充分한 公論化 節次가 進行될 것으로 보고 있습니다.
-公示地價하고 實去來價 乖離 좁히기 위해서 標準地 個數 늘려야 한다는 指摘도 있는데 어떻게 생각하시는지 궁금하다.
▶正確性을 높이기 위해서 標準地를 늘려야 된다는 그런 指摘을 하시는 분들도 있다. 다만 이 部分은 公示地價 豫算과 關聯된 部分이기 때문에 公示地價의 正確度 提高에 어느 程度 도움이 되는지에 對한 分析을 거쳐서 財政當局하고 協議를 해야 될 事項이다.
?
(서울=뉴스1)
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